El complicado despegue de la vivienda protegida en alquiler

España construye poca vivienda protegida y, al menos de momento, mal enfocada a solucionar los problemas de accesibilidad residencial. Esa es la foto que ofrecen las últimas estadísticas publicadas. El año pasado se terminaron en todo el país 9.221 viviendas de protección oficial (VPO), lo que supone un pequeño paso atrás respecto a las 9.567 de 2021. Y de esas, solo 2.362 tenían como destino el alquiler o el alquiler con derecho a compra. De nuevo, son menos que en 2021 (2.418) y suponen apenas un 25,6% del total de las casas protegidas, un porcentaje que avanza muy lentamente pese a que numerosos análisis de expertos y políticos han señalado la VPO de alquiler como clave para solucionar los problemas de accesibilidad a la vivienda en España. “Todo parece apuntar a que el nuevo modelo tiene que pivotar sobre la vivienda de alquiler social y asequible, pero no acaba de consolidarse”, diagnostica Jordi Bosch, director del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y experto en políticas de vivienda.

En esa transición hacia un nuevo paradigma en la vivienda social, algunas comunidades autónomas salen mejor retratadas que otras. Cinco territorios (Andalucía, Cantabria, Castilla y León, Murcia y La Rioja) no terminaron ni una sola VPO en 2022, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Otras tres (Aragón, Asturias y Extremadura) edificaron casas protegidas, pero sin destinarlas al arrendamiento. En otras como Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana y Galicia el porcentaje o el número de VPO que se destinaron al alquiler fue irrisorio. Y solo dos, Baleares y Canarias, destinaron toda la vivienda protegida al arrendamiento. El siguiente porcentaje más alto fue, con un 36,5%, el de Madrid, de largo el territorio donde más se construye (3.466 VPO en total, 1.264 para arrendamiento), aunque también el que más retrocedió respecto al año anterior, cuando se terminaron más de 5.000 casas protegidas, y ninguna de las nuevas formó parte del plan de 15.000 viviendas que el Gobierno regional había prometido a bombo y platillo para esta legislatura.

Javier Jiménez, director de Suelo de la consultora CBRE en España, cree que hay tres factores que explican por qué el modelo no acaba de despegar. Dos son coyunturales, la carestía de materiales a raíz de la guerra de Ucrania y las mayores dificultades para encontrar financiación, y afectaron a toda la construcción residencial. El año pasado se acabaron menos VPO, de la misma manera que se edificaron menos casas de renta libre (cerca de 80.000, por 84.000 en 2021). Pero hay un tercer elemento de carácter estructural: los módulos en los que las Administraciones fijan el precio máximo al que luego se puede ofrecer cada vivienda. “Están completamente obsoletos”, lamenta Jiménez, “ahora mismo todo esto está estrangulando el desarrollo de vivienda protegida”.

Estas mismas causas explican, además, por qué se hace más VPO destinada a la venta. Como la mayoría de las promociones se apoyan en el sector privado, este opta por la fórmula que mejor conoce y la que le resulta más rentable. “Construir edificios protegidos para vivienda en alquiler con un módulo máximo de renta es prácticamente inviable”, sostiene Jiménez, quien cree que a la Administración “tampoco le resulta rentable asumir los costes de construcción y el resto de limitaciones, y por eso busca poner suelos en mercado para que un privado los desarrolle”.

Como en todo el sector inmobiliario, el estallido de la burbuja inmobiliaria marcó un antes y un después para la VPO. “La vivienda protegida de venta como instrumento clave y nuclear de la política de vivienda en España tuvo su época dorada en el franquismo y tuvo décadas muy buenas en democracia, pero tras la crisis de 2008 se deconstruyó”, recuerda Bosch. “El sistema está en una fase de transición que no se acaba de cerrar”, continúa, “se pone la atención en la vivienda de alquiler social y asequible, pero no acaba de asentarse por un tema de estabilidad de recursos y de estabilidad legislativa”. Aunque el experto también destaca la “asimetría” por comunidades y destaca al País Vasco como ejemplo de “modelo sólido”.

La falta de consistencia general del modelo tiene consecuencias muy perjudiciales para muchas familias. En España hay 11 millones de personas en riesgo de exclusión residencial, según los cálculos de Foessa, una fundación auspiciada por Cáritas. Y Andrea Jarabo, responsable de Comunicación e Incidencia de Provivienda, otra organización sin ánimo de lucro, esgrime esos datos para reivindicar “un cambio estructural con respecto a la inversión pública en VPO”. “En la práctica vemos que en las diferentes promociones muchas veces se quedan fuera personas en situación de vulnerabilidad, como jóvenes, personas migradas o familias de bajos ingresos”, describe.

Jarabo recuerda que 7 de cada 10 desahucios se dan en hogares que viven de alquiler y España presenta índices de emancipación juvenil muy insuficientes. Todo ello, cree, se relaciona con un modelo de vivienda protegida para venta “en un contexto relacionado con dinámicas muy especulativas” que hay que desterrar. “Orientar la política de vivienda hacia una política más inclusiva, que tienda a equilibrar los regímenes de tenencia y a equilibrar el parque social y asequible es un proceso largo en el que no se va a notar el impacto hasta el medio y el largo plazo”, reflexiona la experta, “se tiene que complementar con cuestiones que aborden el corto plazo”.

La construcción de VPO es solo una pata de la política de vivienda de las comunidades, que tienen transferida esa competencia en exclusiva, aunque en la práctica se complementa con acciones de la Administración central o de los Consistorios. Algunas autonomías como Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana han apostado por ampliar sus parques públicos con vivienda existente, bien sea a partir de cesiones forzosas de grandes propietarios o mediante adquisiciones masivas. Recientemente se anunció la mayor compra de pisos por parte de una administración pública, la Generalitat Valenciana, a Sareb y fuentes de esta última relataban más operaciones en marcha con Cataluña, Madrid o Murcia.

Una emergencia “cronificada”

El proyecto de ley de vivienda que el Gobierno envió al Congreso recuerda que entre 1962 y 2020 se levantaron 5,7 millones de viviendas protegidas. Pero como eran para venta, y pasado un periodo las casas pasaban al mercado libre, España tiene uno de los parques públicos más escasos de Europa. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana insiste en la importancia de la futura norma y saca pecho por su plan de 100.000 viviendas de alquiler social y asequible. Unas 60.000 deben salir de nueva construcción: 25.000 en coordinación con comunidades y ayuntamientos, 17.000 en desarrollos directos de Sepes (la entidad pública del Suelo) y 20.000 del impulso de los fondos europeos de recuperación. “Partíamos de una situación de abandonos en las políticas de vivienda, algo que se está revirtiendo”, justifican.

Pero de momento las estadísticas dejan claro que las VPO de alquiler están llegando con cuentagotas. Eso ha impedido curar las heridas que ha ido dejando la vivienda desde el estallido de la crisis financiera-inmobiliaria de 2008: primero, la avalancha de ejecuciones hipotecarias y, en los últimos años, las crecientes dificultades de muchos inquilinos para pagar unos alquileres que no dejan de subir. “Desde 2010 hasta ahora vivimos en una permanente emergencia en materia de vivienda y quizás deberíamos considerar que esa situación se ha cronificado”, resume Bosch. “La vivienda tiene un importante impacto en la desigualdad social”, advierte, “siempre lo ha tenido, pero en la última década mucho más”.

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