Los problemas de las urbes para limitar el alquiler

Londres, París, Berlín o Nueva York son para la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, espejos en los que mirarse por su política de vivienda. Con el alcalde de Londres, Sadiq Khan, Colau impulsó un manifiesto contra la especulación del capital internacional de la vivienda que fue trasladado a Naciones Unidas. De París, Colau alaba que frenara la subida del alquiler y obligara a los promotores privados a hacer un 30% de vivienda social. A Berlín, Colau la cita como ejemplo de ciudad que ha conseguido limitar las subidas del alquiler. Pero, pese a las buenas intenciones, no son medidas sencillas de aplicar. Esta es la situación de las cuatro ciudades.

París. Los precios de compra en París hacen que la mayoría de vecinos (60%) no tenga otra opción que alquilar. Pero no es una decisión fácil, ni barata. Sobre todo, desde que la justicia frenó, a finales del año pasado, la ley que permitía una limitación de los alquileres, fijada por el gobierno del socialista François Hollande. La normativa buscaba evitar que el precio del alquiler se disparara, después de que los arrendamientos subieran un 50% en la última década. El reglamento establecía que, en zonas con tensión por la falta de oferta inmobiliaria accesible, el precio del alquiler no podía exceder más de 20% de un precio de referencia fijado por decreto, ni tampoco ser inferior en 30%. París empezó a aplicarla en agosto de 2015. Pero en diciembre un tribunal echó por tierra la norma, dándole la razón a las asociaciones de propietarios y a las de agencias inmobiliarias que la habían recurrido.

El efecto ha sido inmediato. Según el Observatorio de Alquileres del Núcleo urbano de París, los precios han aumentado un promedio de 2,5% en lo que va de año. Otro estudio de la Asociación Nacional de Defensa de los Consumidores (CLCV) reveló que casi 520 de los mil pisos ofrecidos en alquiler en París proponían alquileres superiores a los límites establecidos hasta el año pasado. De media, los alquileres son 128 euros más caros del límite mensual. El Ayuntamiento ha anunciado que volverá a imponer los límites al alquiler en el otoño, aprovechando que la nueva ley inmobiliaria da un mayor margen de acción a las ciudades. Pero no está claro si esta medida es la solución al problema, porque cuando se controlan los precios, muchos pisos desaparecen, según se constató mientras duró la normativa.

Berlín. El 1 de junio de 2015 entró en vigor una ley casi revolucionaria que alegró la vida a millones de personas en Alemania obligadas a pagar un alquiler por una vivienda, la llamada Mietpreisbremse (freno de los alquileres). La ley limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona de la vivienda y solo se puede aplicar en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario “tenso” y si la vivienda no se ha renovado. A pesar de las buenas intenciones, amenazas de multas y una cierta disposición para castigar a los propietarios, la ley no logró cumplir con sus objetivos.

En Berlín, el precio del alquiler, a pesar de todas las disposiciones legales ha aumentado en los últimos cinco años más de un 20%o. Peor aún, para encontrar una vivienda barata se necesita mucha suerte o mucho dinero para pagar sobornos.

La ley causó irritación en las agencias inmobiliarias, pero también entre los inquilinos. El presidente de la Federación Alemana de Inquilinos, Franz-Georg Rips, dijo que la medida legal no había funcionado y calificó la iniciativa del gobierno de “insatisfactoria”. Según Rips, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es complicada y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad.

Londres. Clases medias expulsadas al extrarradio, escasez de oferta, una generación apodada Generation Rent porque no pueden comprar y que como inquilinos están desprotegidos (el contrato de alquiler parte de seis meses y, entre depósito y otras tasas, se ven obligados a adelantar el equivalente a casi 4.000 euros). Barrios que en pro de la regeneración urbanística venden el parque público a promotores privados que reducen el número de viviendas sociales. E incluso familias que, pese a trabajar a jornada completa, no tienen hogar (según la organización benéfica Shelter, en Inglaterra hay más de 33.000 familias trabajadoras que viven en alojamientos temporales o de emergencia, y el 60% de ellas están en Londres). Son muchos los problemas que han convertido la llamada “crisis de la vivienda” en uno de los temas que más preocupan a los londinenses.

El alcalde de la ciudad, el laborista Sadiq Khan, se ha comprometido a poner en marcha 10.000 nuevas viviendas públicas hasta 2022 (en los últimos siete años, solo se han construido 2.100). Desde que comenzó su mandato se ha asegurado fondos gubernamentales por valor de 5.300 millones de euros para promover la creación de 116.000 nuevas viviendas asequibles y sociales antes de 2022 (tanto para venta como para alquiler). Ha creado un programa de alquiler para clases medias llamado London Living Rent que regula el precio máximo de la renta situándolo por debajo del de mercado y ofrece contratos mínimos de tres años. También ha lanzado una iniciativa que permite denunciar de forma anónima a caseros abusivos para acabar con las malas prácticas en el mercado del alquiler. Además, ha puesto en marcha una medida para dar voz a los vecinos que se enfrentan a la demolición de sus viviendas porque la autoridad local se ha aliado con un promotor privado para regenerar la zona. Se lee como una reacción a casos tan controvertidos como el de Heygate State, en el área de Elephant & Clastle, donde se derribaron 1.194 viviendas sociales y solo se ofrecieron 74 para reemplazarlas.

Nueva York. Bill de Blasio llegó la alcaldía de Nueva York con la promesa de elevar el stock de viviendas asequibles (una figura regulada, a medio camino entre las viviendas sociales y las libres). El plan avanza, pero no tan rápido como esperaba el demócrata. La ciudad cuenta con cerca de un millón de viviendas con un alquiler regulado. No hay un tope, pero su precio solo puede elevarse en pequeños incrementos cada año que se negocia con los propietarios.

Es el mayor sistema regulado en Estados Unidos y se ofrece incluso asistencia legal gratuita a los inquilinos con problemas. Pero estas protecciones no funcionan como deberían en los vecindarios gentrificados. Hay un intenso debate político en la ciudad para cambiar las reglas que gobiernan este tipo de alquileres, porque se corre el peligro de que este tipo de apartamentos desaparezcan si a los propietarios no les sale a cuenta.

De Blasio destinó el año pasado el equivalente a 1.400 millones de euros a proyectos para elevar el número de apartamentos asequible. Pero eso no evitó que siguiera subiendo el dinero que los neoyorquinos destinan de media al alquiler (el 65% de sus ingresos, cuando la media nacional no llega al 30%). El cálculo excluye la vivienda estrictamente pública, donde el problema es la degradación acelerada del parque.

La crisis de la vivienda en Nueva York se explica también porque el coste de las construcciones crece mientras las ayudas federales merman. Eso obliga al alcalde a movilizar más dinero del previsto a preservar o construir apartamentos asequibles. Y eso pese a que la economía de la ciudad es muy robusta y a que las nuevas construcciones por ley deben incluir una porción de apartamentos asequibles. El problema es, como en Barcelona, que tampoco hay suelo libre para nuevas promociones.

Con información de Clara Blanchar, Silvia Ayuso, María Contreras, Enrique Müller y Sandro Pozzi.