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El sueño de Airbnb cae en manos de los profesionales

Los grandes propietarios y gestores ganan peso en la plataforma surgida de la economía colaborativa. En Madrid, un 55% de la oferta viene de usuarios con más de una vivienda

Victoria, una usuaria de Airbnb, muestra las llaves de su piso de alquiler turístico en el centro de Madrid.
Victoria, una usuaria de Airbnb, muestra las llaves de su piso de alquiler turístico en el centro de Madrid.

Por 90 euros la noche, Victoria ofrece en Airbnb su "encantador apartamento en el centro de Madrid". Esta fotógrafa mexicana compró hace un año un coqueto piso para invertir un dinero que su familia tenía inutilizado. En la misma plataforma de Internet, Claudia promociona su piso en "el corazón de Chueca", cerca de un mercado que frecuentan "tanto turistas como madrileños para degustar tapas o comprar los mejores productos frescos". Pero detrás de Claudia, en realidad, está la multinacional hotelera Wyndham Worldwide, propietaria de la empresa catalana Friendly Rentals, que en España gestiona cerca de 500 viviendas de alquiler turístico. Los perfiles tan distintos de Victoria y Claudia muestran el cambio experimentado por Airbnb en sus diez años de vida.

“La vivienda no puede ser sustituida por pisos turísticos”, reclama el sociólogo Javier Gil

El gigante del alojamiento turístico nació al calor de llamada economía colaborativa, que buscaba conectar usuarios que intercambiaran bienes —en este caso, viviendas— infrautilizados. Pero este ideal romántico de colaboración entre particulares pierde peso ante las grandes empresas y propietarios o gestores de cada vez más inmuebles.

El investigador y sociólogo de la UNED Javier Gil acaba de poner números a este fenómeno de profesionalización y paulatino alejamiento de un negocio pensado para aquellos que, cuando viajaban a una ciudad, deseaban alojarse en la casa de un vecino que le cediera una habitación de sobra o su vivienda entera aprovechando su ausencia. Lejos de este modelo, el 55% del producto que ofrece la plataforma online en Madrid está en manos de usuarios con dos o más ofertas, según los datos que Gil ha elaborado tomando como base la información del portal crítico Inside Airbnb. Pero más llamativo aún es que, según estos cálculos, menos de un 3% de usuarios —aquellos que ofrecen entre seis y 20 viviendas— controlan un 14% del mercado. Y un millar, los que tienen más de 20 ofertas, se llevan el 8% del pastel.

Carlos Molinet, director de marketing de Friendly Rentals.
Carlos Molinet, director de marketing de Friendly Rentals.

"El crecimiento de Airbnb en 2016 fue enorme. Pero en 2017 bajó la proporción de propietarios particulares, temerosos ante las normativas que los Ayuntamientos estudiaban. Eran sustituidos por gestores o propietarios profesionales, con más recursos para afrontar posibles dificultades legales", dice en su despacho de la UNED el investigador, que ultima su tesis doctoral sobre Airbnb y economías colaborativas.

Airbnb pone en duda estos datos, pero solo ofrece uno, que no contradice del todo la información de Gil. La empresa dice que el 81% de los anfitriones madrileños solo ofrecen un piso en la plataforma. Según el investigador de la UNED, este porcentaje es algo inferior, pero muy cercano: un 75%. "El anfitrión típico en Madrid gana 3.640 euros extra al año y comparte su espacio solo cinco noches al mes", responde en un correo electrónico una portavoz de Airbnb.

San Francisco acaba de forzar a Airbnb a retirar la mitad de sus anuncios

El debate entre un modelo que permita solo alquilar la propia residencia habitual u otro donde dé igual buscar rentabilidad a una o 1.000 viviendas va más allá de Madrid o Barcelona. En San Francisco, precisamente donde Airbnb nació hace una década, esta y otras webs similares, como HomeAway, se han visto forzadas a retirar miles de ofertas de la red.

