El alquiler es la solución para paliar los problemas de vivienda en América Latina

Ante la disyuntiva entre alquilar o comprar una vivienda, la balanza suele decantarse por la segunda. La posibilidad de capitalizar la inversión que se destina a un piso en propiedad es una de las razones que determina la prevalencia generalizada de la vivienda propia, una tendencia que se repite en América Latina, donde la tasa de propiedad alcanza el 65%, muy similar al promedio del resto del mundo, donde siete de cada 10 hogares son propietarios. El estudio Se busca vivienda de alquiler, que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) publica este martes, apela por un cambio en esa dinámica e insiste en la importancia de impulsar el mercado del alquiler en la región como alternativa para resolver el déficit habitacional del hemisferio.

En América Latina, uno de cada cinco hogares alquila su vivienda, lo que equivale a un total de unos 30 millones de familias, de acuerdo con el documento del BID, una proporción que aumenta en Republica Dominicana y Colombia, donde la cifra se acerca a uno de cada tres –Colombia (38%) es el país donde más se arrienda, tres de sus principales ciudades, Bogotá, Cali y Medellín, se encuentran, junto con Quito y Santo Domingo, a la cabeza de localidades donde más se alquila, superando el 35%-. Paraguay, Venezuela y Perú, con un porcentaje de entre el 10% y el 15%, y Nicaragua, que no llega ni al 10%, son los Estados con menor número de inquilinos.

El estudio defiende la importancia de impulsar la política de vivienda incentivando la oferta y la demanda de alquiler y modificando los marcos regulatorios del mercado para reducir los problemas de hacinamiento, la ausencia de servicios básicos, la mala calidad y la informalidad, los principales déficits cuantitativos y cualitativos de los sistemas habitacionales de la región.El 37% de los hogares de América Latina – 54 millones de familias- sufren algún tipo de carencia en sus casas, a los que hay que sumar los nueve millones que residen en viviendas inadecuadas o irreparables o que carecen de ella.

Contrariamente a lo que se podría pensar, en América Latina el mercado del alquiler no es una opción restringida a las familias con menos recursos, ni quienes arriendan son grandes propietarios. “En algunos países de nuestra región, la tendencia a alquilar aumenta con los ingresos de los hogares y en otros está concentrada en los segmentos medios”, explica Andrés Blanco, especialista en gestión fiscal y municipal del BID y coautor de Se busca vivienda de alquiler.

De acuerdo con el informe, en Chile y Perú, la tasa de alquiler aumenta cuando crecen los ingresos, en Brasil y Argentina no existe una relación específica entre estas variables, mientras que en Colombia y México, la opción de arrendar se extiende entre las clases medias y disminuye entre los que tienen menos y más recursos. “Esto se explica por las altas tasas de informalidad de la vivienda, que permiten a las familias de escasos ingresos acceder a la propiedad, aún cuando no sea de la mayor calidad o la mejor ubicación”, señala Blanco.

Quienes alquilan, contrariamente, también, a la pauta del resto del mundo, no son los más ricos o quienes más casas poseen en propiedad. La situación soicoeconómica de los arrendadores en América Latina es diversa, con una mínima presencia de grandes inversores inmobiliarios y una importante oferta de titulares de una sola vivienda. En Chile, por ejemplo, el 80% de quienes alquilan sólo posee una propiedad y el 10%, dos. Este espectro se repite en otras grandes ciudades de la región, como Sao Paulo, donde solo el 1% del mercado de alquiler está manejado por firmas especializadas.

En la región, por lo general, tal y como se desprende del estudio, el arrendador y el arrendatario pertenecen a la misma clase social. Los grupos que se decantan por el alquiler son los jóvenes, los divorciados y los inmigrantes. Las viviendas que se ofrecen en arrendamiento presentan, además, mejores condiciones en términos de infraestructura que las que se poseen en propiedad, debido, como antes apuntaba Blanco, a la informalidad.

Las características específicas que rodean al alquiler en América Latina, unidas a los altos costes de la transacción de la compra-venta –los legales, los del registro o los pagos a intermediarios llegan a un 11% del valor medio de la vivienda-, los relacionados con los del mantenimiento y los impuestos, son razones suficientes que invitan a complementar las políticas de vivienda de los Gobiernos con las de arrendamiento. “Es una buena recomendación si consideramos las ventajas para la sostenibilidad fiscal y para desincentivar el desarrollo periférico de la ciudad”, indica Vicente Fretes, jefe de la División de Gestión Fiscal y Municipal del BID y otro de los responsables del estudio.

Algunas de las medidas que allí se proponen apuestan por disminuir los tiempos antes de alquilar una vivienda tras un desalojo o por la creación de un sistema de garantías de alquiler.