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La rentabilidad por alquilar una vivienda se dispara

La fuerte demanda de viviendas eleva las ganancias de los propietarios en la periferia de las grandes ciudades

Una de cada dos personas que acceden a una vivienda en España ya se decanta por el alquiler este año y las rentas se encarecen a un ritmo de vértigo, muy superior a la subida de los precios de venta. Además, la oferta escasea en los cinco principales mercados —Barcelona, Madrid, Zaragoza, Valencia y Sevilla—. Es la tormenta perfecta que ha disparado la rentabilidad de la inversión en vivienda.

Un 28% de los que buscan vivienda en alquiler lo hace en Madrid.
Un 28% de los que buscan vivienda en alquiler lo hace en Madrid.

Según los datos de Solvia, la rentabilidad media bruta del alquiler en España fue del 6,1% el pasado año (calculada con precios de cierre). En el primer trimestre de 2018 alcanza ya el 8,2%, apunta la firma Urban Data Analytics (uDA). Es algo más elevada que la calculada por el portal Idealista: hasta marzo ha alcanzado el 7,8%, marcando un nuevo máximo histórico. Es casi tres puntos porcentuales superior al dato de 2013 (4,9%). Estas tasas, aunque difieren según quién las calcule, están a años luz de las que ofrecen los bonos del Estado a 10 años (1,6%) y se mueven en la línea de la revalorización del Ibex 35 en 2017 (7%).

El Banco de España, que actualiza la cifra con el IPC de alquileres, más conservador, calcula que si a la rentabilidad bruta media anual se le suman las plusvalías a 12 meses, resulta que adquirir una vivienda para alquilar renta un 11,4% (hace un año era del 8,8%). Así pues, los propietarios que durante los años del boom compraron una segunda vivienda y se quedaron atrapados por la crisis se frotan las manos —los pisos se alquilan en menos de 48 horas—. Y los que tienen unos ahorros acaban por sucumbir al negocio. Y mejor que sea este año, que aún crecerán algunas décimas más, porque "2019 marcará un punto de inflexión y las rentabilidades serán más contenidas, en el entorno del 6%", apunta Arturo Marín, responsable del área de Inteligencia de Mercado de Solvia.

No todas las ciudades son igual de agradecidas. Ni siquiera todos los distritos o barrios. Así, Valencia es la que presenta una mayor rentabilidad bruta media anual (8,7%). Esto se debe a que los precios de compra se han mantenido más contenidos, mientras que las rentas han crecido. Después están Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7%). Cierran la lista Madrid (6,3%) y Barcelona (6%), según los cálculos de Solvia. Estos dos mercados, apunta Idealista, acumulan varios trimestres en los que la rentabilidad cae. "En Madrid y Barcelona, a pesar de que el alquiler está subiendo por la alta demanda y la escasa oferta, el precio de venta de los inmuebles también está creciendo", explica Marín.

La rentabilidad por alquilar una vivienda se dispara

Sin embargo, si se abre la mirada a las comunidades autónomas, Cataluña es la más rentable, con un 6,2%, para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en el primer trimestre del año, según los datos del portal Fotocasa. Le siguen la Comunidad Valenciana (5,9%), Madrid (5,7%), Castilla-La Mancha (5,6%), Canarias y Murcia, ambas con un 5,5%. Sin embargo, Baleares ya presenta una variación anual negativa del 3,2%, debido al incremento de los precios de compraventa, muy por encima de los del alquiler, según uDA.

Para el ahorrador también es clave saber que la rentabilidad crece más en barrios con precios de venta aún bajos (generalmente por ser menos atractivos o con mucho stock) y una alta demanda de alquiler. Esto es así porque el boom del arrendamiento en los centros urbanos se ha contagiado a las afueras y se está produciendo un proceso de gentrificación en barrios cada vez más periféricos de las grandes ciudades, donde se están disparando las rentabilidades. "El aumento de las rentas de alquiler en las zonas más céntricas por la entrada de inversores y el auge del alquiler turístico provocan el desplazamiento de inquilinos de mayor poder adquisitivo hacia barrios cada vez más periféricos, donde los precios de venta no terminan de despegar, pero sí los del alquiler", dice Marín.

De hecho, en algunos distritos españoles la rentabilidad bruta media alcanza casi el 14% anual, como en Poblats Marítims (Valencia). "Está en pleno proceso de gentrificación, tras la apertura de las principales avenidas de la capital hacia el mar y su integración en la trama urbana", añade. En Valencia, donde la demanda de pisos en alquiler supera el 50% del total, la renta media roza los 700 euros al mes.

Después está Sevilla, donde "el efecto de gentrificación y precios de venta que no despegan también es especialmente notable", recalcan en Solvia. Con un precio medio del alquiler de 815 euros al mes, los distritos más interesantes para invertir son Isla de la Cartuja (12,45%), Cerro-Amate (10,25%) y Sur (8,68%). En Zaragoza, donde el alquiler medio alcanza los 605 euros, los que presentan mayor rentabilidad son Las Fuentes y Delicias, que superan el 9%.

Madrid es la ciudad que concentra una mayor demanda: un 28% de los que buscan vivienda en alquiler lo hace en la capital, a pesar de que la renta media ya alcanza los 1.137 euros al mes. Esta presión inflacionista ha llegado a barrios periféricos y ha elevado la rentabilidad, que se acerca casi al 10% en distritos de corte más obrero como Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas. Como consecuencia, las clases de menor poder adquisitivo saltan a otros municipios más lejanos, como Parla, Valdemoro o Rivas-Vaciamadrid.

Cierra la clasificación Barcelona, la ciudad con los alquileres más elevados de España: 1.281 euros mensuales. Pero los precios de venta y de alquiler no dejan de subir casi al mismo ritmo, lo que merma la rentabilidad. Las más altas se consiguen en distritos como Horta-Guinardó o Nou Barris, que se acercan al 8%.