Límites a los alquileres, un debate latente en España

España no es ajena al debate sobre la regulación de los precios del alquiler. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 no deja de crecer el porcentaje de inquilinos. Según la última encuesta de condiciones de vida, publicada esta misma semana por el INE, en 2018 un 17,5% de la población española vivía de alquiler. Una década antes eran solo un 14,2%. Y en el segmento de edad entre 16 y 29 años, los inquilinos ya son mayoría: un 52,4% (frente a un 36,5% en 2008). Este fenómeno, unido al crecimiento de las rentas en algunas ciudades (con Barcelona y Madrid a la cabeza) ha provocado que desde hace años los desahucios de arrendatarios superen a los de impagos de hipotecas, hasta suponer ya más de dos tercios del total.

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En ese contexto, la limitación de rentas se ha convertido en una petición recurrente de algunas plataformas de activistas y partidos políticos. Entre estos, quien más claramente ha recogido esa bandera es Podemos. Pero incluso el Gobierno de Pedro Sánchez se comprometió, en el pacto presupuestario que firmó con la formación morada el pasado octubre, a habilitar a los Ayuntamientos o las comunidades (la competencia de vivienda está transferida) a poner topes a los alquileres en “zonas previamente declaradas tensionadas” según un índice de precios de referencia.

La omisión de esta medida en el decreto de alquileres que Fomento sacó el pasado diciembre hizo que el partido de Pablo Iglesias tumbara la norma en el Congreso. Con la legislatura ya en tiempo de descuento, Podemos y el Ejecutivo socialista se pusieron de nuevo manos a la obra para sacar adelante otra norma, esta vez con más éxito. La fijación de topes fue motivo de discusión. Finalmente, solo se incluyó la elaboración del índice de precios, que deberá estar listo este otoño, sin cambiar el artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece que la renta la pactan libremente las partes.

Otro intento fallido

Sin esa modificación de la LAU, que Podemos reclamaba, en teoría es imposible poner topes. Pero la Generalitat lo intentó a las puertas de las elecciones de mayo. Amparándose en el Código Civil catalán, un decreto abría la posibilidad de que el Ayuntamiento de Barcelona (u otros con el visto bueno del Govern) declarasen zonas tensas e impidiesen aumentar las rentas más de un 10%. La medida era de dudoso encaje legal (el Consell de Garanties Estatutàries advirtó que invadía competencias estatales) pero el choque institucional no se produjo porque ERC y Junts per Catalunya se quedaron solos en su defensa y esta misma semana el Parlament ha tumbado el texto.

Sin consenso político, tampoco es fácil encontrar acuerdos en otros ámbitos. En Asipa, una patronal de empresas con bloques de viviendas en alquiler, la oposición a los límites es frontal. “Es una medida no solo compleja de aplicar técnicamente, sino que es ineficaz”, señala Javier Rodríguez-Heredia, presidente de la Comisión de Alquiler Residencial de esa organización. Entre los “efectos negativos” que según Rodríguez-Heredia tendría la regulación, cita que muchos propietarios preferirían vender en lugar de alquilar, reduciéndose la oferta y “elevando rápidamente los precios en zonas limítrofes”.

Límites “con sanciones”

Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, pide “precaución ante determinadas predicciones fatalistas” y ve “paradójico” que alerten de aumentos de precios “los mismos actores que estarían interesados en que suban”. Para el activista, cuya plataforma aboga por poner topes, la medida “no es ni la panacea ni el apocalipsis” y debe ir acompañada de otras políticas de vivienda. Palomera sí insiste en que “las únicas limitaciones efectivas son las que incorporan sanciones y son rigurosas”.

Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona, duda en cambio de la efectividad de fijar precios máximos. “Mi receta es la única en Europa que se ha demostrado útil: poner mecanismos voluntarios referenciados a mercado e incentivados”, asegura. En otras palabras, propone usar los índices de precios para dar ventajas fiscales a propietarios que alquilen por debajo de esas referencias o hagan contratos indefinidos. También dar ayudas a la rehabilitación de casas a cambio de que se pongan en arrendamiento.

Pero el catedrático de Derecho Civil se queja del poco caso que las instituciones hacen a los expertos académicos en la materia. Podrá seguir intentándolo. El debate entre el PSOE y Podemos se cerró con la misma precipitación que la legislatura y la formación morada, que incluyó la medida en su programa para las elecciones del 28 de abril, prometió volver a intentarlo.