El sector inmobiliario mundial se prepara para una tormenta perfecta en 2023: precios a la baja y morosidad al alza

El auge experimentado desde la pandemia, la inflación con las consecuentes subidas de tipos de interés y el deterioro de la situación económica han formado una especie de tormenta perfecta en torno a la vivienda. En 2023, los precios de las casas caerán en casi todas las economías occidentales, llegando a retroceder un 10% en algunos países. Pero ese no será el caso de España, según Fitch, que sitúa al sector español como el que mejor resistirá la oleada de depreciaciones que va a barrer los mercados inmobiliarios europeos. Eso no impedirá que los precios se ralenticen: del 6% de este año a entre un 2% y un 4% el próximo, según un informe de la agencia de calificación crediticia publicado este miércoles. Además, crecerá levemente la morosidad y el acceso a la vivienda se complicará en casi todas partes en un escenario generalizado de recesión, aunque la situación está lejos, según los autores del informe, de parecerse a lo que se vivió en la crisis de 2008.

Para España, de hecho, el escenario previsto por Fitch supondría situarse en las antípodas de lo que pasó en la Gran Recesión. Si entonces figuró en cabeza de las economías más dañadas por el estallido de la burbuja inmobiliaria, ahora sería de los pocos capaces de mantener el crecimiento. En Europa, el único junto con Italia. En el resto del mundo (en total se analizan 15 países), se unen Japón y las tres economías latinoamericanas que contempla el pronóstico —México, Colombia y Brasil—. México es el único donde se espera un crecimiento superior al español, con entre un 6% y un 8%, aunque también inferior al de este año (10%).

Las razones son varias, empezando por el hecho de que los precios en España no han experimentado en los últimos tiempos, ni de lejos, el desenfreno que sí se ha visto en el norte de Europa, Canadá, EE UU o Australia. Pero los autores del informe también destacan “el pronóstico estable del desempleo” (lo sitúa en el 13%, apenas un poco más que el 12,9% de este año) y las condiciones más estrictas para la concesión de hipotecas “aplicadas desde la crisis inmobiliaria [de 2008]”. Eso hará que el mercado se ralentice sin llegar a caer, aunque todo dependerá de lo que suban los tipos de interés. El contexto macroeconómico que se contempla es que la eurozona experimente una ligera recesión este invierno (que España también resistirá mejor que otros al ser la gran economía europea con mayor crecimiento del PIB en 2023, un 1,4%) y que el Banco Central Europeo suba el precio oficial del dinero hasta el 3% (ahora está al 2%).

El crecimiento nominal de los precios de la vivienda entre el 2% y el 4%, destaca Fitch, no librará a España de una caída de los precios reales, ya que la inflación estará por encima de esos límites. Es decir, que en relación con la subida general de los precios, la vivienda realmente se estará abaratando. Este es un efecto que se va a ver en todos los países, tanto si se deprecia como si no, pero tiene una contrapartida: como los salarios tampoco van a subir en línea con la inflación, la vivienda realmente se volverá más inasequible. “Incluso en países donde los precios no se han disparado en los últimos años, como Italia y España, el incremento de los costes de vida y de las tasas de interés van a presionar a los hipotecados, especialmente aquellos con préstamos variables”, señalan los autores.

Más morosidad

En todos los países eso se traducirá en un incremento de la morosidad en 2023. España es el país que la tiene más elevada y entre los que muestran una tendencia al alza más consistente, ya que se espera que suba al menos durante dos años (es decir, también en 2024). No obstante, se trata en todos los casos de crecimientos muy moderados (menos de un punto porcentual en España, y a años luz del 13,6% que alcanzó en la Gran Recesión). En favor de esta moderación juega “el alto porcentaje de hipotecas a tipo fijo que se han firmado en 2020 y 2021″. Estas hipotecas, inmunes a la variación de tipos, han sido tradicionalmente minoritarias en España, pero su contratación se disparó desde la pandemia y ahora suponen siete de cada diez nuevos préstamos.

En la otra cara de la moneda se encuentran la mayoría de hipotecados que todavía tienen préstamos variables y son “los que presentan el riesgo más alto de caer en impagos”. Pero Fitch considera que dos cosas ayudarán a mitigar el impacto de la subida de tipos. Por un lado, “las recientemente anunciadas medidas de alivio promovidas por el Gobierno para prestamistas de bajos ingresos”. Por otro, que en casos de impago “los prestamistas siguen priorizando soluciones amistosas de recuperación, que han demostrado ser más efectivas”. Por ello, el estudio concluye que “no se prevé una gran ola de ejecuciones hipotecarias en 2023-2024″.

Las pautas para España, en el fondo, no difieren mucho de lo que se espera en casi todas las economías avanzadas. La principal diferencia se encuentra en que aquellas donde el mercado inmobiliario ha mostrado un mayor auge inmobiliario en los últimos años (en Canadá, donde los precios ya bajan, las casas llegaron a encarecerse un 50%) van a ser ahora las que vivan mayores correcciones. Fitch vaticina para 2023 un retroceso de los importes de hasta el 10% en Dinamarca y Australia; de hasta el 7% en Canadá y el Reino Unido; del 6% en Holanda; y por debajo del 5% en EE UU, Alemania y Francia. En 2024, el grupo se dividirá en dos: en los países europeos los precios podrán seguir cayendo, mientras que en los extraeuropeos se recuperará el crecimiento.

La incógnita de China

Un caso aparte supone China. El sector inmobiliario del gigante asiático lleva meses acaparando titulares y concentrando temores de una gran crisis. Este año los precios ya caerán un 2%, según Fitch, y seguirán haciéndolo el próximo (hasta un 3%) e incluso es posible para 2024. Sin embargo, los analistas de Fitch esperan una “previsible resolución ordenada de los riesgos del sector”. Y a la vez destacan que “la inflación es manejable y los tipos de interés están cayendo”. Esto no excluye múltiples riesgos, como “pasos en falso” en la gestión de la pandemia o un débil comportamiento del empleo”. También la posibilidad de que una recesión internacional más intensa de lo previsto mine su crecimiento económico (previsto en un 4,1% en 2023, de largo el más abultado entre los 15 países analizados).

Para la eurozona, EE UU y el Reino Unido, Fitch anticipa recesiones en curso o inminentes. Y recuerda que la carestía de los precios es ahora mismo el mayor desafío, también para el sector inmobiliario. Se trata de un riesgo que corren los Gobiernos, pero en el que también se juega mucho la banca. “Los riesgos de una inflación manteniéndose elevada durante más tiempo, con subidas de los tipos de interés más acusadas de las que prevén nuestros pronósticos, y los salarios deteriorándose respecto a la inflación”, advierten los autores del informe, “podría resultar en una mayor corrección de precios”. Y en ese escenario, añaden, “los impagos [de hipoteca] se multiplicarían, particularmente en los mercados donde dominan los préstamos variables”.