Instituciones clave para un sector tensionado

El acceso a un hogar ha alcanzado la dimensión de emergencia social. Con un parque social que roza el 3,4%, frente a una media europea del 9,3%, el alquiler asequible —en el que se dedica como máximo un 30% de la renta— se ha convertido en un verdadero espejismo para jóvenes, familias vulnerables e inmigrantes. Hoy, el 75% de los inquilinos dedica más de una tercera parte, aproximadamente, de sus ingresos al arrendamiento del inmueble que habita, según datos del Ministerio de Vivienda. Dicho porcentaje se dispara en ciudades como Madrid o Barcelona.

“El alquiler asequible es el gran agujero que tenemos dentro de esa situación de emergencia estructural”, advirtió Jesús Leal, catedrático Emérito de Sociología en la Universidad Complutense de Madrid, durante su intervención en la jornada Inmobiliario 360º. La falta de acceso a un hogar digno se manifiesta de varias maneras: desde aglomeración de habitantes en un mismo inmueble, sobre todo en las grandes metrópolis, hasta las dificultades de los jóvenes para emanciparse sin apoyo familiar en diversas partes del país. “Estamos viendo un incremento de viviendas ocupadas por más de cinco personas, lo que indica un aumento de hacinamiento”, reconoció el experto. El problema afecta de manera significativa a la población inmigrante. “Más de la mitad de los nacidos fuera de España vive de alquiler, y probablemente tres cuartas partes de los arrendamientos están ocupados por inmigrantes”, añadió el sociólogo.

Acceder a un alquiler asequible ha sido el reclamo de miles de personas a lo largo de los últimos años. La dificultad para acceder a uno de ellos está en el desfase entre la oferta y la demanda. Hay mucha gente en busca de un hogar y pocas casas para arrendar. El déficit de este tipo de unidades en las grandes ciudades podría llegar a los 1,7 millones, según los cálculos de la consultora inmobiliaria JLL. “Necesitaríamos unos 300.000 millones de inversión para alcanzar la media europea”, agregó Leal. La legislación actual carece de una definición del concepto alquiler asequible, pero sí que existe uno para aquello que se llama vivienda social, que son esos inmuebles que el Estado entrega a personas que no pueden acceder a un hogar digna por sus propios medios y cuyo precio, en alquiler o venta, no llega a los que ha impuesto el mercado. Dar respuesta a esta ecuación de disponibilidad —entre administraciones, empresas inmobiliarias, bancos, fondos de inversión y entidades privadas no lucrativas— no es sencillo. Uno de los puntos clave está en el suelo disponible para construir edificios.

Dinero faltante

“No es cierto que no haya suelo, lo que no ha habido es dinero para desarrollar viviendas”, afirmó María Sisternas, arquitecta y colaboradora de Fundació Hàbitat3, organización cuyo objetivo es dar soluciones habitacionales a colectivos vulnerables. Desde 2022, la legislación urbanística catalana ha promovido reservas de suelo para vivienda protegida, y ha sido una oportunidad que esta y otras fundaciones han aprovechado. “Nuestra fórmula es construir sobre derechos de superficie a 75 años, con alquileres muy bajos, unos 6,63 euros por metro cuadrado en Barcelona, a 30 años vida”, detalla Sisternas. “Efectivamente, hay suelo”, reconoció José María Cerezo, presidente de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS). Las comunidades autónomas, que son las competentes en esta materia, ya lo están regulando, y la Ley de Vivienda de 2023 estableció la posibilidad de promover la edificación de hogares en suelos dotacionales vacantes, destacó Cerezo.

El reto es aprovechar estos espacios de inmediato y sobre todo para hacer viviendas asequibles. “¿Será suficiente?, no. Pero hay que empezar por ahí”. La capacidad de construcción está más que demostrada. “En el auge inmobiliario fuimos capaces de promover una media de 380.000 viviendas al año. Ahora encontramos dificultades para materializar esa necesidad, pero el esfuerzo debe ser conjunto: sector público, privado y tercer sector”, subrayó. Todos los participantes tienen un diagnóstico claro de la situación y tiene que ver con el suelo, la falta de mano de obra y las dificultades de financiación. “Pero seguimos sin saber cómo superar el reto”, aseguró Eduardo Gutiérrez, subdirector de Provivienda, una asociación con más de tres décadas trabajando para que las personas tengan acceso a una vivienda digna. Este experto comentó que uno de los grandes obstáculos para desarrollar nuevos proyectos es la creciente presencia de fondos especulativos (buitre) en el mercado inmobiliario.

