España supera el centenar de socimis y espera 35 más en los dos próximos años

Diez años después de que se formara en España la primera sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi), los mercados siguen dando cuenta de la extraordinaria eclosión de esta figura societaria. 2022 acabó con 80 empresas de este tipo listadas en el BME Growth (el antiguo mercado alternativo de la Bolsa española) y 30 más de origen español que lo hacen en el Euronext Access de París. Esto suma 110 socimis, a las que habría que sumar otras cuatro que cotizan en el mercado continuo, entre las que se cuentan dos gigantes (Colonial y Merlin Properties) que forman parte del Ibex 35. Solo EE UU puede acreditar en todo el mundo tener más cotizadas inmobiliarias, según las cifras que maneja EPRA, la patronal europea del sector, aunque hay países cuyas firmas tienen más volumen que las españolas, que en general son de tamaño muy reducido.

Las socimis son compañías patrimonialistas que funcionan como vehículos de inversión. Su negocio principal es la tenencia de inmuebles, de los que obtienen rentabilidad porque los alquilan. Pueden ser activos de cualquier tipo —las hay residenciales, de oficinas, de centros comerciales...— y copian una figura societaria que, con más o menos variaciones, surgió en EE UU hace más de medio siglo y han imitado muchos países. Un punto en común es que, a cambio de repartir anualmente un elevado porcentaje de beneficios, reciben un trato fiscal privilegiado.

Aunque en España se regularon por vez primera en 2009, no fue hasta 2013, previa reforma del primer Gobierno de Mariano Rajoy en la que se apuntalaron las ventajas fiscales, cuando surgieron las primeras. Estas empresas se benefician de un tipo nulo, del 0%, por el impuesto de sociedades siempre que repartan al menos un 80% del beneficio en dividendos, por los que sus perceptores individuales sí tributan. En la última década no han dejado de multiplicarse. Según el Estudio Socimi 2022, presentado este jueves en Madrid por la compañía de asesoramiento Armanext, el año pasado se sumaron cinco vehículos españoles al BME Growth y otros cinco al Euronext parisino (la ley española obliga a estas firmas a cotizar, pero les permite hacerlo en cualquier mercado europeo). Es, salvando los primeros años, el ejercicio más flojo con solo 10 incorporaciones. En 2021 se sumaron 17 compañías, 14 lo hicieron en 2020 y, en los años previos a la pandemia, no era extraño que surgieran más de 20 por año.

Pero la aparente calma del año pasado es solo un respiro de cara a lo que viene. “Tras 10 años, seguimos teniendo una actividad importante”, ha asegurado Antonio Fernández, presidente de Armanext. Su firma, ha añadido, “recibe llamadas todas las semanas” y está asesorando actualmente a 10 compañías para que den el paso próximamente. Y calcula que, en total, España producirá “unas 35 nuevas socimis en dos años”. Entre estas habrá nuevos perfiles: si tradicionalmente el paso lo daban firmas patrimonialistas que estaban fuera de los mercados o fondos de inversión inmobiliaria, ahora “están entrando grupos familiares”, según el directivo. Además, España ha incorporado o está a punto de incorporar nuevos sistemas multilaterales de negociación que permitirán cumplir con el requisito de cotización sin acudir al mercado continuo ni a los mercados secundarios, lo que facilitará a algunos patrimonios convertirse en socimis porque los requisitos serán menores (y el proceso más barato).

Lo que no ha cambiado, según el informe presentado este jueves, es la tendencia de los últimos años. Las 10 nuevas socimis españolas tienen un patrimonio inmobiliario conjunto de 1.523 millones, lo que supone una media de poco más de 152 millones por compañía. Un tamaño muy modesto si se compara con las cotizadas del Ibex o con lo que era normal en los primeros años de eclosión. En los 10 ejercicios conjuntos, las firmas que han llegado a los mercados para empresas de menor tamaño han incorporado un patrimonio de 25.444 millones. Es decir, casi lo mismo que suman Colonial (más de 13.000 millones) y Merlin (más de 11.000), según las últimas valoraciones de sus carteras inmobiliarias. Esa proporción en la que las socimis pequeñas representan la mitad del sector se ha mantenido en el tiempo.

La otra tendencia que se observa en los últimos años y no cambia es que el foco de los nuevos inversores inmobiliarios cotizados está puesto sobre la vivienda. Casi un 60% de los activos que tenían las nuevas socimis que se incorporaron en 2022 tenían carácter residencial, frente a un 13,7% dedicado a oficinas o un 12,7% en locales comerciales. Esta es otra diferencia notable con las grandes compañías del sector (centradas en oficina y activos comerciales), y para Fernández es consecuencia de que los inversores detectan “necesidad de vivienda en el mercado español”, además de que, por otra de las ventajas fiscales que obtienen las socimis, los propietarios de viviendas que se acogen a esta figura societaria “tienen una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados”. Un 91,6% de los accionistas de las socimis que se constituyeron en 2022, añade el informe, eran no residentes en España.

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