Quién es quién en el mercado residencial: fondos, socimis, promotoras, Sareb...

Los actores del sector de la vivienda han cambiado profundamente respecto al ciclo anterior, el que concluyó en el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando promotores y particulares eran quienes copaban el mercado. En los últimos años han adquirido mayor presencia figuras como los fondos de inversión, la Sareb, los gestores bancarios y las nuevas constructoras con capital extranjero. El alquiler, además, juega ahora un rol mucho más relevante que antaño.

Promotoras. Reina el capital extranjero

La principal diferencia entre el anterior ciclo inmobiliario —el que condujo a la burbuja que estalló en 2008— y el actual es la práctica desaparición de los grandes promotores de vivienda de antaño. El tejido industrial quedó destruido: desde el máximo en 2006 de 600.000 viviendas construidas, la cifra se queda ahora en unas 90.000 casas anuales. Las principales inmobiliarias son casi todas de nuevo cuño y cuentan con accionistas internacionales, que empezaron a resucitar el sector a partir de 2015 con grandes inyecciones de capital.

En un sector que sigue siendo muy de pymes, las mayores son las cotizadas en Bolsa, como Aedas (impulsada por el fondo Castlelake), Neinor (controlada por fondos como Orion, Stoneshield y Adar) y la centenaria Metrovacesa, rescatada por la banca (Santander, BBVA y el magnate mexicano Carlos Slim son sus accionistas).

Del anterior promotor hecho a sí mismo, el sector ha pasado a un mundo donde la formación financiera y los nuevos perfiles con máster en administración de empresas y capaces de hacer un roadshow en Londres o Nueva York dominan los puestos directivos. “Las empresas que componen el sector promotor en la actualidad son, en general, modernas, competitivas y compuestas por profesionales muy capaces”, dice Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora Colliers. “Ahora los accionistas son otros”, apunta. Por el elevado capital que se necesita y que supone una barrera para entrar en el negocio.

De hecho, esa barrera la han superado casi en la totalidad los fondos internacionales (sobre todo de EEUU). Otros ejemplos en ese sentido son la histórica Hábitat (rescatada por Bain Capital), Culmia (Oaktree) o Vía Célere (Värde Partners). Entre las firmas nacionales de control familiar siguen presentes nombres como Pryconsa (de la saga Colomer), la vasca Amenabar o Insur. El experto de Colliers también destaca la participación de las cooperativas, que permite a muchas familias comprar una casa de obra nueva en vivienda protegida y en nuevos barrios, aunque asumiendo el riesgo de la autopromoción.

Fondos de inversión. Los más poderosos

Los fondos internacionales son los que han dinamizado el sector promotor, pero también han sido protagonistas de muchos otros aspectos del inmobiliario. En numerosas ocasiones han recibido el calificativo de buitres, entre otras cosas porque se hicieron hueco, sobre todo, cuando la banca se empachó de ladrillo. Grandes gestoras internacionales como Blackstone se han hecho a precios de derribo con carteras de activos tóxicos bancarios, que pueden incluir viviendas, promociones (completadas o no) y suelos que se han adjudicado, además de créditos fallidos. A partir de ahí, su estrategia es ir vendiendo esas propiedades a un precio más elevado. Esta firma estadounidense adquirió la cartera del Banco Popular en una operación de 10.000 millones. Otros relevantes casos fueron los de Cerberus (que compró el portfolio de BBVA); Lone Star (el de CaixaBank); Axactor, Oaktree o el fondo de pensiones canadiense CPPIB.

Otros muchos fondos, además, han protagonizado numerosas operaciones de compra de inmuebles, sobre todo en el centro de las ciudades, para rehabilitar edificios y vender pisos o, incluso, destinarlos a alquileres turísticos.

En el alquiler también ha irrumpido este tipo de firmas extranjeras, aliadas con empresas locales, para levantar obra nueva en este mercado con alta demanda. En este caso destacan ejemplos como el fondo de Singapur GIC con la gestora española Azora, la estadounidense Nuveen con Kronos, y la francesa Primonial junto a Grupo Lar.

