El mantenimiento de la casa y ascensor: lo que más sube el alquiler en el nuevo índice del Gobierno

“No hay dos viviendas iguales”. El argumento al que se ha aferrado el Ministerio de Vivienda para defender el rango de rentas que da el nuevo sistema estatal de referencia de los precios de alquiler convive en un delicado equilibrio con la esencia misma de la nueva herramienta. Esta trata de objetivar, a partir de unos dos millones de contratos reales de los que tiene información la Agencia Tributaria, entre qué precios se puede considerar que un alquiler se ajusta al mercado. Pero si no hay dos casas idénticas, el índice sí cree que todas las piscinas, los garajes o los áticos lo son. Esas son, entre otras, las características de la vivienda que se consideran a la hora de ajustar el valor de un inmueble. Y este puede variar en más de un 25% en función de las variables que se introduzcan.

Un análisis a partir de dos viviendas reales muestra que la variación en el rango bajo es la mitad que en el alto. Es decir, que el precio que el sistema considera mínimo varía menos que el máximo. En uno de los ejemplos que se han visto —un apartamento de 50 metros que con sus características reales oscila entre 650 y 834 euros— la diferencia entre el precio más económico y el más caro (al variar las características) es del 13% en el rango bajo y del 26% en el alto. En el segundo caso, un piso de 80 metros que oscila de 1.190 a 1.564 euros, la diferencia al cambiar sus características iría del 11% en el rango bajo al 22% en el alto.

¿Cuáles son esas combinaciones? La vivienda más barata sería la que tiene calificación energética G (la peor), se encuentra en un estado de conservación “deficiente” y se ubica en una primera o segunda planta de un edificio sin ascensor ni ningún otro servicio. La más cara, por el contrario, sería la de calificación energética A, con un mantenimiento perfecto y en el ático de una comunidad con ascensor, piscina comunitaria, conserje y zonas comunes. Además, la vivienda contaría con garaje, muebles y “vistas especiales”. Esta última categoría es la única que remite a un concepto muy cotizado por quienes buscan casa: la terraza. Es cierto que el sistema discrimina la categoría “ático” o el “bajo con patio”. Pero, ¿son todos los áticos o todos los patios iguales?

Para el índice, sí lo son. Porque estos se incluyen con unos coeficientes correctores que son fijos y figuran en la metodología. De hecho, esta especifica que son los mismos que usa el índice que se elaboró hace años en Cataluña. Así como el valor base de los inmuebles sí se basa en los precios reales de los contratos, una piscina comunitaria computa lo mismo en Albacete que en A Coruña. Y lo mismo pasa con el resto de categorías que el sistema permite alterar. “Son los pesos que puso la Generalitat, y en realidad nadie sabe muy bien de dónde han salido”, señala una persona que conoce bien ambos indicadores.

En cualquier caso, sí es posible saber qué importa más y qué importa menos para el sistema a la hora de corregir un precio al alza o la baja. Lo que menos es la calificación energética, un sistema que va de la A a la G. Esto es “realista” para José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). “La repercusión de la calificación energética al buscar vivienda es totalmente secundaria, y en el alquiler menos todavía: ojalá los inquilinos estuvieran en disposición de poder discriminar por calificación energética”, explica.

Lo que más cuenta es la conservación de la vivienda, un elemento difícil de objetivar y en el que el índice permite elegir entre cuatro opciones (perfecto, bueno, con actualizaciones necesarias o deficiente). Esto vale el doble que tener o no ascensor, que es el segundo elemento con más peso. El tercero, muy cerca de este, es si la casa tiene garaje o no. De nuevo, no hay diferencia entre un piso en el centro de una ciudad, donde aparcar sea muy difícil, o en un nuevo barrio de las afueras donde sobran plazas de aparcamiento. Esto, para Alfaro, ya se aleja un poco más de la realidad. Lo que más mira un potencial inquilino, señala, es “la superficie y el número de habitaciones, la plaza de garaje y la accesibilidad, si tiene ascensor”. Pero el sistema, que da los metros totales, no detalla cómo es la distribución interna del inmueble. El representante de los inmobiliarios incluso advierte que, en el caso de áticos o viviendas con grandes terrazas “la superficie exterior puede estar contabilizada en el catastro o no”.

En cambio, lo que sí hace el sistema es que los elementos que contempla interactúen entre ellos. Por ejemplo, el ascensor no cambia el valor base de un piso, pero en el caso de un ático sí lo cambia, aunque no demasiado. Con las viviendas tipo descritas antes, si estas se ubicaran en un ático, la diferencia entre tener ascensor o no sería como máximo de 13 euros mensuales. De nuevo no parece una diferencia realista, pese a ser de las mayores (otros aspectos apenas hacen oscilar en uno o dos euros los valores finales). “Nosotros consideramos que el índice es una noticia positiva”, indica Alfaro, “pero lógicamente eso y el mercado siguen siendo cosas distintas”. El agente inmobiliario cree que, en términos generales, es una buena referencia pero, como casi todo el sector, critica que se use para poner límites de renta. Particularmente en inmuebles singulares. “¿Cómo sabe el sistema si en mi bajo tengo un jardín de 50 metros o cuántos metros de un ático son de terraza?”, se pregunta.

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