Los precios del alquiler en Cataluña: comparamos el índice catalán y el del ministerio y son muy parecidos

El Ministerio de Vivienda hizo público este martes su índice de precios del alquiler, que ha llamado sistema nacional de precios de referencia, y que es la base para regular las rentas de acuerdo a la Ley de Vivienda, que persigue enfriar un mercado de precios en máximos históricos y desbocados. Según la ley, los precios no podrán subir respecto al contrato anterior. Si el casero es un gran tenedor, el precio del alquiler será el del anterior contrato o el que fije el sistema del ministerio, si es inferior. Por ahora solo Cataluña, que ya tiene un índice y reguló durante 18 meses los alquileres, aplicará la regulación en 140 municipios con un mercado inmobiliario tenso. La Consejería de Territorio de la Generalitat alertó en las últimas semanas de que el índice que elaboraba el ministerio apuntaba a precios de referencia muy altos y que los alquileres no bajarían. Una situación que nunca acababan de concretar, más allá de afirmar que tenían “indicios” de “abanicos muy amplios de precio” y que el Govern, y también los comunes y el Sindicato de Inquilinos, atribuían a presiones del sector inmobiliario sobre el PSOE. Finalmente, una primera comparativa de varios pisos consultados con el índice catalán y el sistema nacional de precios arroja rentas muy parecidas.

Este diario ha contrastado en un trabajo de campo el precio que resulta en los dos índices en viviendas de varios barrios de Barcelona bien dispares (Carmel, Gràcia, Sagrada Familia, Glòries, Ciutat Vella o el Clot) y también de las ciudades de Tarragona, Girona y Lleida. En la mayoría de los casos, el precio único que indica el índice catalán está dentro de la horquilla de dos cantidades que sugiere el del ministerio. En el sistema nacional no hay una cifra sino un abanico (un precio más bajo y otro más alto, que en los casos analizados oscilan entre solo 105 euros o hasta 360 euros entre la parte baja y alta del alquiler). En un tercio de las comparativas hechas, el precio del índice de la Generalitat es superior a la franja alta del ministerio.

Diferencias en los cálculos y criterios

Una diferencia de las diferencias entre los dos sistemas de cálculo —que este diario ha tenido en cuenta— es que el índice catalán toma como referencia los metros útiles de las viviendas y el de ámbito estatal los metros construidos. Con todo, si con el del ministerio es muy rápido obtener el cálculo con la referencia catastral, el de la Secretaría de Vivienda del Govern no reconoce en algunos casos los metros cuadrados del catastro y hay que introducirlos a mano. Más allá de los datos objetivos (dirección, altura en el edificio, metros cuadrados o año de construcción), los dos sistemas de cálculo preguntan por cuestiones más subjetivas, como el estado de mantenimiento de la vivienda, y ponderan también si tienen ascensor o aparcamiento. En este sentido, el sistema nacional incluye más variables, como piscinas, azoteas o jardines comunitarios, vistas especiales o conserjería. Otra diferencia entre los dos índices es que el catalán calcula en parte el precio sobre el mercado de un radio de unos 100 metros respecto al piso que se busca; el índice nacional toma como referencia las secciones censales. Y una última: el de la Generalitat da el precio en euros por metro cuadrado; y el del Ministerio, el precio mensual total en euros.

Algunos ejemplos de las comparativas. En Barcelona, entre los pisos que calcula el índice catalán que se ajustarían al abanico del ministerio figura uno del barrio del Carmel de 91 metros con ascensor y aparcamiento: la referencia es de 955 euros en el índice catalán, y entre 770 y 970 euros en el estatal. Con un ático ubicado en Gràcia ocurre igual: 896 euros, frente a entre 697 y 1.011 euros. Pero dos viviendas de tamaños y características muy distintas, en Glòries y en Ciutat Vella aparecen con un precio superior en el índice catalán. Sobre los pisos consultados en Girona, Lleida y Tarragona aparecen con un precio de alquiler más alto en el índice catalán que en el sistema nacional. En el barrio de Montilivi de Girona, un piso de 80 metros costaría 743 euros según la referencia de Cataluña y tendría un precio máximo de 705 con el nuevo sistema. Otro, en un barrio nuevo de Tarragona, con piscina, zona comunitaria y más de 100 metros cuadrados, aparece en el índice catalán con un coste de 1.050 euros y en el nacional no supera los 1.006 euros.

