Las casas se compran más rápido que nunca: duran 73 días a la venta

Las viviendas en España se venden más rápido que nunca. Según el XL Informe sobre el Mercado de la Vivienda del Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), en 2024 el tiempo medio para cerrar una operación de compraventa ha caído hasta los 73 días. Es la menor cifra de la serie histórica, que empezó en 2017. La cifra refleja la intensa demanda que caracteriza el mercado inmobiliario actual, impulsada por una combinación de reducción de tipos de interés, aumento del valor medio de las hipotecas y una oferta limitada. En las capitales donde el mercado está más tensionado, la media es incluso menor. En Madrid los pisos son adquiridos en los primeros dos meses a partir de que se anuncian, mientras que en Bilbao y Barcelona la media es de 61 y 68 días, respectivamente.

La velocidad a la que se adquieren las casas es un síntoma claro de la fiebre inmobiliaria que recorre el país debido al crecimiento de la demanda, que en cuestión de un año ha repuntado casi un 40%, de acuerdo al informe. “Las propiedades apenas tienen tiempo de aparecer en los listados antes de que múltiples ofertas compitan por ellas en un auténtico casting”, explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. Mientras los demandantes de vivienda han repuntado de forma acuciante, la oferta ha disminuido casi un 10% en un año, por lo que España tiene, según el analista, “un mercado en ebullición. Y lo que estamos viendo es que la demanda está apretando mucho más que la oferta, que sigue siendo insuficiente”.

En los últimos 15 años, en España se han formado anualmente unos 275.000 hogares, mientras que la oferta de viviendas ha rondado las 120.000 unidades. Si bien este menor crecimiento de la oferta respondía, tras la crisis financiera, a la existencia de un stock de viviendas sin vender, hace tiempo que dicho stock se ha absorbido o se encuentra en zonas con baja demanda. Como reflejó el Banco de España en su último informe del sector del año pasado, el déficit de viviendas supera las 600.000 unidades, evidenciando un desajuste estructural entre la oferta y la demanda.

En este contexto, donde la oferta de vivienda muestra una fuerte inelasticidad, es previsible que el dinamismo del mercado se mantenga. “Sin una política de vivienda coherente y sostenida en el tiempo, los problemas de accesibilidad para determinados colectivos vulnerables seguirán presentes”, insiste Montalvo. A nivel internacional, el comportamiento del mercado nacional contrasta con el de otros países europeos. Mientras que en Alemania y Francia los precios de la vivienda han caído en los últimos trimestres debido a la ralentización económica, en España los precios continúan subiendo con fuerza como consecuencia del tirón de la economía, según el experto.

La fuerte demanda también ha ocasionado que el precio siga una trayectoria ascendente, con un incremento interanual en 2024 superior al 10% en los pisos de segunda mano, que suponen la mayor parte del parque inmobiliario. A cierre de año, el precio medio de venta fue de 2.802 euros el metro cuadrado, todavía lejos de los niveles de 2007, cuando el metro cuadrado rozó los 3.500 euros.

A la par del aumento de precios, el importe medio de la hipoteca ha alcanzado cifras no vistas en 14 años. La cifra se situó el año pasado en los 130.894 euros, con un crecimiento interanual del 11%. La caída en los tipos de interés ha incentivado la financiación hipotecaria, permitiendo a los compradores acceder a préstamos más elevados, aunque siguen lejos de los 180.000 euros que se otorgaban durante la burbuja inmobiliaria. La diferencia no se debe tanto a que las casas sean más baratas, sino a que las entidades bancarias conceden préstamos más modestos que antes. De hecho, los analistas insisten en que el mercado hipotecario español se mantiene dentro de la ortodoxia crediticia. A diferencia de lo ocurrido en los años previos a la crisis, cuando los bancos concedían préstamos con ratios préstamo-valor superiores al 100%, en la actualidad la prudencia sigue marcando la concesión de hipotecas.