Regular o no regular los alquileres, ¿es esta la cuestión?

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La crisis de asequibilidad de la vivienda de los últimos años está reabriendo debates que parecían superados o, como mínimo, pasados de moda. Desde las grandes capitales —Nueva York, París, Londres, Berlín— pasando por algunas de las ciudades medianas de Europa occidental —Amsterdam, Lisboa—, se están planteando cuestiones como la expropiación de vivienda privada, la congelación de alquileres y, de forma más generalizada, su regulación.

La regulación de los alquileres tiene precedentes problemáticos como el control de alquileres que se introdujo en muchos países después de la segunda guerra mundial y que conllevó una reducción drástica de la rentabilidad de los alquileres para los propietarios. Dichos controles generaron en España una reducción de la oferta de vivienda en alquiler (pasando del 54% en 1950 al 13% en 2010) y se dieron en paralelo a un aumento de la oferta de vivienda en compra-venta, que fue fuertemente subvencionada mediante incentivos fiscales.

Sin embargo, también hay precedentes de sistemas de regulación que, lejos de ahuyentar a inversores e inquilinos, pueden generar estabilidad y previsibilidad. Es el caso del Mietpreisbremse alemán que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona. También de la Rent Stabilization en el Estado de Nueva York, que aglutina más de la mitad de viviendas en alquiler de la ciudad homónima (más de un tercio del parque total de vivienda) y limita el aumento anual del alquiler a un porcentaje calculado a partir de la variación interanual en los costes de mantenimiento y gestión inmobiliaria (1,5% en 2019).

Pero los resultados no son satisfactorios. Tanto las ciudades que han introducido medidas para regular los alquileres como las que no, están sufriendo un aumento del precio de la vivienda por encima del aumento del poder adquisitivo de sus habitantes. Es difícil saber si la regulación de los alquileres ha servido para, por lo menos, suavizar el aumento de los alquileres, pero en cualquier caso se presenta como una medida insuficiente.

El debate sobre la regulación de los alquileres es en el fondo un debate sobre la naturaleza misma del sector de la vivienda. Para aquellos que consideran el sector de la vivienda como un mercado más, la solución se encuentra en el aumento de la oferta de vivienda (suena de fondo la Ley del Suelo del PP de 1998). Para los que la vivienda es principalmente un derecho (reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española) y un bien de primera necesidad, es una obligación legal del sector público tomar las medidas necesarias para garantizarla. Ni unos ni otros están en lo cierto.

En la Unión Soviética existía un mercado negro de alquiler de habitaciones en los barrios más céntricos de las ciudades, mientras que el gobierno, ajeno a cualquier consideración sobre el valor que los ciudadanos otorgaban a la ubicación de sus futuras viviendas, construía enormes bloques en la periferia

La vivienda es a la vez un bien de uso y un bien de consumo, un derecho y una mercancía. Su naturaleza como bien de consumo viene dada por la existencia de un mercado en el que compiten ofertantes y demandantes, una realidad que no está limitada a las economías capitalistas. En la Unión Soviética existía un mercado negro de alquiler de habitaciones en los barrios más céntricos de las ciudades, mientras que el gobierno, ajeno a cualquier consideración sobre el valor que los ciudadanos otorgaban a la ubicación de sus futuras viviendas (esto es, el valor del suelo), construía enormes bloques en la periferia, como relata el urbanista Alain Bertaud en su libro Order without Design (MIT Press, 2018).

El acceso a una vivienda es la condición previa al disfrute de otros derechos humanos como el derecho a la privacidad, al descanso, a la seguridad y en general el derecho al acceso a servicios sociales básicos, que están muchas veces condicionados a disponer de un domicilio fijo

Pero la vivienda es también un derecho, un bien de primera necesidad reconocido en nuestro ordenamiento jurídico. Es por tanto obligación de los poderes públicos garantizar dicho derecho mediante los mecanismos necesarios, sean estos legales, presupuestarios o de cualquier otra índole. Y es que el acceso a una vivienda es la condición previa al disfrute de otros derechos humanos como el derecho a la privacidad, al descanso, a la seguridad y en general el derecho al acceso a servicios sociales básicos, que están muchas veces condicionados a disponer de un domicilio fijo.

El quid de la cuestión está en que es imprescindible entender la doble naturaleza de la vivienda para garantizar su acceso de forma universal. El nudo gordiano del debate yace en que no se puede hablar del derecho a la vivienda sin hablar del mercado de la vivienda, y viceversa. Cualquier regulación o intervención pública que garantice el derecho a la vivienda sin contemplar su impacto en el mercado (como fueron muchos de los controles de alquileres posteriores a la segunda guerra mundial) está condenada al fracaso. Y un mercado que no consiga proveer de vivienda al conjunto de la población (por la existencia de fallas de mercado —monopolios, oligopolios, asimetría de información, externalidades no interiorizadas, entre otras— o por una regulación malintencionada) topará con la voluntad democrática de los ciudadanos.

El debate no es si debemos regular o no el mercado de la vivienda sino cómo hacerlo. Debemos encontrar regulaciones que sean capaces de modular las fuerzas del mercado y torcerlas en favor del cumplimiento del derecho a la vivienda. Alain Bertaud dice que el mercado es como la fuerza de la gravedad, que existe y la debes tener en cuenta, pero que se trata de un parámetro más y no de un desiderátum en sí mismo. Si a pesar de la gravedad somos capaces de construir rascacielos, ¿por qué no podemos sobreponernos a la fuerza del mercado de la vivienda?

El debate sobre la regulación de los alquileres en España se produce empujado por un mercado de alquiler desbocado en las grandes ciudades y zonas turísticas. Hay por tanto cierta urgencia para encontrar una solución, circunstancial o estructural, al problema de los alquileres. Pero la urgencia no debería hacernos olvidar la reflexión anterior. La vivienda es a la vez un derecho y un bien de mercado, y su regulación debería tener en cuenta ambas realidades: su naturaleza de derecho como el objetivo último, y su naturaleza de bien de mercado como un mecanismo a explotar en favor del objetivo superior.

Plantear aquí una solución sería arriesgado y atrevido, habida cuenta de que este debate se está produciendo en distintos lugares del planeta por parte de profesionales y representantes políticos con amplio recorrido y experiencia. Pero lo esencial sigue vigente. Necesitamos una regulación que garantice la asequibilidad de la vivienda a los ciudadanos, que genere los incentivos necesarios para que propietarios, gestores y promotores (públicos y privados) hagan crecer el parque de vivienda en alquiler, y que dé estabilidad a ambas partes. Una regulación fruto de la concertación entre las partes que garantice el derecho a la vivienda adecuada al conjunto de la ciudadanía.

Eduard Cabré Romans es politólogo por la Universitat Pompeu Fabra y urbanista por la Universitat Politècnica de Catalunya y la New York University. Trabaja como consultor para gobiernos locales y organizaciones sin ánimo de lucro en materia de políticas de vivienda. Le interesa el rol de los regímenes de tenencia y el tercer sector en la provisión de vivienda asequible, así como la tensión entre mercado y diseño en la evolución de las ciudades.