La construcción de vivienda nueva se desploma en Madrid y Barcelona

En España falta oferta de vivienda. Ese es probablemente el mantra más repetido en el sector inmobiliario. Cuatro palabras podrían resumir los últimos 20 años: burbuja, estallido, desolación y recuperación. Pero eso, trasladado a cifras de edificación, significa que en 2006 se pidieron en España permisos para construir más de 850.000 casas y el año pasado no se llegó a las 110.000. El desequilibrio es evidente y preocupa a muchos promotores, que rechazan los excesos de principios de siglo, pero creen que ahora se podría hacer más y sitúan entre las 150.000 y las 200.000 viviendas anuales la velocidad de crucero ideal. Sin embargo, de enero a octubre de 2023, según los datos difundidos este viernes, se han solicitado visados (permisos de obra) para 91.666 casas. A un ritmo de menos de 10.000 al mes, probablemente el sector volverá a quedarse lejos de su meta. Y a esta aparente incapacidad para crecer más rápido se ha sumado un nuevo motivo de desasosiego: en 2023, la construcción en las grandes ciudades, que en teoría son las que más demanda tienen, se ha desplomado.

La caída en lo que va de año supera el 30% en Madrid y el 75% en Barcelona, donde una combinación de factores está frenando mucho la actividad de promoción inmobiliaria. Del resto de urbes que superan el medio millón de habitantes (que son las que la estadística ministerial desagrega), llama la atención el batacazo de la que lleva un tiempo siendo la niña bonita del sector: Málaga. De enero a octubre se han solicitado en la ciudad andaluza un 58% menos de visados que un año atrás. Por el contrario, Valencia y Sevilla parecen más estables (un 1,5% y un 5,3%, respectivamente, por encima del año pasado). Y Zaragoza es la única donde la edificación ha cogido mucha tracción este año y se han pedido un 32% más de visados. En el conjunto de España, las 91.666 viviendas visadas hasta octubre representan un alza del 2,6% respecto al mismo periodo de 2022.

Para Juan Manuel Pardo, director de Living (residencial) en la consultora JLL, la promoción está viviendo “un cúmulo de cosas” que “hace que todos los procesos se ralenticen”. La financiación se ha encarecido en los dos últimos años, lo que obliga a hacer números extra antes de lanzarse a algún proyecto y, como también los préstamos son más caros para los potenciales compradores, provoca que una parte de la demanda se retire o posponga la decisión de adquirir una casa. Por otro lado, los costes de construcción se dispararon tras la pandemia, aunque ahora están más estables. Ambos factores afectan mucho a las compañías de menor tamaño. Y las más grandes, caracterizadas por tener en su accionariado fondos y grandes inversores extranjeros, “están redefiniendo sus estrategias a medio plazo y eso hace que algunas hayan ralentizado la compra de suelo”, puntualiza Pardo.

Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, pone el acento precisamente sobre el suelo y los precios de los terrenos, aunque sin olvidar el mar de fondo del encarecimiento de los préstamos o las materias primas. “La tensión sobre el suelo viene creciendo hace años y el promotor, ante la subida de los tipos de interés y los problemas con los constructores por el coste de materiales, prefiere esperar un poco a ver qué pasa y no se mete en nada sin pensarlo dos veces”, describe.

Después están las características y factores propios de cada lugar. Los permisos en la ciudad de Madrid llevan años estancados en torno a las 9.000 viviendas por ejercicio. Pero en los diez primeros meses de 2023 apenas acaricia las 5.300. Salvo un inesperado estirón en los dos últimos meses del año, se quedará muy lejos. Y por eso Carolina Roca, presidenta de la patronal de los promotores madrileños (Asprima), no pone paños calientes: “Es el dato más preocupante que tenemos ahora mismo sobre la mesa”, afirma. La cifra contrasta con la propia evolución de compraventas, que ha retrocedido tras un 2022 magnífico (el mejor año desde 2007), pero mucho menos de lo esperado. La empresaria cree que se ha perdido una buena oportunidad para, en ese contexto, ganar protagonismo de la obra nueva en las transacciones inmobiliarias.

Roca apunta como primer motivo a una vieja reivindicación de su organización: la actualización de los módulos de vivienda protegida. Esos módulos son el precio máximo al que se puede vender una casa que se ha hecho con ayudas públicas, y llevan congelados desde 2008, pese a que desde entonces construir se ha vuelto mucho más caro. “Eso detrae inversión porque los promotores no empiezan obras de este tipo, y menos si, además, está el runrún de que va a producirse una actualización que será importante”. Es decir, ante la expectativa de que la Administración subiera ese baremo, y con ello la rentabilidad de las promociones, muchos están esperando.

No obstante, “la vivienda protegida no tiene peso suficiente como para explicar toda la caída”, añade la presidenta de la patronal madrileña, quien apunta a una retirada general de la inversión que tiene que ver con el cambio de las condiciones de los mercados financieros. “En los últimos 10 años nos era muy fácil atraer inversión y la política monetaria nos lo ponía muy fácil: abríamos la puerta y nos encontrábamos con tres o cuatro inversores dispuestos”, indica Roca. Pero ahora el reto es “hacer el sector lo suficientemente eficiente como para seguir atrayendo inversores y que no se vayan a otros países”.

Barcelona es un mundo aparte. Los visados han sufrido más altibajos, pero la tendencia general es descendente desde hace tiempo. 2022, con menos de 3.000 viviendas para las que se solicitaron permisos, ya fue el peor ejercicio del lustro. Este año va camino de convertir eso en mera anécdota ante la debacle que se intuye: 584 permisos en 10 meses, una cuarta parte menos que Valencia o Sevilla, a las que duplica en población. “Es algo multifactorial”, resume Xavier Vilajona, presidente de APCE Cataluña, quien destaca tres motivos. El primero que cita es “el tema del 30%”. Durante la alcaldía de Ada Colau se impuso la obligación de reservar un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida y los promotores llevan desde entonces en pie de guerra porque aseguran que con eso no salen los números de muchos proyectos.

El “cóctel”, como lo define Vilajoana, se completa con “los cambios regulatorios” (otra queja típica del sector, que ha rechazado los intentos de control de precio de alquileres o, más recientemente, las restricciones sobre pisos turísticos), y el hecho de que “Cataluña lidera las okupaciones, eso no ayuda”. Todo ello, agrega el presidente de los promotores catalanes, “hace que las inversiones se paralicen o como mínimo se queden en compás de espera”. Por último, se añaden las propias características de una ciudad que, a diferencia de Madrid, tiene muchas menos parcelas libres para construir. “Si lo sumas todo, pasa lo que pasa”, concluye Vilajoana.

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