El número de pisos en alquiler se ha doblado en Barcelona desde la crisis del ladrillo
El parque en renta pasó de 106.000 viviendas en 2009 a casi 230.000 el año pasado
El parque de viviendas de alquiler de Barcelona se dobló entre 2009 y 2023. Lo revela el último laboratorio del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB, en sus siglas en catalán), que ha analizado las altas y bajas los contratos de alquiler que tienen las fianzas depositadas en el instituto catalán del suelo (Incasòl) de la Generalitat. La conclusión es que desde después del estallido de la crisis del ladrillo hasta finales del año pasado, los pisos en alquiler han aumentado un 116%: de 106.018 a 229.405, unas cifras que confirman lo que han apuntado otras fuentes como la encuesta sociodemográfica del Ayuntamiento de Barcelona, que muestra un salto de hogares en alquiler del 38% en 2017, al 44% en 2022. El informe también analiza exhaustivamente la relación entre la duración de los contratos y la rotación del parque; y los efectos de los cambios legislativos que ha habido (como la prolongación de la duración mínima de los contratos de tres a cinco años que se fijó en 2019).
La presidenta del Observatorio, la experta del sector Carme Trilla, resume que el informe desmiente, a partir del saldo de altas y bajas de nuevos contratos de alquiler, las caídas de oferta de las que alertan algunas voces, sobre todo desde que la Generalitat y el Gobierno han regulado sobre el sector. “A partir de 2022 hay una caída que no es tal, sino que obedece a que se alarga el periodo de contratos que una ley del PP habían reducido a tres años, lo que provocaba mucha rotación y sensación de volumen de oferta. Cuando pasan de tres años a cinco o siete, tardan más en entrar al mercado y no existe tanta rotación”.
El codirector del Observatorio, Carles Donat, señala “la importancia” de unas cifras que “por primera vez recogen el parque de alquiler de Barcelona” desde la crisis inmobiliaria. “Todos veíamos que el parque de alquiler crecía y no teníamos indicadores, mientras agentes como los portales de internet de alquiler nos decían que la oferta caía”, apunta y pone en valor la fuente del estudio: los contratos, altas, bajas y precios que registra el Incasòl, “una muestra oficial de la que hay serie desde 1984 que representa el 80% del mercado, es la mejor de la que disponemos”.
La primera cifra relevante es que las viviendas con contrato de alquiler vigente han aumentado de 31 de diciembre en 31 de diciembre cada año entre 2009 y 2023, con la excepción de 2020, el año que la pandemia puso las estadísticas patas arriba. Para calcular el parque, se calcula el saldo entre nuevos contratos y los que se acaban. El trabajo también analiza los porcentajes de pisos con contrato año a año: oscilan entre crecimientos del 12,% (de 2009 a 2010) y un 1,9% (entre 2022 y 2023). De hecho, los aumentos más elevados se produjeron entre 2009 y 2015 (todos los años por encima del 6% después de la crisis hipotecaria). Desde 2015 los incrementos han sido más moderados: entre el 6,4% y el 1,9% de aumento de pisos de alquiler.
Índice de rotación, que mide la estabilidad de los hogares
El estudio crea además un nuevo indicador: el índice de rotación, que es la relación entre contratos que se extinguen durante un año y las viviendas con contrato vigente del año anterior (los que potencialmente pueden volver a entrar en el mercado). Es un indicador relevante, porque ilustra lo que se conoce como “seguridad en la tenencia”, la estabilidad de los hogares: cuánto más alto es el indicador, señala mayor inestabilidad, porque más hogares de dejan la vivienda; y cuánto más bajo es, señala que más gente siguen en la misma vivienda. El índice oscila entre el 25,5% de rotación (con dos picos en 2013 y 2018), y el 11,6% en 2003. Desde 2018, la estabilidad es cada vez mayor. Un ejemplo, aclara Donat: “En 2023 hay un descenso muy relevante de nuevos contratos, pero el parque ha seguido creciendo, la gente se queda más tiempo”. Se explica, prosigue, porque a partir de marzo de 2019 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) alargó la duración mínima de los contratos de tres a cinco años (siete si el casero es una empresa). De ahí que la rotación caiga tanto, porque solo se ha extinguido un 31%. El estudio no registra los efectos de la regulación de los precios de alquiler que prevé la Ley de Vivienda de mayo de 2023 y que entró en vigor en Cataluña en marzo pasado.
