Los abusos de algunas agencias inmobiliarias agudizan la ya descarnada crisis de la vivienda

Era octubre de 2024. Celia Deus, de 35 años, y otras dos amigas buscaban un piso de alquiler en Madrid. “Encontramos uno que nos gustó mucho por 1.300 euros en Idealista y contactamos con una agencia de Carabanchel que tiene muchas franquicias. Exigían el mes de alquiler, un mes de fianza y un mes de honorarios de agencia, aunque lo llamaban gastos de gestión”. Ellas sabían que la ley por el derecho a la vivienda prohíbe desde mayo de 2023 el cobro al inquilino, pero pagaron con la idea de reclamar después a través del Sindicato de Inquilinas de Madrid. Tras varios intentos, la agencia citó a las tres chicas en su oficina. “Nos entregaron un sobre con el dinero en efectivo y nos hicieron firmar un documento en el que decía que no íbamos a exponer públicamente ni ante las administraciones sus prácticas abusivas”, cuenta Deus. La joven no cree que sea un caso aislado: “Se pueden ver reflejadas muchas personas que han sufrido este tipo de abusos”.

Diversas asociaciones de consumidores denuncian que la grave crisis de la vivienda, provocada por una acuciante falta de oferta y unos precios de venta y alquiler en máximos históricos, ha sido el abono perfecto para que un puñado de inmobiliarias y agentes operen con un modelo de gestión agresiva con el fin de maximizar sus ingresos. “Las prácticas abusivas se siguen incrementando cada día. Son habituales y conocidas y, en algunos casos, incluso son fácilmente constatables a través de los portales inmobiliarios”, sostiene Eloy Gutiérrez, responsable del área de Vivienda de CECU. Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, se expresa con más rotundidad: “Operan con total impunidad”.

El cobro por visitar pisos, la exigencia de dinero al cliente antes de la firma de un contrato o incluso como paso previo para que se proporcione toda la información de la casa en cuestión, las cláusulas abusivas, la obligación de abonar los honorarios de la agencia y el cobro de otras comisiones cuando no corresponde, así como las presiones para firmar todo lo que la empresa ponga encima de la mesa, incluida la hipoteca, son algunas de las prácticas cuestionadas. Todas ellas están precarizando la compra y el alquiler de viviendas.

Las posibilidades de caer en una trampa se incrementan en un momento de necesidad como el actual. “En un contexto donde una inquilina tiene que buscar 30 casas y llegar a tiempo de poder visitarlas y hacer una reserva está claro que te puedes encontrar con abusos”, expone Ileana Izverniceanu, directora de Comunicación y Relaciones Institucionales de OCU, donde el número de consultas y reclamaciones en materia de vivienda creció en 2024, al sobrepasar las 40.000, frente a las 32.373 de 2023. Aun así, no hay un incremento llamativo de reclamaciones a inmobiliarias de un año para otro.

A estas alturas, tratar con una agencia a la hora de comprar o alquilar un piso es algo casi inevitable, por lo que aumentan las posibilidades de dar con alguna manzana podrida. De acuerdo con el portal inmobiliario Fotocasa, el 43% de los propietarios ya ha contratado sus servicios, mientras que un 19% aún no lo ha hecho, pero se plantea hacerlo en el futuro.

El lodazal del alquiler

El alquiler es el gran lodazal de los abusos inmobiliarios. El más visible, por frecuente, es el cobro de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, equivalente a una mensualidad, algo prohibido desde 2023. Este es el motivo por el que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 está investigando a varias agencias desde octubre de 2024. Un portavoz dice no poder dar más detalles hasta ver si las pesquisas terminan o no en la apertura de un expediente sancionador. Mientras tanto, en los despachos de abogados especializados en Derecho inmobiliario las consultas sobre esta cuestión son recurrentes. “Realizamos continuos requerimientos a las agencias mediante notificación formal para que procedan a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas al arrendatario”, dice el abogado Emilio Rojas, del despacho que lleva su nombre. Y añade: “El inquilino queda desconcertado por la inseguridad jurídica en la que se encuentra y acepta sumisamente los cargos de las agencias”. Al fin y al cabo, con lo difícil que es alquilar, este parece ser un mal menor.