Estos actores han contribuido a una tendencia alcista en los precios, priorizando la rentabilidad a corto plazo, y han dejado de lado la función social de la vivienda. Gutiérrez consideró vital que el Estado actúe como garante, ofreciendo avales que permitan reducir los márgenes de financiación hasta el 3%. Ello facilitará la inversión en vivienda asequible sin los sobrecostes actuales, y así acercarse a otras experiencias de housing associations (modelo basado en el alquiler social gestionado por organizaciones sin ánimo de lucro) que hay en otros países como el Reino Unido o Países Bajos, donde estas asociaciones encuentran un fuerte respaldo financiero y legislativo que les permite operar a gran escala.

La crisis de la vivienda ha llevado a una gran transformación de instituciones como la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), que además de gestionar el suelo también abordará temas de construcción, promoción y gestión de viviendas. Es decir, abarcará el ciclo completo para poder consolidar un parque estatal asequible. El objetivo está claro: ir del 3,4% en viviendas sociales al 9%, explicó Leire Iglesias Santiago, directora general de este organismo. “Porque cada generación vive su propia crisis de vivienda; la nuestra es la de los precios”, mencionó. “Nuestra vocación no es solo la de intervenir sobre la vivienda hoy, sino garantizar un cambio estructural que nos permita que mañana la vivienda no vuelva a ser un problema”, aseveró Iglesias Santiago. “De lo que va esto es de crear una entidad pública que tenga una lógica de los 360 grados”, agregó.

El Instituto de Crédito Oficial (ICO) también se transforma. El organismo quiere ir más allá de su papel en crisis económicas y convertirse en un actor protagonista en la estructura de financiación de vivienda de alquiler sostenible, donde está el mayor de los problemas, según Manuel Illueca Muñoz, presidente de la institución. “Hoy los precios del alquiler están un 10% por encima del pico de la burbuja inmobiliaria [en términos reales]. En cambio, el precio de vivienda en propiedad está equilibrado, es decir, está exactamente como estaba en el peor momento de la burbuja”, explicó. El sector más vulnerable, aseguró, está soportando niveles de sacrificio de renta en el alquiler que en algunos casos superan más del 50% de sus ingresos.

Para promover más hogares, el ICO ha desenfundado una serie de medidas. Una tiene que ver con una financiación a largo plazo, mediante fondos del Plan de Recuperación Next Generation, con aval del Ministerio de Vivienda, permitiendo préstamos de hasta 36 años para promotores, constructores y gestores de vivienda en alquiler. Otra acción consiste en un nuevo fondo en colaboración con inversores privados, con una garantía de la UE y una aportación del ICO para movilizar hasta 2.000 millones de euros en financiación, facilitando el acceso a capital y deuda. Con este esquema, el ICO prevé financiar hasta 17.000 viviendas adicionales, destinadas a alquiler asequible. “La institución está comprometida con los problemas del país en cualquier fase del ciclo económico. Aunque España crezca al 3%, si el acceso a la vivienda sigue siendo un problema, el ICO estará ahí para afrontarlo”, afirma Muñoz.

Para Héctor Simón Moreno, director de la Cátedra Unesco de vivienda, las políticas públicas de intervención en el mercado inmobiliario no están logrando los efectos necesarios para paliar esta crisis. Este experto dijo que nos dirigimos a una sociedad con una concentración de la vivienda en pocas manos, sean públicas o privadas. También cuestionó la efectividad del control de rentas y puso de ejemplo el caso de Cataluña donde el precio, según sus datos, se ha reducido en un 5%, pero ha provocado una caída de la oferta superior al 20%. “La literatura internacional ha demostrado que este tipo de medidas no funcionan”. Además, Moreno opinó que el sector debería de funcionar con la menor cantidad de subvenciones posibles. “Las instituciones jurídico-privadas tienen que operar de manera más ágil y funcional”. Asimismo, criticó que el país cuenta con uno de los presupuestos en vivienda más bajos de la región y consideró que las medidas como el apoyo a la compra o el alquiler terminan beneficiando a los propietarios más que a los inquilinos.

