¿Hay vida más allá de la M-30? Los precios del alquiler se han disparado dentro y fuera de la almendra central de Madrid

En agosto de 2018, el portal inmobiliario Idealista colgó de un bloque de viviendas en Madrid un cartel que ven desde entonces a diario cientos de miles de conductores que circulan por el norte de la ronda de circunvalación más famosa de la capital: “Hay vida más allá de la M-30″. Cuando apareció este mensaje, se podía entender como una invitación a explorar el mercado inmobiliario más allá de la almendra central, donde los precios ya eran excesivos para una familia media madrileña. El caso es que el cartel sigue ahí en 2024, pero las cosas han cambiado sustancialmente. En estos años, el alquiler ha subido un 23% en toda la ciudad y se ha disparado fuera de esta vía de circunvalación. Varios vecindarios de los distritos de Carabanchel o de Puente de Vallecas han registrado subidas por encima del 30%. Canillejas, en San Blas, o el barrio de Butarque, en Villaverde, del 40%.

Este encarecimiento está trastocando la percepción que muchos tenían de estas zonas periféricas. Como contaba recientemente un agente inmobiliario a EL PAÍS, “Carabanchel antes era las afueras, ahora está en el centro de Madrid”. Los precios expulsan de este segundo anillo a familias con dos trabajos y niños. Uno de los vecinos de Carabanchel que no descarta cruzar la M-40 hacia un municipio del área metropolitana es Vinicius Silva, comercial de una empresa alimenticia. En noviembre será padre por tercera vez. Su mujer, periodista, y él necesitan un piso más amplio. “¡No encontramos nada, nada, nada por menos de 1.000 euros!”, dice Silva. “Es que ahora vivir en Madrid es un lujo”.

Estos barrios han dejado de ser asequibles para familias de clase media. Un análisis de EL PAÍS con los precios de la oferta en Idealista entre 2019 y 2024 muestra que hace cinco años, una familia madrileña con ingresos medianos (unos 34.000 euros netos anuales) podía alquilar un piso de 70 metros de precio medio en 38 barrios de 115 para los que existen datos fiables en la capital sin hacer un sobreesfuerzo —destinar más del 30% de su renta—. Todos esos barrios se encontraban fuera de la M-30. Ahora, a pesar de que los ingresos de esa familia han crecido (41.000 euros), han desaparecido de esa lista nueve barrios.

Han dejado de ser asequibles barrios como Canillejas, en el este de la ciudad, no muy lejos del aeropuerto de Barajas y del nuevo estadio del Atlético de Madrid, el Metropolitano; Almendrales, en Usera, una zona que se gentrifica rápidamente entre Madrid Río y el nuevo Chinatown; o Vista Alegre, en Carabanchel, el distrito rebosante de galerías de arte que el año pasado fue encumbrado por la revista Time Out como “el tercer mejor barrio del mundo”.

Este panorama es peor para las familias que alquilaban en estos barrios, tradicionalmente más humildes, cuyas rentas suelen ser inferiores a las de una familia mediana. Estos inquilinos ya destinaban en 2019 más del 30% de sus ingresos, una cifra que en barrios como Almendrales, Puerta del Ángel, Numancia o Pradolongo ya supera el 40% para esas mismas familias.

Pero quizás las familias que vivían allí en 2019 no son ahora las mismas. El mayor esfuerzo para pagar el alquiler en toda la ciudad puede haber expulsado a vecinos de barrios céntricos que han llegado a estos barrios de la periferia mandando a su vez más lejos a las familias que vivían allí hace cinco años y ahora no pueden hacer frente a los alquileres, como en un efecto de dominó.

El malestar por el problema de la vivienda en Madrid se sintió en las calles a mediados de este mes, cuando miles de jóvenes protestaron en una de las manifestaciones más grandes por este asunto de los últimos años. Son afectados también los inmigrantes, que fueron menos visibles en esa marcha. Madrid vive una explosión migratoria que en 2023 supuso un crecimiento récord de más de 120.560 vecinos.

Mientras, otros ven estas subidas como una buena noticia. El representante del alcalde José Luis Martínez Almeida en Carabanchel, Carlos Izquierdo, ha celebrado en X (antes Twitter) las subidas de precio: “Sin duda, Carabanchel es un distrito cada vez más atractivo para vivir”.

Los grandes inversores llaman a estos procesos “regeneración urbana”. Los críticos usan el término “gentrificación”. Wyn Williamson, un empresario que controla 300 pisos en Puerta del Ángel, en el límite exterior de la M-30, lo explicaba recientemente como un mecanismo natural: “Así funcionan las ciudades”.

Un urbanista que ha estudiado estos procesos en Madrid, Álvaro Ardura, dice que si no hay una intervención regulatoria, con medidas como los topes de precios, los madrileños menos pudientes serán expulsados, como pasa en otras grandes urbes. Aunque Madrid es diferente. “La gentrificación ha sido más lenta aquí porque la propiedad está menos concentrada que por ejemplo en Londres”, explica. “Por eso, en Lavapiés o Tetuán (ambas dentro de la M-30) no ha culminado ese proceso”.

