La firma de hipotecas retrocede un 22% en octubre con los tipos de interés más caros en casi ocho años

El sector inmobiliario se ha puesto a régimen todo 2023, y la concesión de hipotecas es la que se está llevando parte del ajuste. En octubre, según los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se constituyeron en España 31.921 préstamos para la compra de vivienda. Se trata de un 22,3% menos que un año atrás y de la novena contracción consecutiva del mercado: desde el pasado febrero, todos los meses se han saldado con caídas interanuales. En parte es lógico porque 2022 fue un año memorable (el ejercicio en que se vendieron más casas desde 2007). Pero no es menos cierto que, frente una caída mucho más contenida en la venta de casas y unos precios que siguen subiendo en la estadística oficial, lo que más está sufriendo es el crédito. Y no hace falta echar mucha imaginación para entender el porqué: el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas en octubre, del 3,32%, es el más elevado desde diciembre de 2015, casi ocho años atrás.

El dato de octubre, eso sí, permite pensar que la sangría empieza a contenerse. Puesto que en septiembre la constitución de hipotecas sobre vivienda se desplomó casi un 30%, es el primer mes en que se observa que el porcentaje de caída retrocede significativamente. Pero en comparación con el número de compraventas, que retrocedió un 11%, los préstamos se están llevando un golpe mucho más severo. Juan Villén, director general de la división hipotecaria del portal Idealista, cree que esta tendencia durará unos meses más: “Los datos muestran una continuidad en la fuerte caída respecto a 2022, que esperamos que se mantenga al menos hasta finales de año”, señala en un análisis difundido por el portal inmobiliario.

No obstante, el experto, como casi todo el sector lleva haciendo desde que arrancó 2023, pide poner en perspectiva las cifras. En el acumulado de los 10 primeros meses del año se han firmado un 17,7% menos de hipotecas que en el mismo periodo de 2022, pero “es un 7% superior al volumen comparable de 2019 y es el tercer mejor resultado de los últimos 12 años”. Es decir, peor que el ejercicio pasado y también que en 2021, pero mejor que la pandemia y los años anteriores.

La caída es todavía más abultada si se observa el capital prestado. Con préstamos más caros, los consumidores tratan de pedir la cantidad mínima posible. Un malabarismo en un mercado donde los precios no han sufrido una corrección en la misma línea. Eso hace que el importe medio de las hipotecas esté descendiendo: en octubre fue de 140.564 euros, que es un 5,3% inferior al del mismo mes de 2022. Y con menos préstamos y de menor importe, la variable que se lleva el mayor ajuste es la del crédito total concedido: cerca de 4.487 millones de euros, que es un 26,4% menos que un año atrás. En lo que va de año, el volumen de capital que han prestado los bancos y otras entidades para la compra de vivienda se ha contraído un 19,4%.

Fruto del cambio de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que subió los tipos de interés oficiales 10 veces consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de este año con el objetivo de aplanar la inflación, el sector crediticio ha entrado en una nueva dimensión. El resultado más obvio es que las hipotecas se han encarecido. El tipo de interés medio de los nuevos préstamo firmados en octubre fue del 3,32%, el más caro de los últimos 94 meses. El motivo es que los préstamos a tipo fijo (más de la mitad de los que se firmaron) subieron hasta una media del 3,57%. Los variables, en cambio, se abarataron ligeramente respecto a septiembre aunque se mantuvieron por encima de la barrera psicológica del 3% (3,02% exactamente). En estas últimas se incluyen dentro de la estadística las hipotecas mixtas, una nueva variante que era marginal hasta que estalló la actual crisis inflacionista. Villén, de Idealista, ve “muy probable que a principios de 2024 empecemos a ver una ligera relajación de los precios de las hipotecas”.

Dos comunidades autónomas, Canarias y Castilla-La Mancha, se salvaron de la quema de octubre y acabaron el mes con más hipotecas constituidas que un año antes. Aunque con porcentajes casi planos: un 1,5% y un 2,5% más, respectivamente. En todos los demás territorios se contrajo el mercado hipotecario, aunque con diferentes intensidades. La peor parte se la llevaron Asturias (-44%) y Baleares (-40%). Pero otras cinco comunidades (Aragón, Cantabria, País Vasco, Madrid y Extremadura) experimentaron caídas por encima del 30%.

Aunque las viviendas constituyen el grueso del mercado hipotecario, no lo son todo. Desde ese punto de vista, sumando también los préstamos para la compra de otro tipo de inmuebles urbanos o rústicos, en España se registraron en octubre 41.142 hipotecas. Es un 23,4% menos que en el décimo mes de 2022 porque tanto las fincas rústicas como el resto de urbanas (garajes, trasteros, locales, etcétera) están sufriendo un ajuste todavía superior al de la vivienda. El capital total prestado, de 6.365,5 millones, se situó un 27,5% por debajo del nivel de doce meses antes. En el acumulado anual (la suma de enero a octubre, comparando con el mismo periodo del ejercicio anterior), la constitución de hipotecas retrocede un 18,4% y el capital prestado, que resistió mejor los primeros meses de esta nueva fase bajista, lo hace un 14,4%.

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