La OCU denunció por este motivo a la agencia Alquiler Seguro en enero de 2024. La empresa inmobiliaria defiende que la interpretación de la organización es errónea y que “cumple plenamente con la legalidad y nunca ha realizado ningún cobro irregular ni abusivo a los inquilinos”, afirma Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro. Insiste en que el contrato de asistencia al inquilino por el que cobra ofrece un servicio (acceso al área personal y privada en una plataforma online personalizada) e incluye diferentes ventajas asociadas al servicio principal. “Es un servicio real, voluntario y no abusivo”, remata.

Es fácil encontrar empresas que, casi dos años después de estar en vigor la ley de vivienda, siguen cobrando honorarios al inquilino. No hace falta rascar mucho. Anuncio en Idealista. Piso en la madrileña calle de Modesto Lafuente, de 45 metros cuadrados, por el que la inmobiliaria Jogar pide 1.280 euros al mes. “Nosotros cobramos una mensualidad por toda la gestión administrativa, desde la reserva hasta la entrega del piso (elaboración del contrato, trámites con el Ivima, informes de valoración de solvencia y otros) y lo pagan entre el propietario y el inquilino al 50% cada uno”, contesta una comercial por correo.

Este pasado marzo, Facua Madrid lograba que la inmobiliaria La Casa Agency reembolsase a una arrendataria llamada María B. 1.100 euros que pagó en concepto de gastos de gestión para poder alquilar una vivienda. Esta organización ha denunciado ya a una treintena de inmobiliarias. Sus dardos han sido para Alquiler Seguro y la Agencia Negociadora del Alquiler. También para Alfa Inmobiliaria, Engel & Völkers y otras más pequeñas como Spanish Home, Next Door Bcn o Smart Inmobiliaria. La única sanción que ha trascendido hasta ahora es la multa impuesta por la comunidad autónoma andaluza a Adamas Homes, aunque “es una invitación al fraude”, advierte Rubén Sánchez, portavoz de Facua. La multa es inferior a lo ingresado ilegalmente por la empresa por alquilar un solo piso.

Sostiene Sánchez que el papel de las administraciones autonómicas está siendo “realmente lamentable y no está ayudando a que se frene el fraude”. Una opinión que comparte el abogado experto en Derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Lojo: “Sin un régimen sancionador que penalice estas conductas, van a continuar”. Aunque hace una salvedad con Cataluña, que acaba de aprobar multas de hasta 900.000 euros para quienes no cumplan con la regulación de los precios del alquiler o hagan un uso fraudulento del alquiler de temporada. Por su parte, José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), defiende que los agentes que lo hacen mal son una minoría. “Ante las malas prácticas, tolerancia cero”. El sector señala a los freelance y Alfaro sostiene que para promover las buenas prácticas “se llevan a cabo acciones de formación y de divulgación” y aboga por habilitar instrumentos de control y supervisión en colaboración con las administraciones, organizaciones de usuarios, notarios y las propias agencias.

Pagar antes de firmar

El mercado del alquiler de viviendas da para mucho más. Una inquilina que pide el anonimato alerta de una práctica que se ha extendido debido al desmesurado interés que suscita cada piso que se oferta. Hay empresas que exigen todos los pagos (alquiler, fianza y garantías) por adelantado, es decir, antes de la firma del contrato y la entrega de las llaves. Estas son las condiciones que pide la agencia Savills a esta inquilina para arrendar un piso en un edificio rehabilitado en Madrid. No las ha aceptado. “Además, el contrato que te mandan de forma telemática es un borrador, no es el definitivo”, apunta. La compañía afirma, por correo electrónico, que “la comercialización de viviendas por parte de Savills, incluida la de este caso, es conforme a la legislación vigente”. Esta forma de proceder es la que también siguen en la socimi Vivenio: una comercial indica, en una llamada telefónica y tras ser preguntada por una promoción de alquiler, que primero se paga y luego se firma el contrato vía telemática. Después, “se dejan las llaves en la consejería, hay que ir a buscarlas”.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en sus artículos 36.1 y 36.5, recoge que la fianza —una mensualidad—, y en caso de que se pacte, la garantía —máximo dos mensualidades—, se podrán exigir en el momento de la celebración del contrato. “Es decir, es contrario a esta norma pedir ningún pago por adelantado de ninguna cantidad”, señalan en CECU, algo que corrobora el letrado Emilio Rojas: “En cuanto al momento del desembolso, entendemos que es a la firma del contrato, salvo que se firme un acuerdo de reserva de alquiler y se cobre el equivalente a una mensualidad por adelantado, concepto que al otorgamiento del contrato iría a fianza”. Izverniceanu insiste: “Esas garantías se piden en el momento de la firma del contrato y no antes. Sería ilegal pretender cobrar esas cantidades si se desvincula de la firma del contrato, como si fuera una exigencia previa que ni siquiera te garantiza la firma”.