La desesperación de la gente humilde

Un recorrido por estos barrios da una idea del desmadre que sufren los madrileños con menos recursos a causa de esta crisis habitacional: familias con niños y, a veces, abuelos en una sola habitación; tiendas, bares o talleres mecánicos reconvertidos en vivienda; y miedo, mucho miedo a recibir un mensaje del casero con una frase maldita: “Es que estás pagando muy poco”.

La peruana Evelyn Morín pasó sus primeros meses en Madrid en una habitación que compartía con su marido, su madre y sus dos hijos, en el otoño pasado. Pagaban 700 euros. Catorce personas vivían en el inmueble, compartiendo un solo baño y una cocina. El salón también estaba ocupado por otra inquilina. Buscaron sin suerte un piso completo durante meses. Los caseros les daban portazo porque temen a las familias con hijos. Esto es consecuencia de las protecciones contra el desahucio a los grupos vulnerables, según los agentes inmobiliarios.

Finalmente tuvieron suerte y una casera de edad avanzada, a la que Morín cuida, les alquiló su piso por 800 euros en la colonia de Pan Bendito, en Carabanchel, una barriada muy humilde. Para Morín y familia, esto es un paso adelante en su proyecto migratorio: “No es la zona que uno espera, pero al menos ya puedo dormir tranquila”.

La angustia de los inmigrantes la palpan en una oficina inmobiliaria de Canillejas, Inmogroup, cada vez que suben a los portales online un anuncio de alquiler. La empleada Geyleen Baladi, de origen venezolano, se ve desbordada para atender al teléfono y al correo. Hace unos días, recibió 170 peticiones en cuestión de 24 horas por un pequeño piso de 50 metros cuadrados. La cifra la conoce porque debe entregar un reporte por escrito al casero, para que compruebe que han hecho una selección exhaustiva. Baladi tacha con rojo los que incumplen los requisitos. Alrededor del 90%.

Su compañero, Rafael Muñoz, es un veterano con 28 años en la zona. Dice que la oferta de alquiler se ha desplomado desde que entró en vigor la Ley de Vivienda estatal. A pesar de que en Madrid no se aplica el tope de precios, las inmobiliarias tienen prohibido cobrar los honorarios a los inquilinos. Debe ser el casero el que los abone y por eso, muchos esquivan ahora el trabajo de estas oficinas. Otros, por miedo a impagos, han quitado su piso del mercado, explica Muñoz. Eso hace que los inquilinos acepten vivir en infraviviendas: “La gente está tan desesperada que se mete en cualquier agujero”.

Esa desesperación la puede comprobar cualquiera en los grupos de Facebook. El grupo Latinos en Madrid. Alquiler de pisos y habitaciones fue creado hace cuatro años y es seguido por más de 100.700 usuarios. Su muro tiene una actividad frenética. Son mensajes de este tipo: “Alguien que pueda ayudar a una chica que solo tiene medio tiempo de trabajo y está pasando mal con la dormida, alguien que tenga una habitación pequeña por 250€ se lo agradecería mucho, no quiero que empiecen con malos comentarios, eso es lo que ella puede pagar”.

Marco Valencia, un profesor de pintura, arrienda un local donde duerme y trabaja, en el barrio de Opañel de Carabanchel. Su casera le comunicó recientemente una subida, de 640 a 740 euros. “Me dijo que, en vista de que todo está caro y tú estás pagando un chollo, te tengo que subir”. Él, que llegó desde Ecuador a la capital española hace 22 años, no se explica “esta locura”. “Con sueldos bajos y alquileres altos no se puede ahorrar”, lamenta. “Vives en la pobreza constante”.

Varias zonas baratas son territorio de mayoría inmigrante. San Cristóbal, un barrio del sur que la menor renta de Madrid, los nacidos fuera de España son ya el 60% de los empadronados. José Manuel Camacho es un médico cubano de 35 años, que trabaja como enfermero por 1.200 euros porque no ha podido homologar su título extranjero. Alquila aquí con su esposa y el bebé de ambos un piso, el primero que se han podido permitir tras mudarse de habitación en habitación por la ciudad. “Hemos visitado otras zonas, pero esto es lo que nos podemos permitir”.

Parte del problema proviene del desvío del parque inmobiliario al muy lucrativo mercado de los pisos turísticos. Barrios en la frontera exterior de la M-30 notan este auge. En Numancia, distrito de Puente de Vallecas, grandes inversores han adquirido edificios enteros para este fin. En solo tres paradas de Metro, los turistas se plantan en Atocha. En Almendrales, su cercanía al centro y al barrio chino ha transformado el barrio. “Hace siete años apenas había españoles viendo el desfile del Año Nuevo Chino”, cuenta un vecino, Fidel Oliván. “Ahora son mayoría”. Esa turistificación la achaca a una promoción interesada por parte del Ayuntamiento que, a principios de año, anunció un millonario proyecto de Chinatown, con arcos incluidos, inspirado en uno anterior de la alcaldesa Manuela Carmena. Este fenómeno está disparando precios.

Oliván y unos compañeros de piso alquilan por 1.000 euros. Dicen que es poco, gracias a que han prorrogado un contrato de 2017, cuando esta zona de Usera era “muy barata”. Los vecinos que están llegando ahora tienen un perfil muy distinto. Son guiris y estudiantes. “Hoy la gente con pisos infinitamente peores están pagando 1.200, 1.400… Es una barbaridad”.