El precio de la vivienda nueva en España sube un 5,9% hasta junio por el 'boom' de Madrid y Barcelona

El precio de la vivienda nueva en Barcelona no registraba subidas anuales de dos dígitos desde el año 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Las casas de nueva planta de la ciudad se han encarececido un 10,6% en los primeros seis meses del año. Madrid ha registrado una subida anual del 8,5% y en Palma de Mallorca el alza ha sido del 5,3%.

El precio de la vivienda nueva está disparado, pero si se abre el mapa resulta que las subidas de precios que afectan a Madrid y Barcelona duplican la velocidad a la que crecen los precios de la vivienda nueva en el resto de España. “Los precios medios de la vivienda nueva en España suben un 5,9% anual, que se reduce al 2,8% si se elimina la influencia de Madrid y Barcelona, con lo que están en línea con otros factores fundamentales de la economía española”.

Así lo recoge el último informe de la consultora Sociedad de Tasación, que apunta que “Madrid y Barcelona distorsionan el crecimiento razonable del precio de la vivienda nueva en España”. Así, aunque ninguna capital experimenta bajadas de precios, la aceleración en el crecimiento de los precios sigue sin ser uniforme.

“Las variaciones son generalmente de poca entidad en la mayoría de las capitales, con las excepciones de Barcelona y Madrid, que son muy superiores al resto, y podrían acercarse a máximos de 2007 antes de lo previsible según la evolución de ciclos económicos anteriores”, indcan en la tasadora. De hecho, en la primera mitad del 2018, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 2,6% en las capitales de provincia, alcanzando los 2.284 euros por metro cuadrado, con un crecimiento inferior al 3,3% registrado en el semestre anterior”, apuntan en la tasadora. El precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia es de 205.600 euros. En el resto de ciudades, el precio medio de una vivienda nueva baja hasta los 1.605 euros por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 2,9% respecto a junio de 2017.

Esta distorsión en el comportamiento de los precios en los municipios de Madrid y Barcelona está comenzando a afectar a sus áreas metropolitanas. En el caso de Madrid, las poblaciones de la zona oeste registran los mayores crecimientos, entre el 6% y 7%. En Barcelona, el efecto se distribuye de manera más homogénea a lo largo de toda la corona metropolitana con incrementos que llegan hasta casi el 7% en algunos casos.

Si bien el precio de la vivienda a nivel nacional evoluciona de acuerdo con los indicadores macroeconómicos, factores como el turismo y la generación de empleo en algunas capitales de provincia podrían generar dinámicas similares a las de Madrid y Barcelona. La tasadora se refiere a ciudades como Palma de Mallorca, Zaragoza y Granada, con subidas en el precio de la vivienda nueva de 5,3%, 4,6% y 4,4% respectivamente.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.579 euros por metro cuadrado), es la que tiene precios más altos, seguida por Madrid (3.293) y País Vasco (2.621). Por el contrario, Extremadura, Murcia y La Rioja siguen siendo las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

Otra tasadora, Tinsa, también destaca el dinamismo del mercado de la vivienda terminada (nueva y usada) de Madrid, que ha crecido un 18,9% de abril a junio, de Málaga (+15,8%) y de Palma de Mallorca (12,9%). Hace hincapié en que el precio de la vivienda subió un 6,6% en el segundo trimestre del año y que es la primera vez desde el primer trimestre de 2013 en el que el valor medio de la vivienda en España ha superado los 1.300 euros por metro cuadrado. "La recuperación económica, la estabilización del mercado laboral y la apertura del mercado hipotecario están contribuyendo a la expansión de la recuperación a nuevas zonas del país y a una intensificación de las subidas de precios en las zonas donde antes se inició el cambio de tendencia", según Tinsa.

Desde que alcanzó su punto de inflexión en 2015, el mercado residencial ha recuperado un 10,9% de su valor, aunque el precio de la vivienda todavía acumula un descenso del 35,2% desde los máximos alcanzados en 2007, indican en Tinsa.

Capacidad para endeudarse

Esta subida de los precios ha provocado que disminuya en tres puntos la capacidad de endeudamiento en España para adquirir una vivienda desde junio de 2017, según Sociedad de Tasación. Y algunas comunidades, como Baleares, Madrid, Cataluña, registran niveles insuficientes para la adquisición de una casa con índices de accesibilidad de 50, 93 y 92 respectivamente que distan de los 100 puntos de referencia (significa que la capacidad de endeudamiento es suficiente), según ST.

Respecto al esfuerzo inmobiliario para comprar una vivienda (número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio), se mantiene estable y se sitúa en 7,6 años en el primer semestre de 2018, igual que el en el segundo semestre de 2017, y tres décimas por encima del registrado un año antes cuando se situó en 7,3 años. Baleares continúa siendo la región donde se necesitan más años para acceder a una vivienda (15,6 años) y continúa su tendencia alcista con 0,5 puntos más que en el primer semestre de 2017.

Sociedad de Tasación y su socio tecnológico Urban Data Analytics (uDA), también ponen de relieve que la rentabilidad por alquilar una vivienda sigue al alza. La rentabilidad bruta en alquiler a nivel nacional ha aumentado un 6,4% desde el segundo trimestre del año pasado. Granada y Sevilla registran las variaciones anuales más altas, del 13,7% y el 12,2% respectivamente.