¿Cómo puedes encontrar casa sin quemarte con la fiebre compradora?

La coyuntura en la que se encuentra el mercado inmobiliario está años luz de las cifras que conoció en la época de la burbuja. Tras su pinchazo, sin embargo, y ya pasado un tiempo de aquello, los datos de las compraventas de vivienda muestran cada vez más dinamismo. En febrero, cambió de propietario un 16,2% de viviendas más que en el mismo período de 2017, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Aunque el aumento de las transacciones haya ralentizado algo su ritmo (en enero de este año el incremento fue del 23,1%), se trata del mayor avance registrado en el mes de febrero desde 2011, lo que los operadores interpretan como una señal más de la buena salud del sector. En un marco como este, en el que los propietarios ven nuevas oportunidades para vender sus activos y se ha instalado una mayor facilidad en la concesión de hipotecas, ¿cómo puede el comprador potencial evitar las tendencias inflacionistas?

Precios inflados del 25%

Una de las respuestas posibles se encuentra en los datos sobre cuánto tarda un propietario en encontrar un comprador. “El tiempo medio de venta de una vivienda que se anuncia en portales inmobiliarios en el mercado barcelonés supera el año”, afirman desde la agencia inmobiliaria Monika Rüsch. Esto ocurre porque, en la Ciudad Condal, “los anuncios están de media un 25% por encima de los precios reales de venta”, añaden, al citar datos del Colegio de registradores.

Si el comprador estuviera avisado de ello, podría utilizar esta baza para negociar una rebaja. En la práctica, sin embargo, varios elementos entorpecen este proceso de ajuste. Por un lado, no todas las inmobiliarias comulgan con los datos sobre el plazo en el que una vivienda deja de estar anunciada porque ya se ha vendido. El subdirector general de Don Piso, Emiliano Bermúdez, al referirse a su portal, habla de “un tiempo medio de venta de alrededor de tres meses, que varía en función de la ubicación, las características, la superficie y el precio”.

Mercedes Blanco, socia directora de la inmobiliaria Fincas Blanco, señala que su agencia “opera en localidades de mucha demanda con una oferta creciente pero limitada”, por lo que tardan en vender una vivienda “entre uno y seis meses”. Eso sí, Bermúdez admite que “la clave está en que la propiedad en cuestión no esté puesta a la venta por encima de su valor real de mercado” y Blanco constata que, en su caso, los precios reales de venta en el primer trimestre fueron un 5,5% inferiores a los anunciados.

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La presión por comprar, mala consejera

Por otro lado, el comportamiento del mercado en la geografía española no parece homogéneo. “En estos momentos, en Madrid no observamos un tiempo medio de venta tan elevado”, destaca la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Aunque se trata de una anomalía y no de algo común, “hay incluso quien había puesto un precio más elevado en el anuncio para tener un margen de negociación y, al final, no ha rebajado nada el precio y ha vendido en tres o cuatro meses”, añade, “algo que ha sorprendido también a las agencias”. Y esto ocurre no solo en la capital del Estado, sino también en Palma de Mallorca o Málaga, entre otras ciudades.

Es lo que Izverniceanu llama “una presión compradora” que, en Madrid, afecta sobre todo a zonas céntricas o que se consideran especialmente buenas, y donde, en palabras de Blanco, “es posible que se den prácticas de sobrevaloración, como ocurre también en regiones de elevada demanda como Valencia, País Vasco, Andalucía, Baleares o Canarias”.

Un desequilibrio entre oferta y demanda por la escasez de suelo, un contexto de “bonanza económica” y el atractivo de España para los inversores y el alquiler turístico, son los factores a los que Bermúdez achaca la propensión de los propietarios a tasar su vivienda por encima del valor real. A la que los expertos consultados añaden la vista gorda de algunas inmobiliarias sobre estas prácticas especulativas, que a veces ellas mismas alientan.

