¿Tocará techo el precio de la vivienda este año?

“No me lo esperaba. Hace dos años, yo pensaba que el número de operaciones crecería, sí, pero no con los porcentajes que estamos viendo ahora”. El espectacular dinamismo que ha recobrado el mercado inmobiliario sorprende a Ramón Riera, presidente de la sucursal española de Fiabci, la principal federación internacional del sector. Y con razón. El primer trimestre de este año fue el mejor desde 2007, con un aumento del número de compraventas de viviendas del 14,7% interanual, y en abril se registró una subida del 29,7% con respecto al mismo período de 2017. En los primeros seis meses de 2018 las compraventas de viviendas alcanzaron las 262.231 operaciones, un 10,9% más que en 2017, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Crecimientos cercanos al 10% afectan además al número de hipotecas concedidas, según el Índice de la vivienda de ventas repetidas del Colegio de Registradores, que analiza solo los inmuebles que más interés despiertan en los compradores, por haberse vendido al menos dos veces en los últimos cinco años. De los datos publicados hace una semana por el INE se desprende que en los primeros seis meses de 2018 se firmaron 174.563 hipotecas para la compra de una vivienda, un 9,4% más que en el mimo periodo de hace un año.

En esta escalada, los precios de venta de las viviendas no se quedan atrás y suben con fuerza: entre abril y junio se incrementaron un 6,8% con respecto al mismo período del año pasado, seis décimas más que el trimestre anterior, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE publicado este viernes. En Madrid y Cataluña la subida alcanza el 10%. “Son porcentajes que no veíamos desde los años del boom”, admite Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa, cuyo índice marca ascensos interanuales del 5,5%, aproximadamente.

Detrás de todos estos datos se esconden las inquietudes de los potenciales compradores. ¿Cuánto puede durar aún este avance? ¿Los precios están a punto de pegar un frenazo? ¿Conviene esperar para adquirir una vivienda o ya es buen momento?

No hay burbuja

Lo que los expertos consultados unánimemente rechazan en primer lugar es la impresión de que estas subidas tan llamativas estén inflando una nueva burbuja inmobiliaria, tan devastadora como fue la anterior, cuando, tras explotar, arrastró los precios a su mínimo. Tanto Riera como Toribio coinciden en señalar que el precio de la vivienda está todavía entre un 30% y un 40% por debajo del máximo que alcanzó en el boom. Sus incrementos no serían otra cosa sino un rebote después de la crisis.

El ascenso de los precios, además, no es homogéneo, sino que se manifiesta de forma especialmente vigorosa en cuatro zonas, según los datos de Fotocasa: Madrid y Cataluña, por encima del 10% interanual (en algunos barrios madrileños se registran subidas cercanas al 20%), y Baleares y Canarias (alrededor del 10%). Los que Toribio indica como “los principales núcleos económicos, turísticos y demográficos” son también los lugares donde el precio seguirá creciendo, en su opinión. Por el contrario, se notan subidas mucho más modestas en Bilbao y Valencia o inclusos caídas en algunas ciudades de Castilla y León y Castilla-La Mancha.

En la misma línea, Riera señala que, más allá de los barrios más céntricos y valorados de las grandes ciudades, en sus afueras los precios no han subido tanto. “Me preocuparía más si viéramos los mismos incrementos en Granollers, Moratalaz o Getafe [localidades de las inmediaciones de Barcelona y Madrid]”, añade.

Déficit de oferta

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La demanda de viviendas de obra nueva repunta con fuerza

De esta forma, el presidente de Fiabci España prevé que el próximo año los precios toquen techo en las llamadas zonas premium, mientras que en las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid seguirán creciendo al ritmo del 6% o 7% “por otros tres o cuatro años”. Por lo menos hasta finales de 2018, y salvo causas imprevistas de tipo macroeconómico, desde el Colegio de Registradores también auguran una evolución “con la misma tónica” de los últimos trimestres, ya que los factores que impulsan los precios siguen activos.

