Los señores del ladrillo ganan la partida: así han esquivado las socimis el cambio fiscal

El ladrillo es uno de los materiales más antiguos y más útiles. Se utiliza desde hace milenios para levantar muros, viviendas y mercados. También sirve para amasar fortunas. Inmensas fortunas. Es un bitcoin de barro: se elevó en Babel, se desplomó en Jericó y en España explotó en 2008. A punto estuvo de llevarse por delante a la banca. Asentado el polvo, volvió la inversión. España adoptó en 2009 (Ley 11/2009) un instrumento societario inventado en EE UU en los años sesenta: los REIT (Real Estate Investment Trust), bautizados en España como socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario).

El objetivo de esta figura societaria era y es atraer inversión mediante la concesión de ventajas fiscales. La exposición de motivos de la norma detallaba su fin: “Impulsar el mercado del alquiler en España y dinamizar el mercado inmobiliario”. El Gobierno de Mariano Rajoy reformó la ley en 2012 para abrir aún más la mano. Doce años después de la reforma, España es el país con más socimis de Europa —123 en septiembre— y el negocio inmobiliario se ha dinamizado. Pero el impulso al alquiler —el residencial— ha fallado. Las ventajas fiscales y la función de las socimis, tres de las cuales cotizan en la Bolsa española dentro del mercado continuo —Merlin Properties, Colonial, ambas en el Ibex, y Lar—, están en discusión. Una vez más.

Por el momento, las socimis han esquivado el golpe. Sumar —socio en el Gobierno de Pedro Sánchez— ha propuesto eliminar las ventajas fiscales de este tipo de sociedades, pero la iniciativa no ha prosperado. Carlos Martín Urriza, portavoz de Economía y Hacienda del grupo parlamentario Sumar, justifica la propuesta: “Estas sociedades no han servido para rebajar los precios ni en el mercado de la vivienda, ni donde tienen el negocio ahora, oficinas, centros comerciales… Son un mecanismo para hacer un gran negocio, iniciado con el traspaso del ladrillo que tuvieron que soltar los bancos. Operan en un mercado que no es eficiente y que no funciona si no consigue unas plusvalías altísimas”. La pregunta entonces es obvia. “¿Por qué mantener sus ventajas fiscales?”, plantea Jorge Moruno, diputado de Más Madrid en la asamblea autonómica. Moruno ha sido y es muy crítico con el papel de las sociedades de inversión en los barrios de la capital. Según los cálculos de la formación que lidera Yolanda Díaz, el fin de las ventajas fiscales de las socimis habría supuesto una recaudación adicional de 300 millones de euros anuales.

La flecha de Sumar iba dirigida al corazón del mecanismo socimis: la tributación. Estas empresas tributan al 0% por el impuesto sobre sociedades cuando mantienen la actividad de arrendamiento durante tres años y tienen una bonificación del 95% en los impuestos de compras y ventas. Sus accionistas pagan por los dividendos recibidos en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario (entre el 19% y el 25%). A cambio de las ventajas, las socimis deben tener un capital mínimo de cinco millones, al menos 50 accionistas y un 80% de sus activos en inmuebles urbanos para alquiler. Las acciones de las socimis son negociables. En la ley de 2009 se establecía la obligación de que cotizaran “en un mercado regulado”. En 2012 se aflojaron las riendas. La reforma impulsada por la Ley 16/2012 admitió la posibilidad de que las socimis negociaran sus acciones “en un sistema multilateral de negociación”, como el Mercado Alternativo Bursátil, el MAB. El MAB [actual BME Growth] es un sistema “autorregulado”, con menos niveles de transparencia y supervisión que el mercado continuo. Tiene su propia normativa de información y liquidez, más flexible que para el resto de empresas cotizadas.

Un cómodo ecosistema

El ecosistema es cómodo para las socimis, que recelan de los cambios. Algunas de las grandes —como Colonial, con una fuerte posición en París— amagaron con abandonar España en el caso de que se suprimiera el régimen fiscal vigente. Consultada al respecto, Colonial —con Criteria Caixa como accionista destacado— no ha hecho comentarios. Son amagos porque el país aún ofrece oportunidades únicas para sociedades que, sobre todo, se centran en activos del sector terciario —oficinas, centros comerciales, almacenes y centros de datos—. Es su campo. El valor de los activos residenciales de las socimis se sitúa solo en el 20% del total, según los datos que maneja el sector. Las viviendas en alquiler, unas 25.000, apenas suponen el 0,7% del parque total. Peccata minuta en el problema global de la vivienda, señalan las empresas.

En Merlin Properties, la más grande de las socimis cotizadas (capitalización de 5.700 millones), lo explican así: “No hay más que mirar a las socimis que cotizan en el continuo —la propia Merlin, Colonial y Lar— para darse cuenta de que su negocio no está en el mercado residencial, por lo que su influencia en la situación de la vivienda en nuestro país es ninguna. Todo lo que suponga no tocar un régimen que claramente funciona en todos los países donde está implementado y que, además, ha supuesto un impulso para atraer inversión a nuestro país en el sector inmobiliario, siempre será buena noticia”.

La Asociación de Propietarios de Centros Comerciales (Apresco), con una presencia determinante de socimis, sostiene que por mucho que se toque a estas entidades el mercado de la vivienda no va a mejorar. “Porque estamos hablando de una cosa ínfima, que no tiene peso en el mercado de la vivienda”. Por el contrario, asegura la asociación, en el sector de centros y parques comerciales, las sociedades han tenido gran importancia porque lo han dinamizado. “Desde 2012-2013 hasta hoy ha habido inversiones por más de 20.000 millones de euros en 61 nuevos centros y parques comerciales”, detalla.

Las socimis respiran. El amago de reforma provocó arritmias en el mercado, con caídas en Bolsa en un día de hasta el 7%. El espasmo afectó a las grandes compañías y también a otras más pequeñas, como el caso de Árima Real Estate, que cotizan en el MAB. Lo peor ha quedado atrás, aunque, según apuntan en el sector, el susto ha paralizado operaciones que estaban en marcha justo en el momento en que el sector reiniciaba actividad tras encajar la subida de tipos y costes de financiación.

Desde la asociación que representa a las socimis cotizadas en Europa (European Public Real Estate Association) explican que, “históricamente, el sector inmobiliario europeo ha estado dominado por cuatro sectores inmobiliarios tradicionales: oficinas, residencial, comercio minorista e industrial”. Pero el horizonte se ha ensanchado a otras alternativas. “Hay otros espacios inmobiliarios, como la atención sanitaria, el almacenamiento, las viviendas para personas mayores y estudiantes y los centros de datos, que están ganando atractivo”. Hay partido.