El paso atrás de las promotoras de vivienda

La recuperación de la pandemia disparó la demanda de vivienda, pero los promotores inmobiliarios no han podido exprimir esa circunstancia tanto como les habría gustado. El alza de los costes de construcción limitó la capacidad del sector para aprovechar el tirón del mercado, que se saldó con un aumento de las compraventas cercano al 15% en 2022 y un auge de la segunda mano que no se veía ni en los tiempos de la burbuja. Pero la cara B de esa fiesta fue un modesto aumento del 2,6% en las operaciones de vivienda a estrenar. Y si se mira en el tajo, un ligero retroceso: según la estadística de certificaciones de fin de obra, publicada esta semana por el Ministerio de Transportes, España sumó el año pasado 87.488 nuevas casas, unas 3.500 menos que en 2021. Las cifras recabadas por EL PAÍS entre las mayores promotoras españolas apuntan en la misma dirección: entregaron unas 12.500 casas, frente a las 12.900 del ejercicio previo. Los problemas de carestía y desabastecimiento de materiales, admite el consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza, “ha tenido un efecto, y es que muchos promotores echaron el freno al inicio de nuevas obras porque el mayor coste de construcción hacía menos rentable la promoción”.

Esa situación se da mayoritariamente por superada y el sector se encamina hacia lo que Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, define como “un año de estabilización, tanto en el incremento de costos de obra y de financiación, como en el precio de la vivienda”. Pero algunos expertos creen que el tren de la oportunidad para los promotores ya ha pasado, porque 2023 también será el año en que la economía se ralentizará, y con ello la alegría de las familias para lanzarse a determinados gastos. “En un momento coyuntural de debilidad para el crecimiento económico, no vemos que sea el escenario propicio para que las promotoras incrementen mucho la producción”, resume Judit Montoriol, economista sénior de CaixaBank Research.

Una de las dificultades del negocio promotor es precisamente el manejo de los tiempos. Desde que se compra un suelo hasta que se levanta un edificio pasan años. Y, como muchas casas nuevas se venden sobre plano (por tanto, mucho tiempo antes de que estén listas para la entrega), el sector siempre anda con un ojo en el presente y otro en el futuro. Eso es lo que ayuda a explicar que, a caballo entre una demanda desbocada y una actividad constructora prudente, los permisos para levantar nuevas viviendas hayan mantenido el equilibrio en 2022. Los datos de visados que recoge Transportes apuntan a permisos para 108.895 nuevas casas, por 108.318 en el año anterior. Montoriol destaca ese dato como “muy positivo”, porque “con un crecimiento tan fuerte de costes, [los promotores] han sido capaces de seguir en el entorno de los 110.000 visados”. Es decir, el máximo de los últimos 13 años. Pero, a la vez, en CaixaBank Research proyectan un “enfriamiento de la demanda” y creen que los visados retrocederán a unas 100.000 viviendas en 2023, aunque ese efecto será más visible en el mercado en 2024.

Poca oferta

El principal motivo por el que los expertos no prevén grandes baches en el mercado de obra nueva se encuentra en el “desequilibrio” entre la oferta y la demanda. El sector lleva desde finales de la primera década del siglo penando por los excesos de la burbuja, cuando se llegaron a edificar más de 800.000 casas nuevas en un año. Pero ahora, con una creación de hogares que ronda los 210.000 al año, según el INE, la promoción inmobiliaria produce muy por debajo de la capacidad teórica para satisfacer la demanda de quienes necesitan por primera vez una casa, quienes compran segundas residencias o quienes se cambian de vivienda y quieren que esta sea nueva. El resultado de todo ello es un sector de segunda mano más abultado y unos precios en las obras a estrenar que no dejaron de crecer ni durante los trimestres más duros de la pandemia. El año pasado, los importes se incrementaron un 7,1% según Sociedad de Tasación, algo nunca visto desde que los precios de vivienda dejaron atrás la Gran Recesión. Para este año, todas las apuestas se dirigen hacia un encarecimiento más modesto, pero lejos de la zona de caídas.

La posibilidad de vender casas más caras ha ayudado a los promotores a capear en la travesía de los últimos tiempos. David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, desgrana algunas estrategias que ha seguido su empresa para sobreponerse a la inflación. La primera ha sido alcanzar “grandes acuerdos con los fabricantes, proveedores y constructores, que aportan certidumbre en los costes”. La segunda ha sido subir los precios, aunque no es una solución para todos: “Nuestros clientes, de perfil medio y alto solvente, son capaces de afrontarlo”, señala el ejecutivo. El importe medio de venta, según los datos que facilita la compañía, rondó los 396.000 euros, un 20% más que un año antes.

400 casas menos

Aedas es, entre las grandes promotoras españolas, la que espera un mayor crecimiento para este año. La compañía, que también es la única que no ha presentado todavía sus resultados reales porque su año fiscal acaba con marzo, espera entregar unas 2.600 casas este año, un 13% más que en 2021. Esa cifra, de alcanzarla, la dejaría muy cerca de Neinor, la mayor firma del sector y la única que en los últimos años ha sido capaz de superar la barrera de las 3.000 entregas anuales. Pero eso fue cosa de 2021; en este 2022, la promotora de origen vasco se ha quedado en 2.743 entregas, un 14% menos. En tercera posición, pero muy por detrás, se quedaría Vía Célere, con 1.719 casas entregadas, un 11% menos que en 2021.

La suma de nueve de las mayores promotoras españolas que han accedido a compartir sus cifras con EL PAÍS (en algún caso se trata de datos públicos, al ser compañías cotizadas) apunta a un año de altibajos. La foto general es la de 12.504 viviendas entregadas (aproximadamente un 15% del total del mercado), frente a 12.917 en 2021. Esto significa un recorte del 3,2%. Es decir, más o menos lo mismo que cayeron las certificaciones de fin de obra (-3,6%). Un pequeño paso atrás, en definitiva, pero mucho menor de lo que muchos se temían cuando hace un año empezó un conflicto bélico de dimensiones desconocidas en décadas. “Con la guerra de Ucrania y el aumento de precio de los combustibles se lanzó un globo sonda de alerta en el mercado”, reflexiona el director de Promociones de la inmobiliaria Gilmar, Óscar Ochoa. “A la hora de la verdad, cuando lo vemos ahora, sí afectó al dinamismo del mercado, pero no paró las ventas”.

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