Objetivo para que los jóvenes se emancipen: construir un parque de alquiler asequible

Tiempo y recursos. No hay soluciones mágicas para mejorar el acceso a la vivienda. Salarios bajos y precios inmobiliarios inasequibles son las dos caras de una moneda que al caer siempre arroja el mismo resultado: dejar la casa paterna es casi imposible para muchos jóvenes. Con 29,8 años de media, España es de los países europeos donde la emancipación es más tardía. Por el lado de las políticas de vivienda, se trata de imitar a otros que lo han hecho mejor. “El secreto de aquí no es más que el secreto de Viena y de los lugares donde la vivienda que se ha protegido está protegida para siempre”, sintetiza la economista Carme Trilla.

Hacer vivienda protegida a perpetuidad es imprescindible según Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y de Fundació Hàbitat 3, para conseguir un parque de vivienda pública suficiente, la medida que suscita más consenso entre los expertos consultados. España en el pasado dio ayudas masivas a la compra, pero quienes compraban una Vivienda de Protección Oficial (VPO), a los años la vendían a precio de mercado libre. Es lo que Trilla llama la “privatización de las plusvalías” y, según un estudio que realizó en 2018 junto con el arquitecto Jordi Bosch, resultó catastrófica: de no haber descalificado VPO, España tendría siete millones de inmuebles sociales, más de un 25% de sus viviendas. Pero el porcentaje real, según las estimaciones actuales, va del 1,5% al 2,5%, insuficiente para satisfacer las necesidades de (entre otros) los jóvenes.

También al desarrollo de vivienda pública y a otro ejemplo europeo apunta Luiz de Mello, jefe de estudios del Departamento de Economía de la OCDE (la organización para la cooperación y el desarrollo económicos, que agrupa a 28 de las economías más ricas del mundo). España haría bien en mirar a Países Bajos. “Un cuarto del stock es vivienda social y lo ha conseguido comprando pisos, reciclando terrenos públicos, construyendo directamente…”, explica. “Hacen una cosa muy bien y es regenerar zonas de la ciudad degradadas en las que no hay interés del sector privado”. De Mello no rehúye el debate más candente y, en línea con un informe reciente de su organización, rechaza los topes de rentas: “No es la mejor fórmula porque disminuye los incentivos para que los propietarios pongan sus pisos en alquiler”.

En contra de poner precios máximos también se posiciona la asociación Asval, que aglutina unos 44.000 pisos en alquiler (mayoritariamente de grandes caseros). Su presidente es Joan Clos, exalcalde de Barcelona y ex director ejecutivo de ONU Hábitat. Pide más vivienda asequible, casas con ayudas públicas a precios regulados, en colaboración público-privada. “En Madrid se podría impulsar en los nuevos programas de Madrid Norte. Se podría incrementar un 30% la edificabilidad prevista en este momento y otorgar esta edificabilidad como suelo público”, describe Clos, quien extiende el ejemplo al Bon Pastor o el parque de las Tres Chimeneas en Barcelona. “Hay que hacer la vivienda asequible donde es necesaria y no donde el suelo es barato, como lamentablemente suele ocurrir”, avisa.

Carlos Martín, director del Gabinete Económico de CC OO, sí defiende los límites de precios. “Tiene que haber estas medidas a corto plazo, como desincentivar las viviendas en manos muertas, precios máximos, medidas contra el hacinamiento o prohibir alojamientos de alta rotación turística en zonas tensionadas”, enumera. “Construir un gran parque de alquiler asequible lleva más tiempo”, justifica. Coincide Adrià Junyent, vicepresidente del Consejo de la Juventud de España, en que regular el arrendamiento es “una manera ágil para acotar el problema”. Ese organismo apunta a que el salario medio de los jóvenes es de 969 euros y el alquiler medio en España se sitúa en 888 euros. “Un joven debería destinar el 91,6% de sus ingresos al pago del alquiler, lo que evidencia la desconexión entre la realidad y el mercado inmobiliario”, afirma Junyent. Y Carmen Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Cataluña, afirma que “lo más importante es que bajen los precios del alquiler por ley”. Añade que resulta “imprescindible para que no solo se frenen las subidas abusivas, sino que empiece a estimular bajadas para que se puedan vincular los alquileres con los salarios”.

Trilla no descarta que, mientras se construye un gran parque social, haya que hacer muchas otras cosas. Cita subvenciones y provisión de suelo al sector privado para construir pisos y arrendarlos, como mucho, a 7,5 euros el metro cuadrado. Y también ayudas a los jóvenes con bajos ingresos. Pero estas no deben ir asociadas al hecho de ser joven, para que los caseros no suban las rentas a este colectivo. Tampoco descarta ayudas a la compra “siempre que si es una vivienda protegida lo sea siempre y, al vender, el precio venga fijado por la Administración”.

La compra, sin embargo, no parece una prioridad en la agenda política, lamenta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña). La patronal de las promotoras calcula que un millón de personas de 25 a 35 años no pueden pagar la entrada para un piso, pero afrontarían bien una hipoteca. “En países de nuestro entorno hacen esfuerzos para que los jóvenes compren vivienda”, asegura Gómez-Pintado, quien ve buenos ejemplos en los créditos a tipo cero de Francia y en el programa Help to Buy (créditos avalados públicamente) del Reino Unido. Propone una fórmula intermedia para que los bancos concedan hasta el 95% del valor de un piso en la hipoteca, aunque lo ve complicado. “España se ha cerrado esa puerta y solo quiere hablar de alquiler”, lamenta.

Dos visiones políticas

José Luis Ábalos (PSOE), ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recuerda que “los jóvenes fueron el segmento de la población que quedó más vulnerable con la crisis económica [de 2008]” por verse “desplazado al mercado de alquiler, muchas veces de manera involuntaria”. Por eso apuesta por una “nueva política de vivienda en el mercado del alquiler” y destaca la ampliación de las ayudas directas del Plan Estatal de Vivienda y “la incorporación de medidas fiscales” en forma de bonificaciones para propietarios que arrienden a jóvenes, algo que quiere introducir en la futura ley estatal de vivienda.

Ana Pastor (PP), exministra de Fomento, cree que “son necesarias políticas destinadas a facilitar el acceso a una vivienda en alquiler asequible, así como a la compra de una primera vivienda”. Entre las primeras apunta al camino emprendido por la Comunidad de Madrid de hacer cesiones temporales de suelo para que agentes privados desarrollen alquiler asequible. Entre las segundas cita avales públicos a las hipotecas, rebajar el IVA de la primera vivienda y recuperar la reducción de IRPF por inversión en vivienda habitual.

Capítulo 4. Vivienda

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