Bancos. Menor protagonismo

Tras deshacerse de los activos tóxicos generados por la burbuja, el papel de la banca ha vuelto a la normalidad en el sector, básicamente a través del crédito promotor a las empresas y el hipotecario a las familias. Para el responsable de Colliers, “la prudencia de la banca comercial” en los últimos años “ha sido el dique de contención que ha evitado que se produjeran los excesos ocurridos en otros países de la UE y que ahora están purgando”. A nivel hipotecario, el saldo vivo de la deuda (el valor acumulado de las hipotecas) se situó en 495.000 millones el pasado año, lo que supone hundirse a mínimos.

Entre las grandes entidades financieras, el préstamo promotor que conceden a las inmobiliarias para las obras de edificación —cruciales para este tipo de compañías— está también en niveles bajos. Según los cálculos publicados por Cinco Días, Santander y CaixaBank tenían presupuestado en 2024 para este tipo de préstamos unos 2.500 millones cada uno; Sabadell y BBVA, otros 1.500 millones por banco; Ibercaja, 800 millones adicionales; Unicaja, 500 millones; y Kutxabank, otros 400.

Sareb. ¿Instrumento útil?

Entre las entidades financieras, la pública Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) ha cobrado especial relevancia en el mundo inmobiliario. Creada en 2012 con activos tóxicos procedentes de las cajas de ahorros con problemas, con una cartera de más de 50.000 millones, ha ido vendiendo, primero, carteras a grandes fondos de suelos, deuda hipotecaria y viviendas; y después, multitud de casas en el mercado minorista. La entidad se desprendió en 2023 de 36.690 activos: el 76,1% eran inmuebles y el 23,3%, préstamos. Entre los inmuebles, traspasó 10.500 viviendas a un precio medio de 90.000 euros. El Gobierno, en los últimos años, ha visto al conocido como banco malo como un instrumento para su política de vivienda, pues con él ha otorgado alquileres sociales y ha tratado de poner en el mercado hasta 50.000 pisos en diversos programas.

“La Sareb cuenta con un amplio parque de viviendas, pero la ubicación y el estado de estos activos no son ideales para resolver por sí solos el problema de la vivienda en España”, remarca José Masip, socio de la consultora Atlas Value Management. “La mayoría de sus propiedades se sitúan en la zona mediterránea, donde se concentraban segundas residencias adquiridas antes de las crisis financiera, así como en municipios de menor atractivo comercial”.

Gestores. Los que manejan las ventas

La figura conocida como servicer (gestor de activos procedentes de la banca) se ha popularizado por ser estos actores los que se han encargado de la venta de muchas de las viviendas procedentes de fondos, entidades financieras y también de la Sareb. Casi todos estos servicers tienen detrás capital internacional. Son nombres como Aliseda, Anticipa, Servihabitat, DoValue (antes Altamira), Intrum, Hipoges y Finnsolutia, entre otros. Gestionan el día a día de alrededor de 182.200 millones de euros en propiedades de bancos y fondos, según las cifras de Atlas. “Además, siguiendo la tendencia del mercado, los servicers también gestionan los parques de alquiler de los grandes tenedores”, señala José Masip.

Como destaca el consultor, estas empresas están en el punto de mira de los fondos de inversión, que intentan aumentar su cuota de mercado. Eso está llevando a fusiones y adquisiciones y provocando una concentración en el sector.

Socimis. Diana de las críticas

Entre los grandes operadores inmobiliarios se encuentran las llamadas socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). No es una figura únicamente española, pero se expandieron en el país a partir de 2013. Son propietarios de todo tipo de activos inmobiliarios dedicados al alquiler (hoteles, oficinas o centros comerciales, entre otros), no solo de viviendas. Actualmente cotizan 142 de estas compañías, según datos de Armanext, firma asesora para acompañar a estas inmobiliarias hasta su debut bursátil.