Desde la Cámara de la Propiedad, su gerente, Òscar Gorgues, pone en cuestión los datos del Incasòl. “Infrarepresentan el mercado del alquiler respecto a los datos del censo del INE de 2011 y 2021″ que arrojan una cifra más alta de viviendas en renta en la ciudad, alerta. El observatorio defiende el Incasòl como base de datos más rigurosa, porque cuenta los contratos, altas y bajas.
En el Instituto IDRA, el investigador Jaime Palomera, que también fue fundador y portavoz del Sindicato de Inquilinas insiste en pone en valor “la falsedad de que las regulaciones aprobadas desde 2019 hayan provocado una caída de la oferta”. Señala “la caída de la tasa de rotación en los últimos años, fruto del decreto ley de 2019 que prolongaba la duración de los contratos de alquiler”, que han dado “más estabilidad residencial a quien vive de alquiler: cae el porcentaje de población expulsada de casa contra su voluntad”. “Estos datos deberían ayudarnos a relativizar las informaciones que publican los grandes portales inmobiliarios”, que se basan en sus anuncios. Palomera recuerda también el informe Generación Inquilina del Instituto Idra que revelaba que “disminuye el número de propietarios (cae al 55% según datos de 2020) y aumenta el de inquilinos (ya supera el 40% de la población en Barcelona”. “Muestra una grieta social enorme. Es un modelo que genera una gran transferencia de rentas de quien menos tiene, los inquilinos, hacia quien más tiene, los caseros que son multipropietarios”.
Sobre los motivos por los que cada vez hay más inquilinos, señala el momento tras la crisis hipotecaria, y sobre la actualidad, alerta de que “la mayoría de actores que compran pisos son inversores que cuentan ya con pisos, y lo hacen para ponerlos en alquiler, para aumentar sus rentas”. Mientras, “esa parte de la población que hace unos años se hubiera podido comprar su primer pisito se ve obligada a vivir de alquiler durante muchos años (por eso la edad media del inquilino es de 41 años, y más del 65% no son jóvenes)”.
Cuatro etapas en el mercado del alquiler en 15 años
El trabajo muestra como en los casi 15 años que van de 2009 a 2023 ha habido cuatro etapas diferenciadas.
De 2010 a 2013. Tas el estallido de la crisis hipotecaria el parque de alquiler registra los mayores aumentos (siempre por encima del 6,4%). Se explica porque parte de la obra nueva pensada para vender pasó al alquiler, porque muchas familias pasaron de ser propietarias a inquilinas (tras un desahucio o una dación en pago), y un aumento de la demanda de alquiler porque los bancos cerraron el grifo del crédito.
De 2014 a 2916, siguió el crecimiento del parque en un contexto de crecimiento económico, subieron intensamente los precios, y el índice de rotación se moderó porque las familias tendieron a agotar las duraciones de los contratos.
Entre 2017 y 2020 el crecimiento del parque se moderó (hubo muchos nuevos contratos y también muchos contratos extinguidos, pero también el parón de la pandemia) y la rotación repuntó (porque finalizaron los contratos de tres años fruto de la ley 4/2013 que había reducido la duración de cinco a tres).
Finalmente, entre 2021 y 2023, el estudio habla de un periodo “extraordinario”. En 2021, por la remontada postpandémica y porque en septiembre de 2020 se implantó en Cataluña el decreto de contención de rentas. Entre 2022 y 2023 el parque de alquiler siguió creciendo en Barcelona, pero menos: los dos años cayeron los nuevos contratos, pero también los contratos que finalizaron.
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