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El precio de la vivienda calienta el temor a una nueva burbuja inmobiliaria

Con la fuerte subida de ventas y del coste de las casas en Madrid y Barcelona surgen las primeras advertencias sobre excesos en el mercado

Grúas en las obras de construcción de bloques de viviendas nueva en el PAU Arroyo del Fresno de Madrid.
Grúas en las obras de construcción de bloques de viviendas nueva en el PAU Arroyo del Fresno de Madrid.

El fuerte incremento del precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en los primeros meses del año ha disparado las alarmas y la preocupación ante una nueva burbuja inmobiliaria en España. En algunas ciudades los precios ya experimentan crecimientos de dos dígitos y se empiezan a escuchar las primeras voces que hablan de sobrecalentamiento. El sector se encuentra en un claro ascenso que no parece estar dispuesto a frenar.

En Madrid capital la vivienda se ha encarecido un 17% en el último año, mientras que en Palma de Mallorca el incremento ha rozado el 15%, según un informe de la tasadora Tinsa correspondiente al primer trimestre del año. Han sido las capitales donde más ha subido el precio de la vivienda terminada (nueva y usada), por delante de Barcelona (11%). Estos encarecimientos son muy superiores a la media nacional, que arroja un aumento del 3,8% interanual. Y pese a la subida de precios, las ventas siguen al alza. En febrero crecieron el 16,2% con respecto a 2017, hasta las 41.480 transacciones de viviendas. En enero la subida había sido del 23%.

El grueso del sector se afana en negar la existencia de una burbuja, al menos tal y como se conoció en el anterior ciclo inmobiliario donde la financiación desmedida, la especulación y los precios desbocados fueron la constante. La semana pasada el ministro de Economía, Industria y Competitividad, Román Escolano, afirmó en el Congreso que se está "lejos de poder hablar de una burbuja inmobiliaria". Opinión que comparte José Luis Suárez, profesor de IESE Business School: "Estamos muy lejos de una burbuja y tampoco hay ninguna razón para que los precios bajen. Lo que ocurre es un proceso de gentrificación que hay que reconocer y que exige actuar".

El precio de la vivienda calienta el temor a una nueva burbuja inmobiliaria

La mayoría resta importancia a las subidas. "Creo que no hay burbuja ni a nivel nacional ni a nivel local. Venimos de una parálisis del sector y cuando la maquinaria se pone en marcha los incrementos parecen espectaculares, pero la realidad es que los precios no han subido por encima de los máximos de 2007, a excepción de mercados de lujo y para viviendas de 1,5 o dos millones de euros", cree José Luis Ruiz Bartolomé, director de Chamberí AM. Los precios aún están lejos del esplendor vivido por el ladrillo hace una década. Por ejemplo, Madrid finalizó en el primer trimestre de 2015 el ajuste a la baja tras el pinchazo de la burbuja y desde entonces ha recuperado una tercera parte del valor perdido durante la crisis. Además, hasta 23 capitales españolas muestran en el primer trimestre valores inferiores a los de hace un año, según Tinsa. Los descensos más acusados se han dado en Ciudad Real (-11,9%), Cáceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%).

Pero hay quien empieza a dar los primeros avisos. "No vale decir que hay burbuja cuando está a punto de estallar", precisa Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST-Sociedad de Tasación. Por eso, Fernández-Aceytuno alerta de que hay sobrecalentamiento o sobrevaloración de las viviendas en Madrid y Barcelona, primer paso para que el sector desemboque en una burbuja.

"En estas dos ciudades el precio ya sube por encima de lo que explican los fundamentales de la economía, es decir, por encima del PIB, los salarios y los tipos de interés", aclara. En su opinión, en esta ocasión no está alimentado por el mercado financiero, que mantiene la prudencia, sino que el principal culpable de la escalada de precios es el alquiler. Y señala tanto a los grandes inversores (socimis, fondos...) que compran importantes volúmenes de viviendas para su puesta en alquiler, como a los particulares que destinan sus inmuebles al floreciente mercado del alquiler vacacional gracias a plataformas como Airbnb, Windu o Rentalia.

El precio de la vivienda calienta el temor a una nueva burbuja inmobiliaria

Alzas de más del 20%

En Tinsa también detectan los mismos síntomas. Hay "sobrecalentamiento de algunas zonas muy concretas de Madrid y Barcelona, aunque esta última en menor medida quizá por efectos del procés", dice Pedro Soria, director comercial de la tasadora. Hay cuatro distritos de la almendra central madrileña, como Salamaca, Retiro, Chamberí y Arganzuela, en los que los precios han crecido más del 20% en el último año y han recuperado ya el 85% con respecto a los máximos de 2007 y eso empieza a ser preocupante. Como también lo es el hecho de que el esfuerzo financiero (porcentaje de los ingresos familiares brutos que se destina al pago del primer año de las nuevas hipotecas contratadas) sea del 24,4% en Madrid (y del 40% en algunos distritos) y del 25,4% en Barcelona. "Son niveles preocupantes; la alerta salta a partir de 25%", indica Soria.

A pesar de que el mercado residencial evoluciona a diferentes velocidades, esas subidas de precios de Madrid y Barcelona se van a extender este año a otras capitales de provincia con atractivo turístico. De hecho, según Tinsa, otras dos grandes capitales donde el cambio de tendencia comenzó más tarde, Sevilla y Valencia, ya están mostrando crecimientos del 8,8% y del 8,5%, respectivamente, en el último año.

Por eso, Sociedad de Tasación también ha advertido de que se está acelerando el crecimiento del precio de la vivienda en el conjunto de España. En el segundo semestre de 2017 han acelerado el ritmo de subida al 4,3% anual. Es el mayor aumento anotado desde el año 2007, antes del pinchazo de la burbuja. Contrasta con el semestre anterior, cuando el alza fue del un 2,3%. "Si nos fijamos en el precio del metro cuadrado, en dos años se ha encarecido 100 euros, pasando de 1.433 euros por metro cuadrado a 1.532 euros, de los cuales la mayor subida se produjo en 2017, 63 euros frente a los 37 euros en 2016", apuntan. El pasado año el precio de la vivienda libre subió una media del 6,2% respecto al año anterior, su cuarto repunte anual consecutivo tras seis años de caídas y el más elevado desde 2007, según el INE.

Más pisos nuevos a partir de 2018

Otra de las grandes diferencias con la era previa a la explosión de la burbuja inmobiliaria es la oferta de pisos nuevos. Antes de la crisis, en 2005, se llegaron a solicitar 800.000 visados para construir en un año. En 2008, frenó en seco y tocaron su mínimo en 2013, con 34.288 visados solicitados en toda España. En 2017 las cifras siguen lejos de la era preburbuja, pero el sector despierta: los visados se situaron ya en 80.786 unidades, según datos del Ministerio de Fomento. De cara a 2018, según un informe elaborado por Solvia, la cifra puede subir un 19%, hasta las 96.000 solicitudes en el año.

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