Las mismas fuentes apuntan, por un lado, a un déficit de oferta, sobre todo en las grandes capitales, provocado por una caída vertical de la obra nueva, cuya construcción se redujo de hasta un 90% en los peores momentos de la crisis. Por el otro, la demanda tira de la mejora del empleo –en su último informe, los analistas de Bankinter prevén que la tasa de paro se reduzca hasta el 15% a finales de este año y al 13% en diciembre del próximo– y de unas hipotecas cuyos costes son muy bajos, con tipos medios efectivos ligeramente por encima del 2%.

A ello, los registradores añaden que una de cada tres compraventas se realiza sin hipoteca, lo que evidencia el gran protagonismo de los inversores en esta fase. Nadie se extrañará. Frente a una rentabilidad de los productos financieros tradicionales en mínimos, los que decidan adquirir una o más viviendas y no quieran vivir en ellas pueden obtener más beneficios por dos vías: esperar que los precios suban y revender posteriormente; o aprovechar una rentabilidad bruta del alquiler que ahora se sitúa en el 4,1%, según el Banco de España, y que es incluso superior en las grandes ciudades. Los fuertes repuntes del alquiler se trasladan así a los precios de venta.

Para explicar la pujanza de la demanda y el alza de los precios de las viviendas, Riera destaca también el papel de la inversión extranjera –en crecimiento constante y atraída por la imagen de España como potencia turística mundialmente reconocida– y de las sociedades cotizadas de inversión en mercados inmobiliarios (las llamadas socimis), que ya han colocado en él unos 30.000 millones de euros.

Desaceleración en 2019

Por estas mismas razones, los expertos de Bankinter estiman una demanda de vivienda de unas 535.000 unidades en 2018 y de 575.000 unidades en 2019. “La demanda de segunda mano seguirá representando más del 80%, pero la reactivación de la promoción inmobiliaria permitirá que las ventas de vivienda nueva sobrepasen el umbral de las 100.000 unidades anuales a lo largo de 2019 por primera vez desde 2012”, vaticinan en su último informe. Pero advierten que “los actuales incrementos de los precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019”.

“La clave es que el precio de la vivienda está subiendo con mucha más fuerza que el poder adquisitivo de los españoles”, explica Toribio. Aunque rehúse lanzarse en pronósticos, la directora de estudios de Fotocasa indica que, tarde o temprano, “pasará lo mismo que ya estamos viendo en el mercado del alquiler: en los lugares donde ha subido muchísimo, como en algunas zonas de Barcelona, ya se registran caídas mensuales o trimestrales”, indica. El análisis de Bankinter va en el mismo sentido: si el incremento de los precios de la vivienda interanual está por encima del 6% pero los salarios solo crecieron un 0,8% en el primer trimestre con respecto al mismo período de hace un año, aumenta inevitablemente el esfuerzo financiero para adquirir una casa. Tanto es así que “las familias destinan al pago de la vivienda el 34,3% de la renta familiar (máximo desde el cuarto trimestre de 2014) y el número de años de renta que hay que dedicar íntegramente al pago de una vivienda ha aumentado desde 6,9 hasta 7,2 en los últimos 12 meses”. Una situación que no puede perdurar mucho más.

Que los precios vayan desacelerando su carrera el próximo año dependerá también, en opinión de los analistas de Bankinter, de los efectos de las restricciones al alquiler turístico implementadas por algunos ayuntamientos y por la efectiva aprobación, en su caso, de la anunciada modificación de la ley de arrendamientos urbanos que propone el Gobierno. “Una renovación menos frecuente de los contratos y ligada al índice de precios al consumo contribuirá a frenar el auge de los alquileres y, con ello, del precio de la vivienda”, argumentan.

Un buen momento

En definitiva, el consejo es comprar ahora, si se puede. “Los precios de la vivienda continuarán repuntando en 2018 y 2019”, se lee en el informe de Bankinter, “por lo que los próximos trimestres son todavía un momento conveniente para la compra de vivienda con precios y costes de financiación más bajos que a finales de 2019”.

“Si compras para vivir, hazlo en razón de tu capacidad económica”, recomienda Riera, de Fiabci. “Un piso en la mejor zona de Barcelona siempre va a tener su valor e incluso puede subir”, añade. “Ahora bien, si buscas en otras zonas, encontrarás precios más asequibles para vivienda que, a lo mejor, tienen también una perspectiva de revalorización”, concluye.