El dinero negro regresa a la vivienda protegida

En los portales inmobiliarios es fácil adivinar anuncios en los que se oferta vivienda protegida a un precio que, a simple vista, no cuadra. En uno de ellos se vende “vivienda protegida en el Ensanche de Vallecas, en Madrid. Tres habitaciones y 100 metros cuadrados. Exterior con ascensor, dos plazas de garaje y trastero”. Lo gestiona una inmobiliaria que enseguida advierte por teléfono de que el precio de venta es de 252.000 euros, pero el de escrituración es de 225.000 euros. Es el precio máximo que fija la Comunidad de Madrid. La agente especifica que “aquí [Ensanche de Vallecas] casi todo es vivienda protegida y los propietarios ponen un precio más alto del real”. En los foros vecinales de los nuevos barrios madrileños también dan cuenta del fraude. Alguien deja constancia por escrito de su indignación: “Estoy buscando piso en el barrio [Las Tablas] y es indignante cómo hay multitud de anuncios de particulares y agencias queriendo vender pisos de protección pidiendo un precio por el que están escriturados más dinero en B”.

Madrid es precisamente una de las regiones donde esta práctica, que ha existido desde siempre pero que durante la crisis perdió ritmo, ha vuelto a florecer. “Desde el año 2017, y especialmente en 2018, se observa un incremento de expedientes abiertos por exigencia o percepción de sobreprecio en paralelo a la incipiente recuperación del mercado inmobiliario. En lo que llevamos de año, casi se han doblado los expedientes abiertos en todo 2015” según fuentes de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda. En su Dirección General de Vivienda y Rehabilitación se han estudiado centenares de casos en el último año y medio y se han abierto 101 expedientes por sobreprecio que han concluido en sanción.

En la Comunidad de Madrid el precio de la vivienda protegida fue de 1.359 euros en el primer trimestre del año, un 1,2% más bajo que en el mismo periodo del año anterior, según los datos del Ministerio de Fomento. Mientras la protegida pierde valor, la libre se encarece. Su precio es de 2.413 euros por metro cuadrado, un 8% más interanual. La diferencia entre vender a precio limitado y hacerlo a precio de mercado es de casi el doble. Unos propietarios ganan, otros pierden. El bocado es demasiado tentador. A nivel nacional la brecha es menor: entre un tipo de vivienda y la otra restan 437 euros por metro cuadrado.

Los promotores dicen desconocer lo que hacen los compradores una vez entregan las casas. “Creemos que hace 10 años esta práctica era muy habitual porque la diferencia de precio era muy grande, pero ahora no lo es tanto. Y, además, el control de Hacienda estrangula mucho estas ventas porque no se pueden hacer pagos en efectivo de más de 2.500 euros y se controlan los billetes de 500 euros”, dice Juan José Perucho, presidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV). Las Administraciones pueden detectar las ofertas o las ventas de vivienda protegida con sobreprecio, pero es muy difícil saber la cantidad de dinero negro que se mueve, ya que no se refleja en las escrituras ante el notario. Todo se hace bajo cuerda. En la Dirección General de Vivienda de Madrid han calculado que, de media, los propietarios que cometen esta infracción piden un sobreprecio de entre 30.000 y 40.000 euros. Aunque va por barrios: de los 20.000 euros en Moratalaz a los 70.000 en Las Tablas.

Los focos del fraude, y no solo en la venta sino también en el alquiler, son los ensanches de las ciudades, con una fuerte demanda y mucha vivienda protegida con pocos años. En el caso de Madrid son Las Tablas, Sanchinarro, Ensanche de Vallecas, Montecarmelo y Valdebebas. O en las zonas de Valdelasfuentes y Fuentelucha, en Alcobendas. Hay que recordar que en ellos las cesiones de suelo para vivienda protegida en los nuevos desarrollos que marca la ley han sido del 30% y en algunos casos del 50%.

Descubrir el fraude en una región como Madrid, donde cambian de manos 70.200 casas al año (dato del INE de 2017), es un trabajo arduo. Un equipo de cinco personas se encarga de detectar los anuncios con exigencias de sobreprecio haciendo batidas en los portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Pisos.com…). Cuentan con la ayuda de estas plataformas, que remiten la información acerca de los inmuebles reclamados. Y, de vez en cuando, es la colaboración ciudadana la que destapa el fraude. El vecino, el primo o el amigo del vecino... Hay más concienciacion social. O furia, porque ellos venden por los cauces legales y por menos dinero. O porque el comprador, cansado de que le pidan dinero opaco y no pueda comprar casa, acaba denunciando. Algo que se puede hacer de forma online, presencial o por escrito a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.

En la Generalitat de Catalunya, donde dicen no haber notado un alza de las ventas y alquileres fraudulentos de vivienda protegida por la mayor vigilancia sobre el dinero negro, se inician los controles cuando existen denuncias y no antes.

Multas por especular

Especular con un derecho fundamental como es la vivienda puede salir gratis. Pero los que son pillados se enfrentan a multas cuantiosas. Solo el hecho de anunciar y exigir un sobreprecio supone una infracción grave sancionada con multas de 1.501 a 6.000 euros. Si se llega a vender o alquilar el piso es una infracción muy grave, con sanciones de 6.001 a 60.000 euros y la obligación de reintegrar las cantidades indebidamente percibidas. Las multas son las mismas para la agencia que intermedia en la operación. En la Comunidad de Madrid los expedientes concluidos, sin recurrir, con sanciones firmes ascienden este año a más de 115.000 euros, aunque en lo que va de legislatura se superan los 500.000 euros.

Vender vivienda protegida no es ilegal si se respetan los límites que marca la ley, tanto en plazo como en precio. De hecho, son más los propietarios que hacen las cosas bien. En la región madrileña, las descalificaciones voluntarias y autorizaciones de venta de vivienda protegida han pasado de 6.325 en 2017 a 11.050 con que se cerrará el 2018, según estimaciones de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda.

Durante el tiempo en que la vivienda está sometida a protección se puede vender al precio máximo legal vigente en el momento de efectuarse la transmisión. En este caso se deben reintegrar las ayudas recibidas incrementadas con los intereses legales producidos desde el momento de su percepción. Se deberá además cancelar o novar el préstamo cualificado o convenido. Los plazos de los regímenes legales de protección son muy dispares. En Madrid van de 10 años a 30 años.

Si lo se quiere es decalificar la vivienda antes de tiempo para vender a precio libre tienen que haber pasado 15 años y también devolver las ayudas percibidas.