Para qué sirve y para qué no una ley de vivienda

Es tan intensa la presión en el mercado del alquiler, tan fuerte la demanda de alquiler asequible, tan escasa la oferta y tan insoportables las subidas de precios, que el foco mediático, social y político sobre el proyecto de ley estatal de vivienda desde hace dos años casi no se ha movido del apartado destinado a la contención de alquileres. Este instrumento de la política de vivienda suscita gran debate público, con posiciones diametralmente contrapuestas y ensombrece la trascendencia de los aspectos positivos —y de los que no lo son tanto— del resto del proyecto de ley. Unas escasas tres páginas sobre un total de 55 están monopolizando el debate. Conviene abrir el foco para dar luz al complejo entramado de propuestas con las que la ley pretende dar respuesta a medio y largo plazo a las necesidades generales de vivienda no atendidas por el mercado.

El proyecto de ley viene a cumplir con el mandato constitucional de los poderes públicos de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y adecuada de todos los españoles. Dado que las competencias exclusivas en materia de vivienda están en manos de las comunidades autónomas, la ley se plantea como un paraguas que da cobijo constitucional a medidas autonómicas o locales que requieren un amparo estatal; abre la puerta y estimula la adopción de medidas que algunas comunidades no se han planteado hasta hoy; y asume como propias del Gobierno central obligaciones complementarias que deben ayudar a configurar el necesario cuerpo amplio de instrumentos para desarrollar una política de vivienda sólida.

Con un marco de trabajo bien dibujado, a través de 21 fines comunes de la acción de los poderes públicos, la ley sienta las bases de justificación constitucional de las diversas medidas que se vayan adoptando por parte de las diversas administraciones públicas.

En el ámbito de los grandes principios sustentadores del derecho a la vivienda, igual que lo hizo la legislación catalana (Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda), y otras normas autonómicas, la propuesta de ley establece qué actividades públicas o concertadas con los privados tienen el carácter de servicios de interés general. Reconoce la función social de la propiedad de la vivienda, en tanto que bien destinado a satisfacer las necesidades básicas de alojamiento, y establece los deberes asociados al derecho de propiedad de la vivienda, si bien en estos dos campos no explicita cómo dichos derechos y deberes se incumplen cuando se mantienen desocupadas las viviendas.

Por descontado, la gran política de vivienda es la que plantea incrementar los parques públicos y sociales —como así lo acaba de reconocer el presidente del Gobierno con unas decisiones importantes sobre las viviendas de la Sareb— y que ello se puede hacer con decretos, pero una ley marco introduce mecanismos que fortalecen legislativamente los planes. Por ejemplo, abre la posibilidad de compatibilizar suelo dotacional público con la construcción de viviendas públicas; o introduce una nueva figura de vivienda asequible incentivada, cuyo principal origen está en el parque ya existente, y prevé para este fin que la legislación urbanística permita incrementos de edificabilidad o densidad.

La ley aprende la gran lección del fracaso de la política de vivienda de protección oficial del siglo XX que, permitiendo el paso de vivienda protegida a libre, ha conllevado la pérdida de protección de más de seis millones de viviendas que hoy constituirían el mayor parque relativo de viviendas sociales de Europa. Toma medidas para no volver a caer en el mismo error, prohibiendo la modificación de la calificación de suelo de reserva para vivienda de algún régimen de protección pública. Y establece que las viviendas protegidas promovidas sobre suelos de reserva tendrán protección permanente.

La planificación y programación de las políticas de vivienda es la clave para su desarrollo y mantenimiento en el futuro. También a semejanza de la legislación catalana, la ley establece un ambicioso objetivo de alcanzar en el plazo de 20 años un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% respecto al total de hogares en los municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado.

Estos son los principales (que no únicos) ejes estructurantes de la ley. Pero, a mi modo de ver, deja algunos significativos flecos sin abordar o resolver:

1. Garantizar la financiación de los planes de vivienda.

2. Establecer colaboración con los notarios y registradores para asegurar la efectividad de las medidas de control de las transacciones inmobiliarias de viviendas de protección.

3. Abrir la posibilidad que todas las ciudades de España puedan establecer áreas de tanteo y retracto sobre las transacciones inmobiliarias de vivienda; es un instrumento clave para conocer las dinámicas del mercado y para poder cortocircuitar operaciones especulativas y de gentrificación, como lo hacen los municipios franceses, y ampliar el parque público de forma inmediata.

4. Sigo considerando absurda la definición de gran tenedor de vivienda que se empecina en mantener el proyecto de ley. Hemos ido descendiendo de 15 a 10 y ahora a cinco viviendas (en zonas tensionadas) lo cual ya es demostración del poco rigor del concepto; si seguimos un poco más tiempo negociando llegaremos a proclamar como grandes tenedores a los que tengan dos viviendas. El oxímoron está servido. El control de alquileres —en su caso— debe aplicarse a todo el parque de alquiler por igual, no dejando casi el 70% del mercado sin regulación o con una regulación distinta (lo que conlleva dificultades administrativas de aplicación alucinantes). Y, por igual razón, los procedimientos tendentes a solucionar desahucios, también deben ser los mismos sean quienes sean los propietarios de las viviendas.

5. Falta una focalización específica de los grandes tenedores como “fondos de inversión, entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y fondos de titulización de activos” que son los que en su día recibieron ingentes ayudas públicas directas o indirectas mediante el rescate bancario o con la creación de la Sareb. Es a ellos a los que se debe exigir mayor compromiso social, prohibiéndoles los desahucios de familias vulnerables y obligándoles a pactos con la Administración para poner sus viviendas en alquiler social estable. El camino iniciado por la Sareb va en este sentido.

6. Para luchar contra los desahucios en el resto del parque hay que plantear instrumentos de prevención: aumento de las ayudas a los inquilinos y a los compradores para pagar el alquiler o los préstamos. Y ayudas a los propietarios de viviendas de alquiler compensatorias del diferencial que no puedan pagar inquilinos que entren en situación de vulnerabilidad.

Para que tenga razón la ministra Raquel Sánchez, cuando proclama que la nueva ley va a servir para que la política de vivienda sea el quinto pilar del Estado de bienestar, hará falta que toda la nueva normativa venga acompañada de una dotación presupuestaria que nos asemeje a la media europea del 0,6% del PIB (en lugar del 0,1% actual, descontando los fondos europeos Next Generation). Solo así se romperá el escepticismo y pesimismo que se ha ido instalando en la sociedad respecto de la voluntad política de dar solución al tremendo problema de vivienda y desigualdad.