Oferta y demanda en el mercado de la vivienda

La economía española enfrenta un desafío creciente en el mercado de la vivienda, exacerbado por los flujos migratorios recientes, tanto procedentes del exterior como de movimientos internos hacia las grandes áreas urbanas. El dinamismo de algunos ámbitos geográficos atrae importantes flujos migratorios y eso provoca presiones de demanda que se traducen finalmente en problemas de accesibilidad a la vivienda. La Encuesta de Población Activa (EPA) muestra que se constituyeron más de 200.000 nuevos hogares en 2023, una cifra que no alcanza los niveles previos al estallido de la burbuja. Sin embargo, las perspectivas del INE que se publicaron hace unos días son optimistas, proyectando que la creación de hogares podría superar los 350.000 en los próximos dos años. Esta demanda creciente proviene principalmente de hogares encabezados por personas con nacionalidad extranjera, que elegirán nuestro país para vivir habitualmente.

Para enfrentar este desafío es crucial considerar dos aspectos: la capacidad de respuesta de la oferta y la distribución territorial de la demanda. Esta oferta debería ajustarse a las características de los nuevos demandantes, en cuanto a coste y, sobre todo, en cuanto a régimen de tenencia, considerando que más de la mitad de los hogares extranjeros y jóvenes vive de alquiler.

La oferta de vivienda no parece tener la capacidad de responder a la demanda, al menos, de forma inmediata. Los visados de nueva construcción se mantienen en niveles muy bajos. En 2023, apenas superaron las 100.000 unidades en toda España. El volumen de demanda es muy superior: 670.000 unidades. Por otro lado, la demanda de vivienda se distribuye de manera muy heterogénea. Las regiones con mercados más tensionados, como Murcia, Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares, experimentarán, según el INE, un crecimiento más intenso del número de hogares en el periodo 2024-2039 y, sin embargo, no están registrando un mayor volumen de visados de viviendas que la media nacional. Adicionalmente, en algunos de estos mercados se suma la demanda de vivienda vacacional o turística.

La combinación de una oferta insuficiente y una demanda creciente en áreas tensionadas tiene un resultado claro: un aumento en los precios nominales y el mantenimiento de la ratio de accesibilidad en los niveles actuales. Las previsiones de Afi apuntan a que el precio de la vivienda crecerá un 2,2% este año, ligeramente por debajo de la inflación, mientras que la ratio que relaciona la cuota hipotecaria y la renta bruta disponible del hogar podría mantenerse en torno al 36%. El apoyo en la construcción industrializada puede ser uno de los elementos a impulsar, pero no solo. La superación de otro tipo de escollos (regulatorios, financieros, laborales) que limitan la disposición de oferta de vivienda debería constituir uno de los principales objetivos de política económica. De lo contrario, podrían emerger algunos de los problemas del pasado.

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