Arrendamientos casi a la alemana

Mediante el decreto ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, el Gobierno catalán quiere introducir, por primera vez en al menos una parte del país, un régimen de renta referenciada en los arrendamientos urbanos “a la alemana”. Este decreto ha de ser validado hoy en el Parlament de Cataluña.

La normativa es el siguiente paso de un proceso que se inició en enero de 2017 con la elaboración de unos principios para crear un marco legal completo de un moderno sistema de arrendamientos urbanos “a la centroeuropea”; la creación en junio de ese mismo año de un índice de referencia de los precios de alquiler de carácter informativo (con la fiabilidad que les da el registro de fianzas del Incasòl) y que probablemente seguirá con un régimen civil completo de los arrendamientos y, en concreto, de los arrendamientos urbanos.

Ante la apresurada e insuficiente reforma de los alquileres por el legislador estatal mediante el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 7/2019), que no tiene equivalente europeo funcional alguno, el Govern ha querido superar la tradicional normativa pendular (ora pro arrendador, ora pro arrendatario) que ha sufrido este contrato desde el año 1964. Esta ha provocado la progresiva disminución de este régimen de tenencia en España pero con un repunte en los últimos cuatro años, debido a la dificultad de las familias para acceder al crédito hipotecario y que, en consecuencia, ha provocado una burbuja del alquiler en varias ciudades españolas.

Así, lejos del sistema de renta controlada de los años 60, el legislador catalán ha optado por que, en determinadas zonas con mercado de la vivienda tensionado y previamente declaradas, el precio inicial (sistema conocido como de Mietpreisbremse) de los nuevos contratos de alquiler —y en caso de renovación de los existentes— venga determinada obligatoriamente por la media de los precios de alquiler del entorno del inmueble, según el índice del Incasòl, más hasta un 10% (salvo algunas excepciones, inspiradas en derecho alemán), que se fija de acuerdo a su ubicación, los metros cuadrados, estado de mantenimiento, eficiencia energética, existencia de aparcamiento o ascensor, planta, si está o no amueblado y año de construcción.

Pero mientras el sistema de Mietspiegel alemán —que se aplica en la inmensa mayoría de contratos vigentes para actualizar la renta— se ha mostrado eficaz desde los años 70, no ha sucedido así con el Mietpreisbremse, introducido solo a partir de 2015 en algunas ciudades, debido especialmente a sus numerosas y vagas excepciones y, en consecuencia, ya modificado en enero de 2019 y con otro anteproyecto de reforma ya preparado.

Pues bien, la nueva normativa catalana comienza ya con alguna peculiaridad. Por un lado, obvia el Mietspiegel como sistema de actualización de rentas (fiándose al índice de garantía de la competitividad y haciéndolo obligatorio sin límite de años, aún teniendo el índice de referencia, que ajustaría más los precios al mercado). Por otro lado, imbrica su reforma en el nuevo marco de arrendamientos urbanos estatal nacido del RDL 7/2019, dando como resultado la ausencia de una pléyade de reformas imprescindibles para que todo el sistema consiga equilibrar las posiciones de arrendadores y arrendatarios, haciéndolo funcional. Por ejemplo, la incentivada mayor duración de los contratos, las garantías para los arrendadores o un régimen de mejoras y gastos de la vivienda más claro.

La norma catalana, además, puede causar una cuádruple inseguridad jurídica: pendencia de su convalidación hoy en el Parlament; de si un determinado municipio quedará acogido o no al nuevo sistema; de si será recurrido por inconstitucional y del desconocido, por el momento, nuevo marco completo de los arrendamientos en Cataluña. Esperemos que nada de ello contribuya a aumentar nuestro actual 38% del mercado negro de alquiler o lleve a los arrendadores a evitar aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos alquilando los pisos por habitaciones.

Sergio Nasarre Aznar es el director de la Cátedra UNESCO de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili.