La vivienda usada en Madrid alcanza el mayor precio en 17 años, tras una subida del 5,2% en el último trimestre

El precio de la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid no conoce techo. En el último trimestre, alcanzó los 4.215 euros por metro cuadrado, el valor más alto de los últimos 17 años, tras un incremento del 5,2% respecto al primer trimestre, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa publicado este lunes. Este incremento se traduce en una variación interanual del 21,2%, una medición que en junio del año pasado apenas llegaba al 5,7%. En términos digeribles: una casa que en marzo valía 252.000 euros, ahora cuesta 266.000, pero hace un año su valor rondaba los 220.000 euros. El informe tiene en cuenta el precio de oferta, más que el de tasación, y sus resultados no son contrastables con los datos oficiales del Gobierno, cuyos registros llegan hasta el primer trimestre de este año.

El estudio concluye que en 14 de los 21 distritos de Madrid la vivienda usada se ha encarecido por metro cuadrado entre abril y junio. La variación interanual para la capital ha sido estimada por Fotocasa en el 23,3%. Los repuntes más significativos del trimestre los han padecido en Vicálvaro (8,5%), Chamberí (8,2%) y Retiro (7,5%). Los menores incrementos los han registrado Fuencarral–El Pardo (3,0%), Moratalaz (2,5%) y Centro (1,4%). Eso sí, el Distrito Centro ya se encuentra entre los más costosos para comprar vivienda de segunda mano, solo superado por Salamanca y Chamberí. En contraste, el distrito más económico para comprar una vivienda usada es Villaverde, donde el metro cuadrado se cotiza en 1.840 euros.

María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario, ha precisado que la alta demanda de viviendas actual “colisiona con la falta de oferta de nuevas viviendas que, debido a restricciones en el desarrollo urbano, la falta de suelo y costos de construcción elevados, ha llevado a una tensión en los precios difícil de equilibrar”.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) coincide en un estudio de 2023 en que “la oferta de vivienda nueva está siendo de forma continuada muy inferior a la que se necesita”. Cruza las cifras de creación de núcleos familiares del INE con las de creación de vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), para concluir que solo en 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas en relación con los nuevos hogares conformados en Madrid. La cifra cobra mayor dimensión si se echa la vista más atrás: “En los últimos siete años hemos presionado a la oferta de segunda mano con 250.000 familias que requerían una vivienda que no se ha construido, lo que lógicamente ha tenido su traslación en términos de precios y, por tanto, de accesibilidad”, concluye el informe de la patronal madrileña de promotores.

Matos, también portavoz de Fotocasa, ha manifestado que “el punto de inflexión [en la escalada de precios] fue la subida de tipos de interés de 2022, que avivó la demanda y todavía no se ha moderado, provocando un gran interés por comprar vivienda”. Esta justificación desafía los cánones de la economía, según los cuales el aumento en los tipos de interés debería reducir el consumo y, en consecuencia, la demanda de vivienda. Matos habla de un “efecto rebote”, alentado por la pandemia, que forjó “una tendencia de querer mejorar la calidad de vida a través de la compra de una vivienda mejor”. Apoya su afirmación en una encuesta realizada por el portal inmobiliario en la que el 46% de los compradores se declararon afectados por la subida de los créditos, pero solo el 19% paralizó la compra por esta razón. “La subida de los tipos de interés, siendo la más brusca de la historia, no fue capaz de reducir la demanda como se esperaba”, ha zanjado Matos, antes de pronosticar: “Julio también será un mes de una subida brusca”.

A escala regional, en el 71% de los 35 municipios analizados por el portal web, la vivienda es más cara hoy que hace tres meses. En tres de ellos el incremento ha sido de dos dígitos: Humanes, con un aumento del metro cuadrado del 12,7%; Mejorada del Campo, donde subió un 10,3%; y Boadilla del Monte, con un 10,2%. Aun así, las zonas más caras para comprar vivienda de segunda mano en la Comunidad siguen siendo La Moraleja, donde el metro cuadrado está valorado en 5.621 euros; Madrid capital, donde el coste es de 5.359 euros; y Pozuelo de Alarcón, con un valor estimado en 4.519. La otra cara de la moneda se aprecia en Ciempozuelos, San Lorenzo de El Escorial y Colmenar Viejo, donde el metro cuadrado de la vivienda usada se ha abaratado en un 10,6%, 9,7% y 6,8%, respectivamente.

Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona, alerta de que los precios en los que se basan los informes de los portales inmobiliarios se refieren a los valores de oferta, que no necesariamente tiene que ser el precio final por el que se vende el inmueble, susceptible de renegociaciones durante el proceso de compra. Para él, “cada vez más hay una diferencia mayor entre precios del cierre y lo que pide inicialmente el propietario” y calcula que la diferencia pueda llegar a ser hasta del 35%.

Aunque Matos acepta que “el precio de la venta es el que importa” a la hora de medir la variación de los costes de la vivienda, estima que el desfase entre el precio de oferta y el de venta está en 10% como máximo. “Hay muy poca variación porque un inmueble dura menos de un mes en Fotocasa, entonces hay poco margen de negociación”.

El cómputo nacional de Fotocasa sitúa en un 3% el incremento del precio de vivienda usada en el territorio nacional. Madrid solo ha sido superada por Baleares, con un aumento de 7,2%, seguida de la Comunidad Valenciana con un 5,4%. En cuanto a los importes que se pagan, es la segunda con el metro cuadrado más caro, por detrás de Baleares. Solo cinco CC AA han logrado mantener una variación trimestral por debajo de un punto porcentual: Canarias, Aragón, Cataluña, Castilla y León y La Rioja.

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