El ‘big data’ irrumpe en el sector

De esta forma, cuando un potencial comprador tropiece con pisos cuyos anuncios tardan mucho en desaparecer, estará ante una señal evidente de sobrevaloración de la vivienda que le interesa. Y, al revés, el vendedor que solo reciba ofertas por debajo del precio fijado inicialmente, debería saber a qué atenerse. “El comprador tiene cada día más información y herramientas para rastrear el mercado y conocer el valor de los activos, por lo que no tiene sentido llevar a cabo este tipo de prácticas”, zanja Bermúdez.

Del lado opuesto con respecto a estos hábitos pretende colocarse Housfy, una plataforma online que promete poner en contacto propietarios y compradores y realizar ventas de pisos en 40 días, todo ello a un precio lo más ajustado posible al de mercado, según su director general y cofundador, Albert Bosch. “Utilizamos los datos que proporciona el catastro sobre todos los inmuebles de España y las transacciones de las últimas décadas, más la información de todos los pisos que están a la venta en los portales inmobiliarios junto con el historial de las ventas ya realizadas a través de nuestra plataforma”, explica Bosch. Los peritos de la empresa se encargan de cotejar estos datos para determinar un precio justo de venta.

“Una vez publicado el piso en la web, sacamos informaciones de los compradores de una zona determinada y cuantificamos el ratio de interés de una vivienda que se encuentre en ella, determinado por las visualizaciones, las veces que la visión de un anuncio se convierte en venta, y las opiniones recibidas, entre otros datos”, añade Bosch. De esta forma, Housfy determina la probabilidad de venta del piso. “Si está por debajo de 50%, la vivienda no está a precio de mercado”, concluye. 

El valor del piso no es todo

En el caso de una compraventa a través de canales más tradicionales, la tasación de un profesional, como resultado de un análisis en profundidad del inmueble, “es la mejor vía para fijar el valor de una propiedad”, sostiene Blanco. Bien es verdad que en muchos casos hay elementos singulares de difícil valoración –como, por ejemplo, las vistas– “pero en la mayoría de las ocasiones el comprador tendrá argumentos para justificar la rebaja en la oferta que le haga al propietario”, asegura Blanco.

Sea como fuere, Izverniceanu hace hincapié en que “el llamado precio de mercado no es una referencia en sí”. La portavoz de OCU aboga más bien por dirigir la atención hacia otros elementos que orienten la decisión de compra, sobre todo, la capacidad de pago y endeudamiento del adquirente. “Aunque en las grandes ciudades esto puede parecer una quimera, no aconsejamos a nadie comprar una vivienda por un precio que supere el equivalente a cuatro años de ingresos anuales del hogar”, argumenta.

Peleas para cuchitriles carísimos

El potencial comprador deberá también calcular su presupuesto máximo, incluyendo gastos e impuestos, factores que pueden variar mucho según la Comunidad Autónoma en el que se encuentra el inmueble. Y, en la medida de lo posible, buscar vivienda en zonas menos demandadas, ya que “es lamentable que en un país con baja densidad media de población como España y con el enorme número de casas disponibles en el interior, acabemos peleándonos por comprar a precio de oro un cuchitril en una zona congestionada”, afirma Izverniceanu.

Conocer lo más posible la situación del vendedor es otro as que el comprador puede sacar de la manga, subraya la portavoz, puesto que no será lo mismo negociar con alguien que no tiene prisa por vender, que con un grupo de herederos dispuestos a deshacerse de la vivienda cuanto antes. Lo que puede abaratar el precio anunciado de un piso será también, en palabras de Izverniceanu, “si es un bajo, si es oscuro o húmedo, o si es elevado y caluroso en verano, si no tiene ascensor o si es viejo y nos va a tocar renovarlo, si tiene pendiente de pasar la ITE o el Informe de Evaluación de Edificios, si necesita reforma, si aún tiene calefacción central, si el gasto de comunidad es elevado o si existen deudas pendientes, si está cercano a una fuente de ruidos o molestias como bares o restaurantes, si las tuberías o la instalación eléctrica son muy antiguas, si tiene bañeras”, entre otras características.

“En general, no es este un buen momento para comprar, con precios al alza”, dice Izverniceanu. “Pero hay muchas situaciones particulares distintas y todo depende de ello”, matiza.