Solo una parte de las socimis se dedica al alquiler de viviendas. La mayor de ellas es Testa (del gigante Blackstone), que tiene propiedades por más de 2.700 millones de euros. Este fondo también controla Fidere, con más de 1.000 millones en casas, cuyo nombre se asocia a la adquisición de las viviendas públicas vendidas por Ana Botella (PP) en su época de alcaldesa de Madrid. Otra de las grandes en este campo es Vivenio (de los fondos APG y Aware), que suma más de 1.500 millones en casas.

En los últimos años, los partidos a la izquierda del PSOE han culpado a la aparición de las socimis de la subida de precios en los alquileres, algo que recurrentemente se ha rechazado desde el sector. De esa misma opinión es Antonio Fernández, presidente de Armanext. “No hay correlación de ninguna manera, ya que, en relación con el parque total de viviendas en alquiler, las socimis apenas alcanzan el 3% o 4%, según diversos estudios. Es absolutamente marginal”, sostiene. De hecho, él cree que es más bien al contrario: si las socimis dejaran de invertir en propiedades destinadas al arrendamiento, “el precio de los alquileres se dispararía”, porque habría menos oferta.

Este experto señala, además, que estas sociedades “se van redirigiendo al alquiler turístico” y al conocido como flex living (alojamientos en alquiler de hasta 12 meses), “ya que son las primeras en adaptarse a las nuevas tendencias y necesidades de la población”.

Sin ser socimis, existen también otros grandes propietarios en el mundo del alquiler como BuildingCenter (de CaixaBank), con más de 30.000 casas; Nestar (del fondo CBRE IM) o la aseguradora Axa.

Intermediarios. La cara ante los ciudadanos

En las grandes transacciones corporativas aparecen intermediarios como las grandes consultoras CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Colliers, PwC, Deloitte, EY o KPMG. Pero los realmente conocidos son los que al final se anuncian en los portales inmobiliarios, están a pie de calle y acompañan a compradores y vendedores en las adquisiciones. Son firmas como Tecnocasa, Century 21, Engel & Volkers, Gilmar, Bapfre o Red Piso, entre otras muchas, en un sector muy atomizado que agrupa a alrededor de 10.000 agentes inmobiliarios, según los datos de los colegios oficiales.

Otros de los nombres más conocidos para la población son las webs de búsqueda de pisos como Idealista, Fotocasa o Pisos.com. “Son el punto de encuentro entre oferta y demanda del mundo inmobiliario. Casi nadie busca o encuentra su casa si no es a través de una plataforma”, afirma Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

“Hoy hay en España más agencias inmobiliarias que en el año 2000, cuando nació Idealista”, asegura el portavoz, que considera que ahora “los profesionales están mucho más preparados”. Iñareta rechaza que se pueda descargar sobre agentes y plataformas las subidas de precios. “Cualquier teoría conspiranoica se da de bruces con la realidad: esto no es la OPEP ni un cartel de unas pocas compañías con poder de influir en los precios”, dice.

Particulares. Un país de propietarios

Las familias son, al final, el gran agente que mueve el mercado de compraventa y de alquiler. Los españoles han destinado gran parte de su ahorro tradicionalmente a la compra de inmuebles. Las cifras gubernamentales estimaban un parque de 26,9 millones de unidades en 2023, según la proyección realizada sobre el Censo de Viviendas de 2021. En esa estadística se incluía que alrededor de 2,9 millones de casas se destinaban al alquiler.

Como explica Antonio de la Fuente, de la consultora Colliers, no se conoce el dato exacto de qué porcentaje de ese alquiler pertenece a grandes propietarios como bancos, fondos o socimis, y cuántas son de particulares. “No más del 10% del parque total de viviendas está en manos de grandes inversores”, calcula.

En el caso de la propiedad, también son los particulares los protagonistas. Los datos del Consejo General del Notariado indican que el pasado año se cerraron 640.451 compraventas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), casi el 90% de todas esas operaciones las llevaron a cabo personas físicas.