El modelo vasco: prohibido especular con la vivienda pública

La política de vivienda en el País Vasco dio un giro completo en 2015, cuando el Parlamento autonómico instituyó el derecho subjetivo de acceso a la vivienda y se articularon medidas públicas para intentar convertir esta en un bien social y no en un producto mercantil. Euskadi gestiona la competencia de vivienda desde 1981 y en estas más de cuatro décadas han sido construidos 119.000 pisos de protección oficial (VPO), de los cuales una tercera parte han sido promovidos directamente por el Gobierno vasco. Pero desde 2003 hay un elemento distintivo: todas las viviendas VPO de nueva construcción mantienen esa calificación a perpetuidad; es decir, no pueden convertirse en ningún momento en casas de precio libre. Este es uno de los grandes hitos que ha permitido que dos de cada tres de las 75.000 viviendas de protección oficial existentes hoy en el País Vasco nunca podrán ser usadas para la especulación inmobiliaria.

La promulgación de ley vasca de vivienda en 2015 supuso un paso de gigante al reconocer el “derecho subjetivo de los ciudadanos a una vivienda digna”, estableciendo ayudas para quienes carecen de los recursos económicos para acceder a ella. Fue una conquista parlamentaria de la oposición (se aprobó con el apoyo del PSE-EE, EH Bildu y UPyD) frente al entonces Gobierno monocolor del PNV, que votó en contra junto al PP. Tras su entrada en vigor, todas las viviendas promovidas desde 2020 por el Gobierno vasco y sus sociedades públicas (Visesa y Alokabide) son en régimen de alquiler.

El derecho subjetivo a la vivienda implica que, en el País Vasco, cualquier ciudadano con ingresos anuales ponderados inferiores a 19.000 euros puede acceder a una vivienda pública en alquiler o bien recibir de la Administración una ayuda económica —de hasta 300 euros mensuales— para costear la renta que paga en el mercado libre. En 2023 estas líneas de auxilio económico supusieron una inversión de más de 95 millones de euros y beneficiaron a 33.544 hogares. “La vivienda es hoy una verdadera emergencia social”, proclamó recientemente en el Parlamento el consejero del ramo, el socialista Denis Itxaso. “Las soluciones pasan por aumentar la oferta e impulsar medidas innovadoras que favorezcan la contención de los precios”, añadió. De hecho, y a pesar de las políticas impulsadas, el acceso a la vivienda está en el tercer puesto en la lista de preocupaciones de los ciudadanos vascos, según el Sociómetro de este año, cuando hace una década estaba en el cuarto.

Entre las “medidas innovadoras” puestas en práctica por el Gobierno vasco en los últimos diez años, en colaboración con otras instituciones concernidas, están los alquileres sociales, las ayudas económicas para el pago de la renta, la captación de pisos vacíos, las bonificaciones fiscales, la rehabilitación de edificios, la atención preferente a la emancipación de los jóvenes o los acuerdos con los ayuntamientos para segregar grandes residencias y convertir locales en viviendas. Además, los ayuntamientos están obligados por ley a reservar el 40% del suelo urbano y el 75% del urbanizable a la construcción de vivienda protegida.

José Fran Cid, geógrafo y experto en movilidad y ordenación del territorio, sostiene que las medidas que se están aplicando en Euskadi en materia de vivienda van “en la buena dirección”, pero precisa que “el problema es tan grande que no se está consiguiendo atajar la carestía de la vivienda”. “No están teniendo un efecto práctico en el control de los precios de mercado”, asegura. Y añade un factor que es “clave”: “Las viviendas turísticas están sustrayendo pisos al parque residencial. A un propietario le resulta más rentable esta fórmula turística que la cesión del piso para fines sociales. Los planes de choque que se están aplicando compiten con unas sinergias muy fuertes del mercado inmobiliario”. Entre las voces discordantes con la versión oficial está la de la presidenta de la patronal guipuzcoana Adegi, Isabel Busto, quien advierte de que “la falta de vivienda está afectando ya a la atracción de trabajadores a Gipuzkoa”.

En 2022 se alcanzó en el País Vasco el denominado “pacto social por la vivienda”, en el que están implicados cerca de 90 agentes sociales (Gobierno, diputaciones, ayuntamientos, organizaciones sociales, promotores, entidades financieras…). A finales de este año se prevé crear, vía decreto, un foro permanente donde estarán representados todos ellos y que se encargará de lograr los objetivos fijados para los próximos 12 años: duplicar las viviendas en alquiler asequible hasta llegar a 50.000, aumentar en un 50% las viviendas protegidas —pasando de las 75.000 actuales a 116.000— y duplicar el ritmo de rehabilitación de edificios para llegar a las 350.000 casas reformadas en 2035.