Un abuso mayúsculo es el de cobrar un aval por 18 meses de renta como garantía adicional para alquilar un piso, tal y como hizo la inmobiliaria Arrendamiento10, con domicilio social en Bilbao, denunciada por Facua. La LAU limita las garantías en vivienda habitual a dos meses.

La intervención pública en el mercado del alquiler ha desencadenado un macabro juego del gato y el ratón. El ratón son las agencias y propietarios que quieren escapar de la regulación mediante artimañas, como la de recurrir, falsamente, al alquiler de temporada cuando, en muchos casos, no es más que un arrendamiento tradicional camuflado. “Cada vez es más habitual ofrecer a los inquilinos alquileres de menos de un año, como si fueran contratos temporales, a los que no se aplica la LAU con todos sus efectos”, detalla Gutiérrez. “Imponen contratos de temporada sin justificación obligando a renovaciones constantes con subidas de precio”, critica el portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. Y así es como las agencias pueden cobrar al inquilino el mes de agencia.

Los grandes tenedores tienen su propio lenguaje. Algunos imponen rentas bonificadas, es decir, “se pacta una renta en el contrato y se va incrementando anualmente. Es una forma de actualizar el precio de forma encubierta, algo totalmente prohibido por la LAU”, explica Rojas. Testa Homes, el gigante español de casas de alquiler, ofrece no pagar los gastos de comunidad durante los primeros tres años y el IBI durante los primeros dos años. Después, deberá hacerse cargo el inquilino, lo que supone un encarecimiento de la renta. El abogado Fuentes-Lojo explica, además, que hay mucha confusión con el pago de los gastos de comunidad. De hecho, de incluirse en el contrato, “no se le puede exigir al inquilino que pague toda la cuota, sino solo algunos gastos generales, como limpieza o portería, pero no los honorarios del administrador de fincas, por ejemplo”. Tampoco es legal repercutir el coste del seguro de impago al inquilino, apunta.

Financiar la compra

En la compraventa de vivienda, una de las inversiones más importante en la vida de una persona, cualquier mala experiencia queda grabada a fuego y eso se refleja en las denuncias que llegan a las asociaciones de consumidores y que también se publican en distintos foros de internet. Algunas de las principales acusaciones se centran en las agencias que ofrecen financiación, ya que algunos usuarios consideran que puede ser una condición para poder optar, o no, a la compra del piso. “Que el agente presione u obligue a adquirir una hipoteca con las financieras con las que trabaje la agencia es una práctica abusiva que podría ser contraria a la falta de transparencia y a la limitación de las facultades de negociación que las normas que protegen a los consumidores y usuarios otorgan a los particulares”, expone Rojas. Desde Tecnocasa, una de las cadenas señaladas en algunos foros, indican que “si bien es cierto que a todo comprador se le ofrecen los servicios de Kìron, la red de intermediarios de crédito del grupo, no es obligatorio comprar con Tecnocasa y buscar la financiación con Kìron, pues son dos servicios y dos empresas independientes”.

Lo contratos de compraventa en exclusiva son tan polémicos que han terminado en los tribunales. Desde la OCU recomiendan incluir en el contrato que no habrá comisión si el piso se vende directamente por el propietario a alguien que no haya venido por la intermediación de la agencia y que los honorarios se devenguen en el momento de la firma de la escritura de venta y no antes. “Si se fija el devengo de honorarios en el pago de una señal por el comprador es posible que la venta no termine de realizarse por algún motivo (falta de financiación, desistimiento del comprador…) y podríamos tener que pagar la comisión”, cuenta Izverniceanu. También se cometen abusos con las famosas hojas de visita, un documento que firma la persona que va a ver una casa. Recientemente los tribunales han recordado que es abusivo incluir en estos documentos penalizaciones si el visitante compra la vivienda al margen de la agencia. Por otra parte, CECU denuncia que hay agencias que “ocultan deudas o recibos pendientes de la comunidad”. Aunque ojo, porque la agencia “no tiene derecho a cobrar sus honorarios si no informa al comprador de la existencia de una derrama que grava la finca”, comenta Rojas.