Dos visiones de una actividad polémica

  • Cada vez más multipropietarios. Según los cálculos del sociólogo Javier Gil, un 75% de los usuarios de Airbnb en Madrid tienen una única vivienda en alquiler, pero estas solo representan el 45% de todas las ofertas disponibles. El 55% restante procede de usuarios con dos o más pisos que ofertan en la web. Los multipropietarios crecen además a ritmos cada vez más rápidos.
  • Impulso económico. Airbnb responde que el 81% de los anfitriones madrileños que usan la plataforma solo tienen una vivienda entera anunciada. La empresa destaca además el impulso que su actividad supone para la economía local: este efecto benéfico lo cifran los portavoces de la compañía en 440 millones de euros el año pasado en Madrid.

La ciudad californiana, donde la carestía de la vivienda y la airbenebización es una de las principales preocupaciones, llegó a un acuerdo con estas plataformas para que ofrezcan solo habitaciones libres en pisos habitados o viviendas enteras con un máximo de 90 días al año. El efecto ha sido inmediato. Esta misma semana, cuando se ha estrenado el nuevo sistema, el número de ofertas en Airbnb se ha reducido prácticamente a la mitad: de más de 10.000 a unas 5.500, según el diario San Francisco Chronicle. Gil defiende para España un sistema similar, hacia el que caminan ciudades como Toronto. "Las autoridades no pueden fomentar la sustitución de vivienda residencial por otra de uso turístico. Si Airbnb se limitara a las personas que alquilan su residencia habitual, el impacto negativo sería mucho menor", concluye el sociólogo.

En el extremo opuesto se sitúa Carlos Molinet, director de marketing de Friendly Rentals, compañía que gestiona unos 400 pisos solo en Madrid y Barcelona. Cuando un propietario quiere colocar su vivienda en el mercado del alquiler turístico, ellos se encargan de todo: desde comercializarlo en diversas plataformas hasta la entrega y recogida de llaves pasando por la limpieza. A cambio, cobran una comisión del alquiler.

Una sola empresa gestiona casi 400 ofertas en Madrid y Barcelona

"Defendemos un modelo que regule y limite los apartamentos turísticos. Pero que permita un crecimiento sostenible. Porque el turismo no debe beneficiar solo a los hoteleros, sino también a las familias que quieren rentabilizar la inversión que hicieron en una vivienda", asegura Molinet desde el stand de su empresa en Fitur. En esa misma feria, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, alertaba esta semana de la saturación de algunos destinos y defendía límites regulatorios para "no matar la gallina de los huevos de oro" que el turismo supone para la economía española.

El efecto Airbnb se basa en una expectativa de un beneficio sustancialmente mayor que los propietarios confían en obtener si destinan su inmueble a los turistas en lugar de al alquiler tradicional. La propia Friendly Rentals estima que quien le confíe un apartamento en el centro de Madrid puede ganar unos 300 euros más que si lo arrendara como vivienda residencial.

Normativas municipales

Airbnb y sus consecuencias han irrumpido con fuerza en el debate ciudadano y político de los grandes destinos turísticos. Para aligerar la carga que Barcelona sufre en diversos puntos, el Ayuntamiento ha optado por un sistema de licencias. Pero, ante la evidencia de que la empresa estadounidense seguía ofreciendo viviendas sin permiso, la alcaldesa Colau le impuso una multa de 600.000 euros. En el Ayuntamiento de Madrid, el equipo de Manuela Carmena ultima una normativa que, a falta de conocer los detalles, obligará a los propietarios que quieran arrendar sus pisos más de 90 días al año a obtener una licencia hotelera. Está previsto que a partir de este mes se tramiten entre 1.000 y 1.200 permisos. Carmena descarta, por ahora, la imposición de multas.

Victoria —nombre falso— se decidió a alquilar su piso madrileño a turistas porque así podía disponer de él su familia mexicana cuando viniera a visitarla. Y está satisfecha con el resultado. Nota que gana más dinero que si lo alquilara todo el mes a una familia. ¿Cree que plataformas como Airbnb contribuyen a encarecer los alquileres y a expulsar a vecinos del barrio reemplazados por turistas? "El centro ya está muy abarrotado. Pero es que hay gente que solo quiere vivir en el centro. Y Madrid es más que el centro", responde.

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