Tras las críticas de las últimas semanas, en una respuesta por escrito, fuentes de la Consejería de Territorio afirman que todavía están analizando el sistema nacional, pero que “las simulaciones realizadas por los técnicos siguen arrojando que en una mayoría de los casos el índice catalán es mejor que el del Estado. Igual que resultaron las 23.000 simulaciones que se entregaron al ministerio”, apuntan, aunque en el caso de esa cifra, se calcularon los precios con una versión distinta de la presentada por el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, este martes. “Fruto de la negociación de estas semanas, la distancia entre las dos franjas del índice del Estado se han reducido, lo cual celebramos”, apuntan las mismas fuentes. E insisten en la fórmula que proponía Cataluña: “Cuando el índice catalán se sitúe en el rango estatal, el límite siempre será el índice catalán; y cuando el índice catalán se sitúe fuera del estatal, se aplicará el estatal (inferior o superior en la franja), en función de cuál esté más próximo al catalán”. No obstante, esa fórmula no es la que recoge la ley de vivienda, según la cual se aplica el sistema estatal validado por el ministerio.

Más fuentes en el sistema nacional de precios de referencia

Fuentes próximas a la elaboración del sistema nacional recuerdan además este que bebe de más fuentes (Hacienda, catastro, INE, registradores o el Banco de España), mientras el cálculo catalán se basaba solo en las fianzas que los inquilinos depositan en el Instituto Catalán del Suelo. El sistema nacional es más plural en fuentes, más completo, pero el peso de cada criterio (la fórmula matemática para hacer el cálculo) es parecida en ambos, agregan las mismas fuentes. Estas voces recuerdan, además, que inicialmente el índice catalán también tenía una horquilla de tres precios: alto, bajo y medio. Y fue durante la tramitación final en el parlamento cuando ERC y el Sindicato de Inquilinas presionaron para fijar que el precio lo marcara el valor medio.

Desde el Sindicato, apuntan que este miércoles no alcanzaron a valorar correctamente el índice por falta de tiempo: “Nos llegan comentarios contradictorios”, revelaron. En cualquier caso, consideraron: “Teniendo en cuenta que para el Sindicato los alquileres deberían bajar a la mitad, el índice es insuficiente”.

Por parte del colegio de API (agentes inmobiliarios), su portavoz, Carles Sala, valora que “es prematuro un diagnóstico detallado”, pero la organización ha comparado los precios del índice del ministerio con los de los contratos u ofertas concretas: “Se ajustan dependiendo del lugar a los precios de demanda de los caseros”. “En algunos puntos nos sale muy por debajo del precio de oferta y en otros muy próximo al precio por el que está alquilado”, indica, y subraya que en algunas ciudades “el precio del índice está incluso por debajo del módulo de protección oficial”. Y concluye: “No vemos, con todo, que la franja alta del índice del ministerio sea más elevada, como parecía apuntar la Administración catalana”.

El Ayuntamiento de Barcelona estima en unas 20.000 las familias que viven de alquiler en la ciudad y que se beneficiarán del índice publicado por el ministerio. La estimación la hizo este martes el comisionado de Vivienda, Joan Ramon Riera, a partir de la cifra de inquilinos de los grandes tenedores (caseros con 10 o más viviendas en el conjunto de España, una cifra que se rebaja a cinco en el caso de Cataluña). Estos inquilinos, ha asegurado Riera, verán en la renovación de sus contratos como el precio se referencia en el índice, mientras los inquilinos de pequeños tenedores el tope está referenciado en el anterior contrato.

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