Buscamos 40 alquileres en Idealista. Todos son más caros que la nueva referencia del Gobierno

Alquilar un piso de 65 metros útiles en la calle Alonso Cano del barrio madrileño de Ríos Rosas tendría que costar unos 1.080 euros, con una horquilla de entre 910 y 1.250, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ese mismo inmueble se oferta en Idealista por 1.700 euros, un 57% más caro.

El recién estrenado Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda retrata un mundo paralelo que no cuadra con el mercado actual del alquiler. Hemos comparado 40 anuncios de Idealista para Madrid y Barcelona con los precios orientativos del ministerio: todos se ofertan más caros en el portal, desde un 4% hasta un 100%, más del doble. Eso es precisamente lo que ha argumentado el Gobierno para defender que el sistema logrará abaratar los alquileres.

Los 20 pisos de Madrid del gráfico anterior son anuncios elegidos al azar: hemos recopilado los más recientes, publicados este miércoles, en los que aparecía la dirección exacta. En todos ellos el precio ofertado en Idealista supera al del índice de referencia para ese inmueble. En el portal el precio medio de las viviendas consultadas alcanza los 1.125 euros mensuales, mientras que el sistema ministerial apenas llega a 800. Los anuncios no reflejan necesariamente el coste final al que el arrendatario firma el contrato, ya que puede haber rebajas. En un mercado en el que los alquileres suben sin control, sin embargo, conseguir semejantes descuentos es muy complicado.

En un par de casos la diferencia es inferior a los 100 euros, un desajuste cercano al 10%. Es más habitual que las pretensiones de los arrendadores superen por mucho la cifra pública: seis de las ofertas piden más de 500 euros por encima de la referencia oficial.

Los anuncios visitados ofertan alquileres tanto en el centro de la capital como fuera de la M-30. Se han consultado estudios y pisos de cuatro habitaciones, reformados y sin actualizar desde su construcción. Para cada vivienda, el ministerio ofrece una horquilla de precio mínimo y máximo de referencia, con diferencias de 125 euros para los más modestos, y de hasta 340 para los de mayor renta.

Situación similar en Barcelona

El patrón de Madrid se repite en la capital catalana. La veintena de pisos que hemos buscado de manera aleatoria en Idealista son de media 400 euros más caros que la referencia del ministerio.

En Barcelona encontramos dos casos especialmente ajustados: un piso del barrio de Vallcarca i els Penitents y otro en El Raval, que se alquilan por solo unos 50 euros más de lo establecido por el nuevo marco público.

En el extremo opuesto encontramos inmuebles ubicados en los distritos de Gracià y el Eixample, donde los anuncios de Idealista escalan desde 600 hasta 800 euros por encima de los precios orientativos. Las diferencias son menores para otros inmuebles, ubicados en Ciutat Vella o Sants.

Un índice nacional

El índice de referencia se calcula a partir de la dirección del inmueble o su referencia catastral, con los que se conocen las características más determinantes del precio, la superficie y localización de la vivienda. Para que se tengan en cuenta las condiciones particulares del inmueble, el índice afina el dato final con características como si tiene o no ascensor, portero físico o zonas comunes. El ministerio ya anunció el pasado martes en la presentación del índice que el coste de los alquileres es inferior al precio de oferta de los anuncios de los portales inmobiliarios. Y puso algunos ejemplos muy llamativos, en los que incluso la diferencia superaba el 100%. Es decir, que los propietarios piden ahora más del doble de lo que marca el índice. De los 40 casos analizados, esto ha sucedido en tres.

No es una sorpresa que el índice de precios apunte a la baja. Primero, por la naturaleza del cálculo. El Gobierno ha usado los datos de arrendamiento que tiene la Agencia Tributaria de las últimas declaraciones de la renta presentadas por los ciudadanos, las del 2022, para ver qué contratos estaban en vigor. Las ofertas de los portales con los que se comparan se publican ahora, en febrero de 2024. Además, una de las finalidades potenciales del sistema es precisamente limitar el precio. Podría usarse para imponer un precio máximo a los alquileres en aquellas áreas que las comunidades autónomas declaren como de mercado residencial tensionado. De momento, solo Cataluña ha dado ese paso. Si se cumple el calendario previsto, 140 municipios repartidos por sus cuatro provincias (aunque mayoritariamente de Barcelona) estrenará el control de rentas el 13 de marzo.

Pisos baratos, medianos y caros de cada distrito

Los precios del sistema de referencia toman como punto de partida la información del ministerio, tomada de Hacienda, sobre los alquileres en vigor. En el centro están los precios de los arrendamientos de cada sección censal, y en particular tres indicadores: el precio medio del metro cuadrado en la zona, y los precios bajos (centil 25) y altos (centil 75). En la tabla siguiente puede consultar esos precios para todos los distritos de las ciudades españolas de más de 50.000 habitantes.

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