Euskadi tiene su propio plan

Euskadi es un ejemplo de que la vivienda social, pública o de protección oficial —un hogar es asequible cuando no se destina más del 30% de los ingresos al alquiler— tiene futuro. Escojan el término que mejor encaje en su gramática. Hay 120.000 viviendas de VPO (Protección Oficial), un tercio de todo el parque y la libre alcanza las 224.000. La ley de la vivienda recoge alquileres por 300 euros y un sistema de bonos a los más jóvenes. No es extraño que el 23% del parque de alquiler de España esté en Euskadi. “Ahora bien, tenemos que conseguir sacar más producto en alquiler al mercado”, reconoce Denis Itxaso, consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco. Y añade: “El 75% del suelo urbanizable es de vivienda protegida”.
Esta particular Arcadia ha entendido muy pronto “que la vivienda es una infraestructura social”, apunta el responsable vasco. “Poco a poco vamos ofreciendo, por ejemplo, a los propietarios seguridad jurídica, en el cobro de sus alquileres, para que pongan viviendas en el mercado”. Porque el futuro es ahora. Muchas empresas de vanguardia tecnológica quieren instalarse y necesitan alojamiento y un lugar donde vivir. Ya que hay sectores, como el turístico, en los cuales no encuentras personal y no puede residir a 30 kilómetros de su lugar de trabajo. Además ha ocurrido algo único. “Por primera vez en Euskadi hay más personas viviendo solas que en pareja”, subraya Itxaso. Detrás de esta estrategia existe una filosofía de país. “La vivienda es una infraestructura social”, defiende. Hace falta, una vez más, las colaboración público-privada. “Los poderes políticos solos no podemos solucionar el problema si hay 43 municipios con riesgo de estar tensionados: deben comunicarlo para ver cómo gestionas la oferta y la demanda”, concluye. 

Un pacto de Estado para los arrendamientos

Óscar Granados

Más inversiones, menos incertidumbre y un acuerdo político entre los grandes partidos políticos. Esto es lo que se necesita para paliar la escasez de vivienda que hay en el país. Así de claro lo dijo Antonio Carroza Pacheco, fundador y presidente de Alquiler Seguro, quien además afirmó que el Estado debería de priorizar en sus Presupuestos este problema. “Tenemos que pensar si no tenemos que construir más cuarteles y menos casas, por lo que se nos viene encima”, añadió.
De acuerdo con el directivo, el país sigue avanzando en un cambio de régimen en el que los propietarios se reducen y los inquilinos crecen. Ello es parte de una transformación cultural, pero también financiera. En España, el alquiler ha llegado a un récord. En todo el país, más del 20% de los hogares está en este régimen, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). “Hay menos hipotecas, menos competencia y más restricciones al crédito”, mencionó. Carroza Pacheco achacó la situación a una falta de visión política. 
“La Administración pública no está invirtiendo en vivienda”, dijo el directivo en una conversación con José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra. Incluso dijo que esta falta de recursos, sumada a una retirada de propiedades del mercado por parte de los pequeños propietarios, augura una reducción aún mayor de la oferta en los próximos años. Para abordar la problemática, Carroza Pacheco dijo que es necesario un cambio legislativo: “Hacen falta dos cosas a corto plazo: la derogación de la Ley de Vivienda y la promulgación de la Ley del Suelo”. Respecto a la primera, Carroza Pacheco consideró que la intervención estatal en el mercado, como se establece en la actual legislación, no aumenta la disponibilidad de inmuebles. 
A largo plazo, explicó, la fórmula para construir más casas se complica. “Tenemos una oferta que se ha reducido drásticamente en los últimos años, un stock de vivienda limitado y una demanda que sigue creciendo de manera constante, impulsada por la formación de nuevas familias y el crecimiento de la población”. A ello se suman el apretón de tuercas tributario que ha dado el Gobierno actual a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi). Recientemente se ha endurecido el régimen fiscal del que disfrutan estas figuras en el que se condiciona sus ventajas impositivas a la promoción de inmuebles en alquiler asequible.

Medida contraproducente
“Hemos visto como en los últimos meses se ha atacado a este régimen, que me parece suficientemente interesante para el inversor institucional, extranjero o nacional”, subrayó. Al mismo tiempo, abundó, el Ministerio de Vivienda “se apunta el tanto de que las viviendas sociales aumentan, pero no gracias a la construcción de vivienda pública, sino a través de iniciativas de organizaciones como la Cruz Roja, Cáritas o fundaciones como Techo, que operan bajo el régimen de socimi”. 
El país, según el experto, necesita un gran acuerdo entre los distintos partidos para empezar a dar una solución real a las necesidades de vivienda, pero también a una falta de empleo digno que reclaman los jóvenes. “Hace falta un pacto de Estado, pero estamos muy lejos de alcanzarlo”, sentenció.