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Ante una subida del euríbor, ¿te convendría más una hipoteca a tipo fijo o variable?

Si el índice que sirve para determinar los tipos variables replicara la evolución que ha tenido durante los últimos 20 años, un préstamo fijo sería ventajoso solo con intereses por debajo del 2,35%

Un cartel anuncia una hipoteca en una sucursal bancaria en Madrid.
Un cartel anuncia una hipoteca en una sucursal bancaria en Madrid.

Diez años han pasado desde la llegada de la crisis financiera a España y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Muchos factores han cambiado desde aquel entonces y uno de ellos son los tipos de interés que se pagan por tener una hipoteca, muy elevados por aquel entonces y muy bajos hoy. Algo que, sin embargo, se asoma invariablemente, cada vez que el cliente de un banco se plantea contratar un préstamo para la adquisición de su vivienda, es la duda sobre si es mejor un tipo fijo o uno variable.

Si en julio de 2008 el euríbor marcó su máximo histórico con el 5,39%, este índice, que se utiliza para determinar los intereses de los préstamos hipotecarios a tipo variable, se encontraba el mes pasado casi dos décimas de punto por debajo del 0%. El euríbor negativo, una situación inédita desde su creación en 1998, perdura desde hace ya más de dos años, y conlleva un notable abaratamiento de las hipotecas a tipo variable, que los bancos determinan sumando a este índice –que evoluciona mensualmente– un diferencial.

Ante la menor rentabilidad de esta clase de préstamos, las entidades financieras han empujado la venta de hipotecas a tipo fijo, que fueron el 62% de las que se contrataron en enero. No obstante, para aprovechar la nueva ola que está dinamizando el mercado inmobiliario este año, han vuelto a competir por préstamos a tipo variable, con diferenciales que han bajado hasta el 0,99%.

El umbral del 2,35%

Pero, desde el punto de vista del cliente, ¿la hipoteca a tipo fijo es ventajosa? “No es negativa, en absoluto”, afirma el director de Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. “De hecho, destaca en seguridad, ya que sabes desde el primer momento hasta el final cual será tu cuota, y la tranquilidad no se paga con dinero”, añade. En lo que se refiere a su conveniencia para el cliente con respecto a un préstamo a tipo variable, por el contrario, todo dependerá de lo que haga el euríbor en los próximos años. Lo que, a su vez, viene determinado por la evolución de los tipos de interés a largo plazo para los préstamos interbancarios, unas tendencias que obedecen a las decisiones de política monetaria que tome el BCE.

¿Qué pasaría si, por ejemplo, en los próximos 20 años el euríbor recorriera el mismo camino irregular andado hasta ahora, pero al revés, volviendo progresivamente a su punto de partida, el de 1998? Sin tomar en cuenta gastos y comisiones, para una hipoteca media –es decir, 120.000 euros– con un tipo variable compuesto por el euríbor más un diferencial del 0,99%, al final de la vida del préstamo, en 2038, habríamos pagado 151.046 euros. Una cifra que equivale al capital prestado sumado a algo más de 31.000 euros de intereses, según los cálculos del comparador bancario iAhorro.

En este escenario, el tipo fijo a 20 años resultaría más conveniente solo si se situara por debajo del 2,35%. Por ejemplo, con el tipo que ofrece el BBVA, un 1,95%, el hipotético cliente que pidiera una hipoteca de 120.000 euros devolvería en dos décadas unos 145.000 euros, 6.000 euros menos que con el tipo variable más favorable. Por encima del punto de equilibrio detectado por iAhorro, una hipoteca variable resultaría más ventajosa. Para citar otro ejemplo, aplicar a este capital el tipo fijo a 20 años de Banco Sabadell, un 3,45%, conllevaría un desembolso total de 166.200 euros, unos 15.000 euros más que en el caso del tipo variable más asequible.

El euríbor subirá, pero paulatinamente

Evidentemente, este es solo uno de los infinitos escenarios posibles. “El euríbor subirá, está claro, y creemos que a mediados del 2019 empezará a remontar”, señala Gulias. No obstante, este experto cree que este índice tardará muchos años en superar el 1%. “La economía europea está tocada por el Brexit, por la incertidumbre política global y local, por los conatos de independencia, y aún debe estar estimulada los próximos lustros para que crezca con fuerza”, alega. Y concluye: “El euríbor será un índice muy estable, por debajo del 1,5% en las próximas décadas”. Una opinión que comparte el experto en finanzas de iAhorro, Antonio Gallardo, para quien el euríbor alcanzaría el 1,5% en 2022 o 2023 solo “en el peor de los escenarios”. Una garantía en este sentido es la que representa el BCE, un organismo que “trabaja para que todos los cambios de tipos sean paulatinos y no se tenga que llegar a los máximos de 2008”, sostiene Gallardo.

Pese a ello, el 80% de las hipotecas que hace Ibercredit son a tipo fijo, señala el director general de la entidad, Santiago Cruz. Para este directivo, los que prefieren esta clase de préstamos son “clientes que compran una segunda vivienda o que no tienen una experiencia positiva con los tipos variables”. Los que privilegian estos últimos, por el contrario, “suelen ser jóvenes que buscan un préstamo a largo plazo, sin experiencia en el mercado inmobiliario”.

En palabras de Gulias, “el éxito de los tipos fijos se debe a una gran campaña de marketing por parte de la banca, tras la eliminación de los suelos, que los tribunales consideraron cláusulas abusivas”. Ante un euríbor muy bajo o en negativo, “qué mejor opción que la hipoteca a tipo fijo para asegurarse la rentabilidad a futuro”, dice Gulias. En la misma línea se pronuncia Cruz, para quien el tipo fijo “es un factor de seguridad para los bancos puesto que, de esta manera, pueden controlar el riesgo que asumen con sus clientes”.

Gulias observa que los clientes con más aportación y con un importe por encima de 250.000 euros, tienen cierta tendencia a contratar el tipo fijo. Las personas que financian más cantidad con respecto al precio de compra se decantan por el variable. Sea como fuere, para conseguir las mejores condiciones los clientes tienen que suscribir unos productos vinculados. “Por ello, más que fijarse en el tipo de interés, lo ideal sería buscar hipotecas con menos vinculaciones o con productos menos agresivos”, aconseja.

¿Y para hipotecas a 30 años?

El comparador bancario iAhorro ha calculado también cuánto costaría una hipoteca de 250.000 euros a 30 años, si el euríbor tuviera durante 20 años la misma evolución que ha registrado desde 1998 hasta hoy y de nuevo la de los últimos diez años. En este caso, la referencia estaría en el tipo fijo del 3,1%. Si el tipo que ofrezcan los bancos está por debajo de este porcentaje, es más interesante escoger una hipoteca fija. Si la entidad propone un TIN superior al 3,1%, se pagarán menos intereses con una hipoteca variable.

En este caso, por ejemplo, un tipo fijo del 2,5% supondría un ahorro de casi 26.000 euros con respecto a una hipoteca cuyo tipo sea el euríbor más el 0,99%.

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