Los hogares españoles tendrán que destinar un 38% de sus ingresos a pagar la hipoteca, el máximo en 10 años

La subida de tipos de los bancos centrales para responder a la inflación ha situado al mercado hipotecario ante una nueva dimensión. Hace meses que los préstamos no dejan de encarecerse y, en consonancia con ello, también lo hace el esfuerzo de muchas familias para pagar la vivienda. Actualmente, un hogar con ingresos medianos ya destinaría un 33,6% de sus ingresos brutos a sufragar una hipoteca media, según calcula CaixaBank Research a partir de datos del Banco de España. Pero la denominada tasa de esfuerzo hipotecario teórico, que se refiere a los préstamos nuevos y lleva creciendo desde 2021, no ha tocado techo todavía. El departamento de estudios del primer banco por volumen de negocio en España pronostica que el porcentaje sumará más de cuatro puntos y rondará el 38% en esta primera mitad de 2023. Se trata de una situación que no se veía desde principios de 2012, más de 10 años atrás, aunque en un contexto muy diferente: entonces la tasa mostraba tendencia a la baja tras los excesos de una burbuja inmobiliaria que llegó a situarla por encima del 54%.

Pese al abrupto repunte de los últimos tiempos, el banco cree que la cosa no pasará de ahí. “El esfuerzo ha subido sobre todo por el impacto de los tipos de interés, pero esperamos que luego descienda”, explicó Judit Montoriol, economista sénior de CaixaBank Research, durante una jornada organizada esta semana por la entidad para analizar la situación del mercado inmobiliario. Hacia finales de este año, abundó la experta, tanto una mejora de las rentas familiares (por el crecimiento de los sueldos) como la moderación del precio de la vivienda “ayudarán a que la ratio de esfuerzo descienda en 2024 y vuelva a los niveles” de 2022. Es decir, en torno a ese 33%, que Montoriol considera un nivel “aceptable”.

Mientras, las previsiones del banco apuntan a una subida de los tipos de interés oficiales hasta el 4%. El Banco Central Europeo, que en enero los situó en el 3% tras los seis meses de subida más abrupta de la historia, ya adelantó que en su reunión de marzo tiene intención de situarlos en el 3,5%. Montoriol vaticina “dos subidas más de 0,25 puntos” y un movimiento casi simétrico en la Reserva Federal estadounidense (hasta situar sus tipos oficiales en el 5%-5,25%). Los niveles actuales, según la economista, ya están “enfriando” la demanda y la inflación, aunque esta última “va a tardar mucho tiempo” en regresar al objetivo del 2% de los supervisores financieros.

Del lado del mercado inmobiliario, el encarecimiento de las hipotecas se traducirá en un recorte abrupto de la actividad porque golpeará a la demanda. Las compraventas, tras rozar las 650.000 operaciones en 2022, retrocederán hasta niveles de 2017. CaixaBank Research prevé que este año se vendan en España unas 480.000 casas. Es decir, un 26% menos que el año pasado. Una “corrección importante” para Montoriol, que sitúa al sector en España en una fase de desaceleración pero “no en situaciones de contracción” como la que se vivió en la Gran Recesión. La mayor pérdida de actividad provendrá del mercado de segunda mano, que experimentó un auge sin precedentes en el último año, mientras que la construcción de vivienda seguirá a un ritmo de unas 110.000 unidades por año, muy por debajo de la creación neta de hogares.

Alquileres más caros

Algo parecido pasará con los precios. “Con el enfriamiento de la demanda, van a tender a ralentizarse”, pero la economista de CaixaBank destaca el diferente comportamiento de la vivienda nueva y la vivienda usada. La situación, según las previsiones que maneja el banco, no tendrá nada que ver con la de otros países occidentales donde se esperan, como en el caso de Suecia, caídas de valor de hasta el 12% tras haberse “recalentado mucho durante la pandemia”.

Lo que no parece enfriarse, al menos de momento, es el mercado del alquiler. El banco, a partir de datos de los portales inmobiliarios y de las rentas mensuales que tienen domiciliadas sus clientes, estima que los precios crecieron un 3% el año pasado, contenidos por la norma del Gobierno que impide actualizar las rentas más de un 2% en los alquileres existentes. Pero la situación es muy diferente en los contratos nuevos. Estos crecieron casi un 6% y se acelerarán al 7,7% en este año, el mayor ritmo del último lustro. La peor parte, además, se la llevan las casas más baratas. En las rentas dentro del percentil 25 (es decir, el 25% de pisos más asequibles), CaixaBank estima una subida de precios este año del 12,5%, lo que añadirá “problemas de accesibilidad” para los inquilinos y casi duplica el encarecimiento que padecerán los pisos más caros (6,7%).

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