El mercado inmobiliario se acerca al ritmo de la burbuja con un acelerón de ventas a finales de 2024

El auge del ladrillo ha hecho que 2024 se corone como el segundo mejor año para el sector desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, con un total de 641.919 viviendas vendidas. Es un 10% más que el ejercicio anterior, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque la cifra se queda escasamente por detrás del anómalo 2022, cuando el mercado superó las 650.00 transacciones impulsado por la demanda acumulada en la crisis de la covid. Pero esa foto general esconde un ejercicio a dos velocidades, marcado por el cambio de rumbo en la política monetaria y el abaratamiento hipotecario. En la primera parte, de enero a junio, se compraron en España casi 300.000 casas; mientras que entre julio y diciembre fueron 342.696. El acelerón es de una brusquedad que no se había visto ni siquiera durante la salida de la pandemia. Y convierte ese semestre en el segundo con mayor actividad desde el arranque de 2007 (de enero a junio de ese año se registraron casi 433.000 operaciones). Si se miran solo las segundas partes de cada año, 2024 ha superado por los pelos incluso a 2007, una referencia mítica porque se considera que es el año en que la burbuja alcanzó su pico y empezó a desinflarse, hasta acabar explotando.

Los datos de 2024 rompen claramente con la tendencia negativa de 2023, que estuvo mucho más cerca de los niveles previos a la pandemia que de la euforia posterior. Entonces, el endurecimiento de las condiciones de financiación, en un contexto de elevadas tasas de interés y menor poder adquisitivo de los hogares por la inflación, provocó una contracción del mercado. En cambio, el año pasado estuvo marcado por la dinámica opuesta: los tipos de interés se fueron moderando por el giro monetario del Banco Central Europeo. Las entidades mejoraron las condiciones de financiación y la economía nacional siguió creciendo, al igual que los salarios. A ello se suma el aumento de la población, y en consecuencia de la demanda, protagonizado claramente por la llegada de extranjeros atraídos por el buen momento económico de España, lo que crea el cóctel perfecto para un auténtico festín de ventas.

El ritmo de compraventas, dentro de la estacionalidad habitual del mercado inmobiliario, fue de menos a más a lo largo del año. Octubre fue el mes en el que se vendieron más casas, rozando las 70.000 operaciones. Y diciembre culminó con unas 50.000 compraventas, que suponen un 37% más que doce meses antes. El mercado no ha dejado de acelerar pese a que los precios se mantuvieron por las nubes, con un récord en el importe medio de 2.086 euros por metro cuadrado, según las cifras de los registradores de la propiedad. Esto convierte a 2024 en el más caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los años más álgidos de la burbuja de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflación acumulada desde entonces.

Como es habitual, el principal combustible fueron las casas de segunda mano, con 506.867 operaciones, un 6,9% más que en 2023. Sin embargo, las casas a estrenar empiezan a cobrar relevancia en el mercado. El año pasado las ventas de este tipo de inmueble experimentaron un espectacular aumento del 23,4%, sumando 135.052 compraventas, la cifra más alta desde 2013. “Es un volumen muy significativo en comparación con el porcentaje mostrado en los últimos años. Esta tipología está experimentando un momento muy intenso, debido a que el interés por comprar vivienda a estrenar es fuerte”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Solo una comunidad autónoma, Baleares, se salió de la pauta al ver una disminución en las compraventas del 3,8% respecto a 2023. En el resto se registraron repuntes, aunque de forma muy heterogénea. Zonas altamente turísticas, como Canarias y Andalucía, registraron crecimientos muy por debajo de la media nacional. Mientras que otros territorios en los que hay una menor presión demográfica y problemas de accesibilidad, las ventas llegaron a repuntar más de un 20%. Este es el caso de Galicia y La Rioja, seguidos de cerca por Castilla-La Mancha y Asturias. Todos son mercados que parten de un tamaño modesto, por tanto más proclives a arrojar porcentajes elevados en épocas expansivas.

El interés por adquirir una casa en estos territorios explica a su vez que allí se concentraran los mayores repuntes en la concesión de hipotecas. En el conjunto de España, los préstamos vivieron un florecimiento el año pasado, al subir un 11%. “La mejora en el acceso a la financiación ha favorecido especialmente a los residentes de zonas menos demandadas, donde los precios de las viviendas son más accesibles y las familias pueden adquirir propiedades con mayor facilidad”, explica Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda.

El revivido interés en estas zonas, sin embargo, no ha evitado que, en términos absolutos, Andalucía haya sido la comunidad que más operaciones ha registrado en 2024, con 126.039 compraventas. Le siguieron la Comunidad Valenciana (104.773) y Cataluña (99.592). Por el contrario, La Rioja, pese a registrar un aumento interanual del 20% en las transacciones de vivienda, no llegó ni a 5.000 operaciones, según los datos del INE. “Las transacciones se concentran en los mismos territorios porque las personas buscan vivir en las zonas con más oportunidades laborales y servicios, que están en las grandes ciudades”, insiste Nasarre.

Los particulares, protagonistas

Desde el punto de vista del tipo de compradores y vendedores, los particulares coparon la mayoría del mercado, como es habitual. Las personas físicas adquirieron nueve de cada 10 casas que se vendieron. Pero las personas jurídicas, es decir, las empresas, ganaron cuota de mercado. Esta tipología, más vinculada a operaciones con perfil de inversión ha ido ganando terreno año a año con crecimientos porcentuales relativamente pequeños ―como el de 2024, que apenas supone una décima más respecto a 2023―. No obstante, este avance tan desapercibido cobra relevancia cuando se observa que han pasado de un 5,5% sobre las viviendas vendidas en 2007 al 10,9% el año pasado.

La política monetaria del BCE y la resiliencia de la economía nacional dan alas a los analistas para pensar que las compraventas seguirán en un ciclo dinámico en 2025. “En los próximos meses podremos encontrarnos en torno a un 30% más de compradores intentando operar”, detalla Matos, quien considera que las políticas incentivadoras como los avales ICO tendrán un efecto en la demanda de este año. Por su parte, desde el portal inmobiliario Pisos.com vaticinan un nuevo año récord que, “sumado a la escasez de oferta, seguirá impulsando los precios hacia arriba, haciendo más complicado el acceso a la vivienda en propiedad a jóvenes y familias con menos recursos”.