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Los Ayuntamientos ponen límites a la proliferación del alquiler turístico

En los últimos meses los ayuntamientos de las grandes ciudades se han visto concernidos por lo que se viene tratando en los medios como un proceso de transformación de los centros urbanos al que se le ha denominado turistificación.

La historia de las ciudades refleja una constante evolución al son de los cambios sociales y económicos y de las nuevas oportunidades que van ofreciendo las innovaciones tecnológicas. Este es un proceso de cambio de usos en ciertos ámbitos urbanos, que afecta a los espacios públicos y a los espacios privados y que viene a sumarse a otros fenómenos de similar etiología como la terciarización o la gentrificación.

El fenómeno básicamente consiste en que una creciente proporción de las viviendas inicialmente destinadas al alojamiento de hogares permanentes (uso residencial) van destinándose, sin el control público necesario, a alojamientos de población transeúnte, turistas, que encuentran una nueva y diferente oferta de alojamiento, alternativa a la tradicional de la hostelería (hoteles, pensiones, apartoteles…), que se focaliza en cierto tipo de viviendas y se localiza en determinadas zonas de los centros urbanos.

Es un proceso directamente relacionado con el incremento del turismo a nivel global y con las oportunidades de nuevas formas de intercambio a través de las plataformas digitales y merced a la denominada "economía colaborativa". El volumen casi ilimitado de la demanda y, sobre todo, la capacidad para gestionar los alquileres de forma muy fluida y eficiente, son las causas inmediatas necesarias para que se produzca este fenómeno, generador de empleo y enriquecedor para los propietarios de viviendas y locales. El conflicto no sería tal sin los perjuicios que la intensidad del proceso causa a los vecinos de determinados barrios y por ende a toda la ciudad, que se ve transformada al servicio de unos intereses económicos privados y probablemente coyunturales.

La "centralidad" y la aparición de servicios específicamente destinados a los turistas son factores de atracción para esa nueva demanda de alojamiento no permanente y de corta duración que propiciará un notable incremento de las rentas obtenidas por el uso de los locales y viviendas de las zonas en cuestión. Fundamentalmente es ese potencial incremento de la rentabilidad lo que hace que aparezca y se intensifique la "función turística", poco compatible con el tradicional carácter residencial del barrio.

Estos procesos de turistificación convierten los centros históricos de las ciudades en "parques temáticos". Barrios, que han venido siendo parte fundamental de la identidad de la ciudad, pasan a alojar actividades económicas de hostelería, restauración y comercios inútiles para los vecinos, que se ven instados a marcharse por el deterioro de la calidad residencial y por la presión económica en busca de las máximas rentas de localización.

La elevación de los precios del alquiler de las viviendas no es más que uno de los síntomas de todo el proceso. Es un factor de segregación espacial en función de la renta, pero antes es una apropiación de la ciudad, del espacio urbano, por parte de intereses económicos que actúan libremente sin que los ayuntamientos hayan ejercido responsable y eficazmente sus competencias en materia de urbanismo, tratando de evitar exclusiones y desequilibrios como los que produce este fenómeno. No se ha defendido el parque residencial que es necesario para garantizar el derecho a un alojamiento digno y adecuado. No se ha evitado que el espacio público se haya "privatizado" por los usuarios de ciertos tipos de actividades muy específicas.

Las medidas que están anunciando, en algunos casos aplicando, los ayuntamientos de las grandes ciudades son de tipo remedial y restrictivo y, al parecer, están dirigidas a "regular los alquileres turísticos y frenar las subidas desorbitadas de los alquileres". Se prohíbe el arrendamiento de pisos a turistas en toda la ciudad o se permiten sólo bajo ciertas condiciones:

• disponer de un acceso independiente a la calle;
• que la vivienda esté en la planta baja o primera del edificio;
• que se trate de viviendas unifamiliares;
• disponer de licencia de uso terciario (hospedaje);
• un informe favorable de compatibilidad urbanística...

También se han acometido acciones como:

• cerrar pisos turísticos sin licencia en zonas concretas;
• se negocia con las plataformas digitales la retirada de anuncios de pisos turísticos sin licencia;
• se anuncian inspecciones para tratar de controlar la actividad y sancionar a quienes no cumplan con la normativa...

Pero la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha impugnando las normativas urbanísticas a este respecto de Madrid, Bilbao y San Sebastián, por entender que son contrarias a la competencia y perjudiciales para los consumidores.

A parte de un inadecuado reparto de competencias, la falta de coordinación entre las Administraciones y de las batallas jurídicas ya planteadas por los agentes económicos, es difícil imaginar que se vayan a conseguir buenos resultados sólo con estas medidas si se piensa en su más que dudosa operatividad o en la más que probable reacción de la oferta intensificando la clandestinidad. Lamentablemente es demasiado frecuente ver que en lugar de hacer frente a los problemas tratando de erradicar sus causas, todo se reduce a intentos poco eficaces de paliar algunos de sus efectos más llamativos.

En todo caso, al igual que ocurre con la vivienda vacía, es necesario que el Gobierno aborde los cambios legislativos pertinentes para definir jurídicamente qué es el alquiler turístico, así como modificar la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades puedan oponerse a este tipo de actividad en sus edificios.

Además de las medidas a posteriori para tratar de subsanar los desequilibrios que deberían haberse evitado con el urbanismo, es necesaria la voluntad política para efectuar los cambios legislativos pertinentes y, sobre todo, aplicar medidas en manos de las distintas administraciones para garantizar un uso más equilibrado, racional y sostenible de la ciudad de todos y para todos. La CNMC debería entender que estos principios, necesarios para la defensa del interés general, no pueden ser preteridos por la defensa de los mercados y los intereses privados.

Julio Vinuesa Angulo es profesor emérito de la UAM, cofundador del Grupo Territorio Racional y Sostenible, y autor del blog El Festín de la Vivienda.