Euskadi dispone actualmente de un parque público en alquiler de 28.000 viviendas. Al mismo tiempo, incentiva la movilización de pisos vacíos, principalmente desde el programa Bizigune, cuyo objetivo es sacar al mercado en régimen de alquiler protegido aquellos pisos de ciudadanos particulares que están deshabitados. Bizigune ha conseguido hasta agosto pasado 7.376 viviendas para ese fin. El propietario pone su piso a disposición de la sociedad pública Alokabide y esta lo adjudica a un solicitante con el compromiso de garantizar al dueño el pago puntual de la renta mensual y de devolver la residencia “en condiciones adecuadas” al terminar el contrato.

El Gobierno de coalición del PNV y PSOE aprobó también en junio de 2021 un decreto que penaliza a los dueños de viviendas desocupadas “de forma injustificada” con el pago de un canon anual (10 euros por metro cuadrado construido) o imponiéndoles el alquiler forzoso o la expropiación. El objetivo es que esos pisos se pongan a disposición de las familias inscritas en Etxebide (servicio vasco de vivienda). En la actualidad hay 75.998 familias que han solicitado un piso en alquiler protegido. En torno al 70% (unas 53.000) habitan en viviendas de alquiler de precio libre, aunque la mayoría de estas (33.544) reciben la prestación pública de hasta 300 euros para abonar la renta, según datos del Departamento de Vivienda.

Prioridad: la emancipación

El acceso de los menores de 36 años a la vivienda se ha convertido en una prioridad gubernativa. “Esta problemática es un clamor social”, dice el consejero Itxaso, “y darle respuesta es nuestro desafío”. En 2019 se creó el programa Gaztelagun, destinado a favorecer la emancipación juvenil mediante ayudas directas para el pago de los alquileres. Hoy, 7.660 personas con rentas bajas y medias-bajas reciben esta ayuda de hasta 300 euros mensuales, que se mantiene hasta que cumplen los 36 años. En total, 11.065 han disfrutado en algún momento de ella.

En febrero de este año se lanzó, además, el programa Emanzipa para el sector de jóvenes de entre 25 y 29 años, que ya tiene 6.000 beneficiarios que reciben también un máximo de 300 euros al mes para pagar el alquiler o el préstamo por la compra de una vivienda. Y para personas de entre 18 y 36 años existe, por otro lado, la figura de los alojamientos dotacionales, como el que se inauguró este año en Azpeitia (Gipuzkoa), donde un antiguo convento de monjas ha sido reformado para albergar estudios o minipisos de una o dos habitaciones. Una medida en la misma dirección consiste en reservar el 50% de todas las promociones de vivienda pública protegida en alquiler a los menores de 36 años.

Otra línea de actuación va dirigida a la rehabilitación de edificios, que en 2023 supuso un coste de 36 millones y este ejercicio llegará a los 44 millones. “Tenemos el parque más antiguo de edificios de Europa del sur, con cerca del 50% de nuestro parque residencial (90.000 edificios) construido antes de 1961″, hace constar Itxaso.

El Gobierno vasco está animando a los ayuntamientos con problemas de saturación residencial (aquellos en los que hay poca oferta de vivienda y los precios están disparados) a que soliciten su declaración como zonas tensionadas, lo que, en aplicación de la ley estatal de vivienda, permitirá poner tope a los precios del alquiler privado. Errenteria es la primera que va a recibir esta calificación en Euskadi. Ya lo han solicitado Zumaia y Galdakao, y se espera que próximamente lo hagan Irun, Lasarte-Oria y San Sebastián. Hay 43 municipios vascos (que acogen al 68% de la población, en torno a 1,5 millones de personas) que cumplen los requisitos para ser declarados zonas tensionadas.

Las tres capitales vascas y sus respectivas áreas metropolitanas son las que sufren de forma más acusada la falta de vivienda. Datos recientes sitúan el precio del alquiler de un piso de 70 metros cuadrados en 1.300 euros mensuales en San Sebastián (1.080 en Bilbao y 880 euros en Vitoria). El Gobierno vasco se propone movilizar todo el suelo disponible para construir pisos protegidos, además de promover la actualización de las ordenanzas municipales que permita dividir las grandes viviendas, convertir los locales en hogares o trasladar las actividades que se realizan en casas particulares a locales comerciales.