Caseros tramposos: así son sus argucias para librarse del inquilino y subir el precio del alquiler

Más sal en la herida de la vivienda en alquiler en España. El mercado está tan revuelto que en los últimos meses ha aflorado una práctica ilegal que perjudica gravemente a los inquilinos, pero que también puede acarrear serios problemas para los caseros que abusen sin razón de este método. Es la trampa de la falsa necesidad.

Cada vez más propietarios buscan la manera de recuperar su casa antes de que finalice el contrato de alquiler. Solo hay una forma de hacerlo legalmente y es alegando la necesidad de rescatar su vivienda, ya sea para uso propio o de un familiar de primer grado de consanguinidad (por ejemplo, para un hijo o un padre) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. “Recibimos múltiples llamadas de propietarios interesándose por esta forma de recuperar las viviendas arrendadas antes de su vencimiento”, cuenta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. Y añade: “En el momento actual de subida de tipos de interés y de inflación hay verdaderas necesidades”. También en la asesoría jurídica de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) dicen atender “más consultas por parte de las agencias inmobiliarias sobre la causa de necesidad”, sostiene Jesús Manuel Martínez, abogado y secretario general ejecutivo.

Hasta aquí, nada que sea ilegal. El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla esta posibilidad, siempre que el propietario tenga razones fundadas y pueda demostrar la premura por despedir a su inquilino. Puede ser por un traslado laboral, por separación o divorcio, para un hijo, por cuestiones de salud (el médico podría recomendar la casa de la playa…).

El problema es que la necesidad de algunos caseros es falsa. No es más que una excusa para poner fin al alquiler antes de tiempo. Resulta imposible conocer con exactitud cuántos casos son simulados, pero Zurdo calcula que podrían ser hasta la mitad de los asuntos que se dan en la actualidad. “Evidentemente, hay muchos casos de fraude”, refrenda Tito Petrizzo, abogado y fundador de la web Modelos y Contratos.

El objetivo encubierto de estos propietarios suele ser recuperar las viviendas para ponerlas en venta, aunque también lo hacen para hacer un nuevo contrato de alquiler subiendo las rentas para ajustarlas a la inflación —la actualización de las rentas está hoy por hoy limitada al 2%—. O, incluso, para cambiar de inquilinos porque los actuales se retrasan en los pagos o son problemáticos. Hay otra cuestión importante y es la aprobación por parte del Gobierno de una prórroga extraordinaria de seis meses en los contratos, que está vigente hasta el 30 de junio de 2023. “Muchos arrendadores, al no poder recuperar sus viviendas en el tiempo que tenían previsto, recurren a este tipo de mecanismos”, cuenta Zurdo. A la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias llegan consultas de agencias sobre la posibilidad de vender un piso alquilado y que, después, el comprador acuda a la causa de necesidad para ocupar la vivienda. “El estado de necesidad debe tenerlo el arrendador, no uno que se haya subrogado en el contrato porque el que compra una vivienda para residir en ella puede comprar una vivienda libre y no forzar la ruptura de un contrato de arrendamiento”, explica Martínez.

Para rescatar el piso alegando necesidad, sea esta ­real o simulada, tiene que darse un requisito esencial. En el contrato de alquiler debe figurar una cláusula en la que se exponga claramente la posibilidad de necesitar la vivienda antes del transcurso de cinco años. En los acuerdos firmados a partir de marzo de 2019 (y también en los suscritos entre enero de 1995 y junio de 2013) solo se puede ejercer ese derecho si existe la cláusula. “En los contratos nuevos ya se incluye por sistema para no perder la posibilidad”, subraya Miguel Gastalver Trujillo, especialista en Derecho Inmobiliario en el despacho Gastalver Abogados. En cambio, en los documentos celebrados entre junio de 2013 y marzo de 2019 no es imprescindible que figure la cláusula.

El casero tendrá que esperar hasta que el contrato entre en la fase de prórroga obligatoria para poder alegar la causa de necesidad. Es importante saber que solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de alquiler, no antes, y solo es válido para las personas físicas, no las jurídicas. “El dueño tiene que comunicar su intención por escrito al inquilino con al menos dos meses de antelación a la fecha en que pretenda ocupar la vivienda”, indica Fátima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados. Es muy importante que se indique claramente quién es la persona que tiene la necesidad (el dueño, su hijo, su padre o el cónyuge por separación o divorcio).

Mudanza en tres meses

Pero esto no basta y aquí es donde pueden surgir los problemas para los caseros que hacen trampas, porque deben probar la necesidad con razones objetivas y debidamente justificadas. Además, la LAU obliga a que el propietario o sus familiares establezcan su residencia permanente en la casa recuperada. Deben ocupar la vivienda en el plazo de tres meses y, si en ese periodo no se mudan, el inquilino puede recurrir a la vía judicial para demostrar que se han vulnerado sus derechos. En ocasiones, aunque el dueño no tenga un interés especial por ocupar el inmueble arrendado, “hace el esfuerzo de mudarse a vivir allí durante un año para eliminar el riesgo de reclamación del inquilino”, cuenta Gastalver.

Los jueces suelen distinguir en sus sentencias entre la necesidad del casero y la conveniencia o comodidad del mismo. Si el inquilino gana en los tribunales, tiene dos ases en la manga. Puede exigir el realojo en la vivienda con un alquiler nuevo por otros cinco años que tenga las mismas condiciones que el original y que se le indemnice por los gastos de mudanza. O puede “ser indemnizado con una cantidad que depende del plazo de prórroga forzosa del que no pudo disfrutar por el fraude de ley del arrendador. Para los contratos firmados hoy, un mes de renta por cada año que faltara para que se hubieran alcanzado cinco de vigencia del contrato”, expone Gastalver. Este abogado constata que muchos clientes acuden a su despacho para sondear si la causa de necesidad podría utilizarse para poner fin a un contrato, pero siempre les advierte de que si el motivo no es real se exponen al riesgo de que el inquilino lo detecte.

El problema es que el 70% de los inquilinos abandonan el piso sin embarcarse en un proceso judicial lento y costoso. “Normalmente, se despreocupan de estar pendientes de si el propietario ocupa la vivienda, bastante tienen con buscar un nuevo piso y, una vez encontrado, se relajan”, comenta Jesús Manuel Martínez (Amadei). Los que pelean se encuentran con un problema: “Poder demostrar la existencia de la falsedad o el fraude. Para esto son útiles los anuncios de venta o alquiler que los propios arrendadores publican después de desalojar al inquilino falsamente”, dice Petrizzo. Este letrado se encuentra a diario con “casos de inquilinos a los que se les exige el desalojo por necesidad cuando en realidad el propietario busca subir los precios o vender la vivienda”. En caso de sospecha, recomienda al inquilino el envío de un escrito al casero en el que se comunique su voluntad de continuar en la vivienda.

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