Así son los chanchullos en la venta de vivienda protegida en España: los muebles aparte o 50.000 euros en negro

La vivienda protegida sigue siendo objeto de ilegalidades, fraudes y chanchullos en España. Es la moneda de cambio con la que algunos propietarios están ganando un dinero extra. “Mi pareja y yo estamos viendo piso para comprar… Los que nos interesan son vivienda protegida… Las inmobiliarias están pidiendo como mínimo 50.000 euros en b, te lo dicen como si fuera normal”. Es solo uno de los comentarios que se pueden encontrar buceando en distintos portales inmobiliarios y foros de vivienda. Hay que tener en cuenta que la vivienda protegida solo se puede vender al precio máximo que fije cada comunidad autónoma y no a precio libre, a no ser que esté descalificada, algo que requiere una serie de trámites administrativos y requisitos (no superar el límite de ingresos establecido o no contar con otra vivienda).

No son casos aislados. Una usuaria pregunta en estos foros: “Vamos a comprar una casa protegida. En el contrato de arras viene solo recogida la compra del piso por el importe de tasación establecido por el Gobierno vasco. Pero nos han hecho firmar aparte un acuerdo de venta de muebles de la cocina por 6.500 euros en metálico, dinero b. ¿Es legal?”.

Otro más: “Me ha surgido una duda posterior a la firma del contrato de compraventa de una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid… El valor del piso es 123.000 euros y otros 14.000 euros en concepto de mobiliario que pedía el vendedor. ¿Puede suponer algún problema a la hora de ir ante notario para escriturar?”, se cuestiona el comprador. Incluso, hay quien vende, sin paños calientes y sin la excusa del mobiliario, una vivienda en Valdemoro (Madrid) con protección a precio libre (pide 212.000 euros). Los detalles, en persona.

Este tipo de consultas, y lo que es peor, de conductas, están a la orden del día, aunque lo cierto es que no con la intensidad de los años de la burbuja inmobiliaria, cuando las viviendas protegidas se compraban y vendían con dinero en b con total alegría y a la vista de todos. La vivienda protegida es un caramelo a la puerta de un colegio. Hay pocas y su precio es bastante inferior al de la vivienda libre. Esta última tiene un precio medio de venta de 1.740 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2022, mientras que la protegida se coloca en 1.136 euros, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Algunas veces son los propietarios quienes se encargan de vender (con trampa) estos pisos, pero en la mayoría de los casos intermedian agencias inmobiliarias. Una de esas firmas, muy reconocida, está detrás de este anuncio en Idealista. “Vivienda más garaje de VPP (vivienda de protección pública) se vende en 100.000 euros, valor de módulo. El resto hasta el precio de venta en concepto de mobiliario y electrodomésticos sujeto a pagar el 4% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)”. Está en el barrio de Almendrales de Madrid y su precio de venta es de 135.000 euros —ha bajado un 4%, costaba 140.000 euros—. Esta periodista contacta con la agencia sin identificarse como tal. El agente insiste en que es mejor charlar en persona. Dice que los 35.000 euros son porque la casa, de 2001, está amueblada y con electrodomésticos”.

—¿Cómo se pagarían esos 35.000 euros?

—¿Tenéis dinero? —pregunta, porque de forma velada da la opción de abonarlo en b.

La duda que surge aquí es si son legales estas actuaciones. La venta de mobiliario en un contrato privado aparte es legal. Ahora bien, debe estar perfectamente justificado el inventario, su pago y liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si en realidad implica un pago en b para vender por encima del módulo, como sucede en los anuncios descritos, se está cometiendo un fraude. “Salvo que el valor real del mobiliario sea ese, esta práctica supone claramente un fraude que tiene por objetivo vender la vivienda por un precio superior al que la ley permite”, dicen en el área jurídica de CECU.

Euskadi es una de las comunidades autónomas con el parque de vivienda pública más importante de España. Allí opera la agencia Etikalia, a la que han llegado propietarios con la pretensión de vender un piso y “meter 30.000 euros por cuatro muebles de Ikea”, cuenta Roberto Cacho, gerente de esta agencia presente en Bilbao y Vitoria. Ha rechazado operaciones porque el propietario pretendía disfrazar de venta de muebles lo que en realidad era un sobreprecio. “Hemos gestionado ventas con un sobreprecio de 10.000 o 12.000 euros en muebles, pero siempre justificados y con las facturas a mano. Lo que no se puede vender son muebles de cocina de hace 20 años a 12.000 euros ni tampoco meter las obras y mejoras porque no es un activo tangible”, relata Cacho.

Comercializar por encima del módulo sin descalificar es ilegal, pero además se puede estar cometiendo un fraude fiscal. La venta de bienes muebles tributa en el ITP a un tipo inferior al de la vivienda, por lo que si Hacienda considera que todo ese importe es valor de la casa es muy posible que el comprador reciba una declaración complementaria de Hacienda. “Supone una infracción de la normativa de vivienda protegida y, al menos, un fraude fiscal al ocultar a Hacienda esa diferencia de valor”, advierten en la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de Madrid.

CECU anima a que se denuncien estas prácticas “que especulan con un bien de primera necesidad como es la vivienda”. El problema es que “en la práctica hay muy pocos controles”, se quejan en la OCU. “Si el comprador se niega a pagar esa suma, no le venderán el piso. Podría denunciar el caso a la Consejería de Vivienda de la comunidad autónoma, pero con eso tampoco lograría adquirir esa vivienda”, añaden en esta organización de consumidores, que pide “un mayor control en la transmisión para que puedan detectarse posibles fraudes de ley”.

La Comunidad de Madrid tramitó 99 expedientes sancionadores en 2022. En la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación se realiza periódicamente labores de inspección en los portales inmobiliarios para analizar posibles ventas de viviendas protegidas. Además, cuenta con la colaboración de particulares y los propios portales que le remiten anuncios sospechosos con el fin de que la Administración pueda comprobarlo y realizar las actuaciones necesarias que esclarezcan los hechos y, en caso de ser cierto, iniciar el expediente sancionador.

Infracción grave

La exigencia de sobreprecio supone una infracción grave, con multas de 1.501 a 6.000 euros. La percepción está tipificada como infracción muy grave, de 6.001 a 60.000 euros y la obligación de reintegrar las cantidades indebidamente percibidas. Los fraudes más comunes en la región madrileña son anunciar la vivienda sin mencionar su condición de protegida y ofertarla a precio de mercado. También eludir el límite de precio y cobrar en b la diferencia para que no conste en la escritura.

El Gobierno vasco inspecciona cada año en torno a 10.000 pisos de un parque total de cerca de 70.000. También recibe avisos de particulares. Para vender una vivienda protegida, el titular necesita un visado administrativo del Departamento de Vivienda, sin el cual las casas no podrían ser escrituradas ante notario y registradas en el Registro de la Propiedad. Se producen en torno a 1.000 visados cada año por segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas. “Es importante recordar que en Euskadi las viviendas protegidas tienen calificación permanente, por lo que son un stock de viviendas a precios asequibles que no pasa al mercado libre”.

El Gobierno vasco entiende que esta práctica es un fraude de ley y recurre al tanteo en todos los casos que se identifican. “La principal vía de incumplimiento, siempre en números muy reducidos, es el cobro, al margen del propio precio del inmueble, de bienes muebles por cuantías elevadas”.