El mercado inmobiliario se resiente en la España vacía

76.636 compraventas de vivienda en Madrid, 798 en Soria. Son las cifras ofrecidas este lunes por los registradores en su anuario estadístico de 2018. La diferencia de operaciones entre la provincia más poblada de España y la menos poblada es natural en términos absolutos. Donde vive más gente, es lógico que se produzcan más compras. El problema comienza cuando los territorios menos habitados tampoco resisten la comparación en términos relativos. Por ejemplo, en Madrid se realizaron 11,90 compraventas por cada mil habitantes en 2018, casi ocho décimas por encima de la media nacional (11,16). En Soria y Teruel, por citar las dos provincias menos pobladas y con mayor protagonismo en la manifestación de la España vaciada que recorrió la capital este domingo, ese mismo indicador se sitúa en 8,82 y 7,93 respectivamente.

Y no son las peor paradas: en Zamora, la sexta provincia menos poblada, se registraron el año pasado 5,9 compraventas de vivienda por cada mil habitantes, la menor actividad de todo el país. En el extremo opuesto se situaron Alicante (21,35) y Málaga (19,74), quinta y sexta provincias con más habitantes. En otras palabras, el mercado inmobiliario no solo tiene más actividad donde vive más gente, sino que además tiende a una concentración cada vez mayor. La doble velocidad de crecimiento, que reflejan las estadísticas en muchos parámetros, se corresponde a grandes rasgos con el mapa de los territorios más y menos favorecidos demográficamente.

Un crecimiento “muy asimétrico”

“Lo sostengo desde hace años: hemos vuelto al crecimiento afortunadamente, pero no con una capilaridad que llegue a toda España”, valoró este lunes Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, tras la presentación del anuario. Acedo-Rico define el crecimiento del mercado inmobiliario como “muy asimétrico” y cree que por eso “se da ese contraste tan grande [de las principales ciudades] con la España interior”.

La fotografía del mercado sí deja, al menos, un lugar para la esperanza al analizar la evolución anual en algunas provincias. En Teruel, por ejemplo, la compraventa de casas se disparó en 2018 un 24,88%, muy por encima de la media nacional (11,3%). Y el crecimiento con respecto a 2017 también fue superior a la media en Soria, Segovia y Ávila. Sin embargo, el estancamiento es casi total en Palencia (0,08%), una de las que menos crecieron junto con Cuenca, que registró un 1,2% menos de compraventas de viviendas que en el año anterior. De hecho, es la única provincia en negativo junto con Baleares (-0,09%), pero el archipiélago fue uno de los primeros territorios donde el mercado se reactivó tras la crisis y concentra uno de los mayores crecimientos de precios del actual ciclo.

En general, puede decirse que la ralentización del ritmo de compraventas en España (11,3% frente al 14,98% de 2017) responde sobre todo al agotamiento que muestran algunos de los grandes mercados que más han crecido en el último lustro. No solo es Baleares; también Madrid, Barcelona, Málaga y las dos provincias canarias registraron crecimientos de las compraventas inferiores a la media. Pero toman su relevo Valencia, Sevilla, Alicante o Murcia, todas entre las siete más pobladas, donde la recuperación ha tardado más en llegar. Como estas crecen por encima de la media, y las que anteriormente dominaban no se desploman, al final el resultado es parecido: donde más fuerza sigue teniendo el mercado inmobiliario es en torno al litoral mediterráneo y los archipiélagos, con Madrid como un islote en el centro peninsular.

Compradores extranjeros

Gran parte de esa fuerza responde, con las estadísticas en la mano, al tirón de la demanda externa. Más de una de cada diez casas que se compraron en España en 2018 fue a manos de un extranjero. Concretamente el porcentaje se situó en el 12,64%. Pero la media encubre diferencias enormes como la que se da entre Alicante (40,75%) y Lugo (0,37%). Tras Alicante, el podio de provincias con más compradores de fuera lo completan Tenerife y Baleares. A Lugo le acompañan Pontevedra y Badajoz, ambas también por debajo del 1%. Lo que no cambió el año pasado fue el orden de las nacionalidades más frecuentes: británicos (15,5%), alemanes (7,5%) y franceses (7,4%) siguen copando el mercado. La primera nacionalidad no comunitaria, la marroquí, aparece en octavo lugar con un 4,8%.

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Otro ejemplo de la dinámica divergente entre los distintos mercados internos es el interés de los inversores. La estadística de los registradores recoge un indicador que apunta en esa línea, el del porcentaje de casas compradas por personas jurídicas (es decir, por fondos u otro tipo de empresas). Aunque en este caso la información no se desglosa por provincias, la asimetría entre comunidades es evidente. En el conjunto de España, detrás del 12,18% de las operaciones del año pasado había empresas. Canarias (17,94%), Cataluña (15,84%) y Murcia (14,70%) tienen los porcentajes más altos. Los más bajos corresponden Navarra (7,78%), Castilla y León (6,19%) y País Vasco (4,48%).

Aunque de manera menos evidente, y con excepciones muy llamativas, el mercado hipotecario también refleja las diferencias territoriales. En 2018 se constituyeron en España 346.366 hipotecas sobre viviendas, un 11,5% más que en el año anterior. Entre las seis provincias más pobladas, solo Málaga queda por debajo de esa media. Entre las seis con menos habitantes, no hay una tendencia unánime. En Zamora las hipotecas cayeron un 2,64%, en Teruel se quedaron casi planas con un crecimiento del 0,86% y en Palencia quedaron muy lejos de la media, con un 3,72%, Pero Soria lidera los crecimientos de toda España con un 51,29% más de hipotecas que en 2017 (aunque en términos absolutos son poco más de medio millar), Segovia logra una evolución notable del 22,40% y Ávila se queda prácticamente en la media española, con el 11,57%.

 La vivienda se encarece un 8,22%

Al margen de las diferencias territoriales, el anuario presentado este lunes por el Colegio de Registradores de la Propiedad de España también permite tomar el pulso a otros indicadores de la vivienda. Uno de ellos es el precio, que aumentó un 8,22% en 2018. Se trata de un porcentaje superior al recogido por el INE, que se basa en fuentes notariales, pero ambas estadísticas coinciden en que es el más alto desde 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Tomando el primer trimestre de 2005 como base 100, el índice de precios elaborado por los registradores se situó en 110 puntos en 2018, más o menos lo que valían las casas en 2011, cuando los precios bajaban tras el estallido de la burbuja. Han crecido por tanto mucho desde el pico más bajo (85,73), pero se encuentran un 16% por debajo de los máximos precrisis (130,02, en el segundo trimestre de 2007).

Por el contrario, el precio medio de las naves industriales y los locales comerciales descendió el año pasado un 6,9%. En términos absolutos, se situó como media en 1.307 euros por metro cuadrado, aunque las diferencias por comunidades son enormes. Madrid es la más cara (2.159 euros/metro cuadrado), seguida de Canarias (1.573 euros/metro cuadrado) y Baleares (1.521 euros/metro cuadrado). Las tres más baratas son Castilla-La Mancha (716 euros/metro cuadrado), Murcia (792 euros/metro cuadrado) y Extremadura (795 euros/metro cuadrado). 

También varía, aunque menos, el importe de los garajes y trasteros. El precio medio de los garajes en toda España fue de 966 euros por metro cuadrado. Cinco comunidades (País Vasco, Baleares, Madrid, Aragón y Cataluña) superaron esa media. Para los trasteros, la media se acercó a los 920 euros y solo cuatro comunidades (todas las anteriores, salvo Aragón) se situaron por encima.