Los pisos fantasma son un foco de problemas para los vecinos: si vive junto a uno, busque al heredero

Un piso fantasma, una herencia perdida y una comunidad de vecinos desesperada. Son los tres ingredientes que conforman una historia que se repite en cientos de ciudades y pueblos. Es un gran problema para unos: los vecinos; es una alegría para otros: los herederos (por sorpresa). Son muchas las viviendas que, tras el fallecimiento de su propietario, quedan abandonadas durante años sin que se tenga conocimiento de la existencia de herederos que se hagan cargo del piso y, sobre todo, de las deudas comunitarias que se acumulan. Estas casas sin beneficiarios conocidos se convierten en una complicación para muchas comunidades de vecinos, especialmente si son pequeñas. No solo descuadran las cuentas vecinales, sino que generan suciedad e inseguridad y devalúan los pisos. “El principal miedo de los propietarios es que estas viviendas acaben siendo ocupadas, algo muy habitual. El 60% son objeto de la ocupación; hace dos años era el 40%”, cuenta Óscar Gil, director ejecutivo de Grupo Hereda. También son el origen de problemas de humedades en los inmuebles de abajo porque con el paso del tiempo se rompen tuberías. Sin olvidar la suciedad, las cucarachas, las ratas y los malos olores.

La casuística es muy diversa. A veces pasan años hasta que el administrador de fincas o algún propietario se da cuenta de que aquella vecina, que caminaba con dificultad ayudada por su bastón y que hace cuatro o cinco años se mudó a una residencia, ha fallecido. La alarma salta cuando el banco comienza a devolver los recibos domiciliados porque la cuenta se queda a cero. “Lo normal es que la deuda acumulada se sitúe entre 3.000 y 5.000 euros, pero se han dado casos en los que acaba siendo tremenda, de hasta 50.000 euros”, dice Guillermo Navarro, abogado del despacho familiar Navarro y Navarro, especializado en la búsqueda de herederos y herencias desde 1979.

El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y del Colegio de Bizkaia, Pablo Abascal, relata que “cuando fallece un propietario sin herederos conocidos, si los gastos no son altos, no se le echa mucho de menos, pero cuando empieza a haber gastos importantes de fachada o cubierta comienzas a investigar”. Cuenta su experiencia con una de estas casas. “Al finalizar la obra del tejado, el piso debía 24.000 euros y seguíamos sin saber quién era el heredero”. Tras varios años, lo encontraron buscando en el cementerio: las últimas flores depositadas en la tumba eran de un sobrino segundo, que finalmente se hizo cargo de la herencia y la deuda.

En otras ocasiones la comunidad tiene constancia del fallecimiento desde el primer día porque se produce en el interior del domicilio, en soledad. En la sociedad española, sobre todo en las grandes ciudades, priman las relaciones superficiales entre vecinos, así que es relativamente sencillo que nadie conozca los lazos familiares y sucesorios de unos y otros.

Estas personas no suelen tener hijos y, en la mayor parte de los casos, la herencia corresponde a primos hermanos y tíos abuelos, es decir, parentesco de cuarto grado. Los beneficiarios por derecho suelen ser familiares que viven en otra ciudad o país y que no conocen de la existencia del fallecido o hace décadas que no saben de él. “Estamos en un mundo globalizado en el que cada vez será más frecuente perder la pista de parientes. ¿Cuántos ingleses o alemanes viven y morirán en Andalucía y Baleares?”, se pregunta el director ejecutivo de Hereda.

Cada vez más vecinos, administradores de fincas y agencias inmobiliarias recurren a empresas que se encargan de localizar a herederos y desenmarañar el enredo. Estas compañías se ocupan de todo el proceso sin que los vecinos tengan que pagar un euro. Puede tardar entre seis y nueve meses si es nacional y de uno a tres años si es internacional (varía mucho en función de las dificultades burocráticas del país).

Cuando reciben un encargo, comprueban el árbol genealógico del fallecido, que no suele haber testado. Buscan certificados de nacimiento, matrimonio o defunción en registros, iglesias o archivos históricos. También recurren a agencias de detectives privados. “Una vez encontrados los familiares, viajamos hasta donde estén y les explicamos que han heredado una casa”, cuenta Navarro. Lo normal es que también exista una cuenta corriente, a veces con sumas de dinero muy importantes. “En un primer momento, muestran desconfianza, creen que les vamos a timar porque no saben de quién les estamos hablando, pero esto no es una desgracia, les ha tocado la lotería”, afirma Gil.

El heredero da entonces un poder a la empresa para que gestione todo el proceso: declaración de herederos, adjudicación de bienes, pago de impuestos e inscripción en el Registro del inmueble. Se hace cargo de todos los gastos: notarías, impuestos e incluso se encargan del desahucio si la vivienda estuviera ocupada. El proceso no es sencillo “porque lo habitual es que haya más de un heredero, puede haber 10, 20 o 30″, dice Navarro. De ahí que sea la empresa quien asume de entrada todos esos gastos. “Es la manera más sencilla de que se pueda tramitar”, añade el abogado.

Comisión

La compañía cobra el 30% del beneficio neto que les queda a los herederos, una vez descontados gastos, deudas e impuestos. Y una vez gratificado el chivatazo que da el administrador de fincas o el vecino, porque compensan con el 10% de lo que cobran a quien les ponga sobre la pista de algún legado olvidado. No todas las informaciones son buenas. “A veces los hijos saben perfectamente que su madre ha fallecido y simplemente son morosos”, sostiene Gil.

En el 90% de los casos, los parientes deciden vender el piso porque no tiene ningún valor sentimental para ellos y suele estar en una ciudad distinta a su lugar de residencia. Y son muy pocos los que renuncian a estas herencias. Si lo hicieran, las empresas suelen ofrecer otras opciones, como comprarles los derechos hereditarios. Cuanto más valor de mercado tenga la casa, más ganarán los familiares y las empresas, que suelen tramitar pisos con un valor mínimo de unos 100.000 euros, aunque a veces vale la pena rascar un poco más.

El bufete Navarro y Navarro, que gestiona entre 100 y 200 herencias olvidadas al año y tiene 500 expedientes abiertos, ha entregado 2,5 millones de euros de patrimonio a un único heredero que desconocía la existencia de tal legado, un primo del que llevaba sin tener noticias desde hacía más de 15 años. Grupo Hereda, que resuelve en torno a 200 asuntos de este tipo al año, cuenta el caso de un apartamento en Gandía valorado en 70.000 euros. “La persona que nos informó nos cayó bien, así que investigamos y encontramos que el fallecido tenía dos pisos en Madrid valorados en tres millones cada uno y otros dos en Bilbao, además de dos cuentas corrientes, una en España y otra en Suiza, por valor de más de 36 millones de euros”, cuenta Gil. El heredero era un sobrino que vivía en Cádiz y desconocía que tenía un tío tan rico. Y generoso.

Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal