Políticas de vivienda

Aprobar una ley estatal sobre el derecho a la vivienda era una asignatura pendiente que un gobierno progresista no podía desatender. Tras más de dos años de intensas negociaciones, el Gobierno de coalición ha llegado a un acuerdo con ERC y Bildu para que pueda tramitarse antes de finalizar la legislatura y aprobarse previsiblemente en el Congreso a finales de este mes.

El principal instrumento de los países con situaciones más favorables ha sido la creación de un extenso parque de vivienda pública. Con apenas entre un 2-3% de vivienda social, por mucho que las administraciones la promuevan a partir de ahora, con la reserva prevista en la ley del 40% del suelo urbanizable y el 20% en el caso de la rehabilitación, solo a medio y largo plazo conseguirán un impacto significativo. Sí lo tiene de forma inmediata lo anunciado ayer por el presidente Sánchez sobre la habilitación de hasta 50.000 viviendas de la Sareb para alquiler asequible y pasar así del 3% de vivienda social al 20%. Si se materializa pronto, será un salto espectacular para nuestro mercado inmobiliario. Hacía mucho tiempo que era urgente en España recurrir a medidas de intervención para facilitar el alquiler social. Y las viviendas públicas de la Sareb han estado ahí desde la creación del banco malo en 2012 sin que ningún gobierno, tampoco este hasta este año electoral, aplicara esta vía de emergencia.

La principal novedad de la nueva ley es que permite establecer límites al aumento de los precios de los alquileres en las zonas consideradas tensionadas, es decir, aquellas en las que el coste del alquiler o la hipoteca más los gastos de los suministros superen el 30% de la renta media de la zona; o allí donde el precio de compra o alquiler haya subido más de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Estos límites entrarán en vigor a partir del 1 de enero, cuando expire el actual tope del 2% decretado temporalmente por el Gobierno para paliar los efectos de la inflación. En 2024 el aumento del alquiler no podrá superar el 3% y a partir de 2025 se aplicará un índice de referencia a determinar por el Instituto Nacional de Estadística, siempre por debajo del IPC. El alcance práctico de la ley, sin embargo, dependerá de las comunidades autónomas, a quienes corresponde la potestad de declarar las zonas tensionadas. La respuesta del PP al texto del Gobierno indica que esta prerrogativa puede ser utilizada en sus comunidades para torpedear su aplicación, lo que nos abocaría a territorios con situaciones regulatorias dispares. La limitación de precios es siempre controvertida y ha tenido resultados desiguales en su aplicación en otros países, pero gobernar es siempre optar por la mejor opción entre las posibles, y España no puede permitirse que el 40,9% de los inquilinos siga dedicando más del 40% de sus ingresos a la vivienda.

La ley prohíbe también la venta de vivienda pública a fondos de inversión, otorga incentivos fiscales a los propietarios que accedan a rebajar los alquileres y permite recargos en el IBI de las viviendas vacías. El texto acordado establece una clara distinción a la hora de imponer restricciones entre pequeños propietarios —según el nuevo texto, los que poseen entre una y cinco viviendas— y los grandes tenedores. Otro avance importante es que los honorarios de las agencias no los pagará el inquilino sino el propietario, que es a quien se presta el servicio.

España llega tarde a la creación de un parque de vivienda de alquiler social de un tamaño proporcional a la necesidad y no hay soluciones mágicas. Pero, mientras se construye, es urgente facilitar el acceso a un techo digno y asequible a millones de jóvenes y familias atrapados hoy en la enorme desproporción que existe entre el precio de la vivienda y los ingresos reales.