El Gobierno pondrá más trabas para vender pisos de protección oficial a precio libre

La nueva ley de vivienda impedirá que los propietarios de pisos protegidos puedan liberarlos y venderlos a precio de mercado durante un mínimo de 30 años, según figura en el texto del proyecto que aprobará este martes el Consejo de Ministros para que se tramite en las Cortes. Las llamadas viviendas de protección oficial (VPO) tienen en la actualidad un periodo para que se descalifiquen que fija la comunidad autónoma, y que normalmente se sitúa entre los 10 años y un máximo de 30 años. Solo cuando ha transcurrido este plazo se libera la propiedad y se puede vender a un precio de mercado y, por tanto, obteniendo un beneficio. De no haberse cumplido este lapso, solo se puede transmitir a un precio limitado.

Sin embargo, la nueva legislación que prepara el Ejecutivo endurece este blindaje y contempla que estas viviendas protegidas “estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación”, señala el texto del anteproyecto ya publicado.

Las comunidades podrán establecer, excepcionalmente y siempre que lo justifiquen debidamente en su normativa, un número de años para su descalificación. Pero este nunca deberá estar por debajo de los 30 años y siempre que el suelo sobre el que se haya edificado no tenga la calificación de protegido. Es decir, si el piso se ha construido sobre una reserva de suelo dedicada a VPO, entonces se considerará que tiene permanentemente la condición de vivienda protegida. Según explican varios juristas consultados, nunca se podrá liberar. Antes de la crisis financiera se desarrollaba vivienda pública aprovechando ayudas. Pero desde entonces, toda la promoción de VPO se ha realizado obligando al constructor a mantener una reserva de vivienda pública. Comunidades como Madrid llevan haciéndolo desde 1995. Se va a producir por lo tanto una diferencia entre las que estén situadas sobre ese suelo protegido y las que no. Las que estén no podrán liberarse. Las que no lo estén solo podrán hacerlo en un plazo mínimo de 30 años.

Para los titulares actuales que no tengan la vivienda en suelo protegido, no cambiará la duración del régimen de protección. O lo que es lo mismo: podrán venderlo en el mercado libre cuando esperaban. Sin embargo, cuando el suelo sea de protección oficial, esta legislación ofrece dudas sobre su retroactividad: se aplicará “a todas las viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con independencia de la fecha de su calificación definitiva”, dice el texto en una disposición transitoria. O sea: fuentes jurídicas apuntan que en la práctica esta norma tiene carácter retroactivo. Si una vivienda en suelo protegido tenía un periodo de diez años para poder descalificarse, con la entrada en vigor de la ley pasaría a estar siempre bajo la protección pública. En el caso de que a un titular le faltasen tres años para poder vender su piso a precio de mercado, tras la aprobación ya no podría hacerlo si está sobre terreno calificado para VPO.

A pesar de esta redacción, fuentes del Ministerio de Transportes destacan que la disposición transitoria en ningún momento afectará a quienes ya hayan adquirido una vivienda protegida con un plazo limitado de calificación, puesto que el derecho español no permite una aplicación retroactiva de la norma si fuera en perjuicio del comprador, informa José Luis Aranda. Se trata de impedir que en adelante las comunidades puedan rebajar el plazo mínimo de 30 años de calificación. No obstante, admiten que “a lo mejor hay que clarificar la redacción”, algo que, recuerdan, se podrá hacer durante la tramitación parlamentaria.

En resumen, el objetivo es que en el futuro la vivienda calificada no se pueda liberar. Algunas fuentes jurídicas consultadas explican que este último punto puede ser controvertido y podría considerarse restrictivo del derecho de propiedad. En este sentido, la ley también podría estar invadiendo las competencias de las comunidades en esta materia, indican estos expertos. Y recuerdan que se podría acabar generando bolsas de ventas con pagos adicionales en negro.

Es la confrontación entre lo que debería ser y la práctica cotidiana. Podemos ha insistido en que estas trabas se introduzcan en la ley esgrimiendo que las políticas públicas no han de servir para abonar la especulación. De esta forma, se aseguraría que haya una mayor oferta de vivienda barata. En el fondo, el Gobierno estaría tratando de intentar constituir un parque de pisos a menor precio. No obstante, hay algunas voces del PSOE que no lo comparten porque sostienen que ha servido para mejorar el patrimonio de las familias y fomentar una clase media. En realidad, así se estaría dificultando el acceso a la propiedad plena de la vivienda para las familias más humildes. El debate está servido y llega ahora al Parlamento, que podrá enmendar el texto.

Una larga espera para la tramitación

La ley de vivienda vive este martes su último hito antes de ir al Congreso, aunque todavía le queda mucho para llegar a su estación final. La tramitación parlamentaria posterior se prevé larga y, según el calendario que el Gobierno envió en su día a Bruselas, la aprobación definitiva no se espera hasta la segunda mitad de este año. Ni siquiera entonces está claro si se aplicará su medida más controvertida: los controles de precios de los alquileres. Estos se limitarán a los pisos de personas jurídicas (empresas) que tengan más de 10 inmuebles y que estén en las denominadas áreas tensionadas. Pero antes debe afinarse la estadística pública de alquileres —la actual brinda datos de 2018 y el Gobierno ha admitido que no sirve y busca fórmulas que se actualicen con más agilidad—, y para ello la ley prevé una moratoria de hasta 18 meses antes de aplicar límites a las rentas.

Sí estaría vigente antes el resto de la norma, que incluye, en el caso de los caseros particulares, nuevas ventajas fiscales por alquilar a jóvenes o por rebajar el precio de un piso en las áreas tensionadas, entre otros supuestos. No obstante, la bonificación general sobre la renta que perciben los propietarios bajará al 50% —ahora es del 60%—. Y no está claro que los porcentajes más jugosos, hasta 90%, vayan a tener una aplicación general porque se reservan a las zonas tensionadas. Estas dependen de que la comunidad autónoma solicite su declaración, y los territorios del PP ya han dicho que no lo harán.