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Las hipotecas a tipo variable vuelven a salir al escaparate

El cambio en las políticas de los bancos centrales ponen freno a los créditos a tasas fijas

La industria ha estado tres años tratando de que las hipotecas a tipo fijo se pusieran de moda. En parte, ese objetivo está conseguido ya que, según los últimos datos del INE, el 36,5% de los créditos para adquirir viviendas en noviembre de 2017 se constituyó a tipo fijo cuando el porcentaje era del 6,4% en 2014. Ahora las entidades financieras vuelven, una vez más, a presentar batalla en las hipotecas a tipo de interés variable.

Dado que los tipos de interés a largo plazo en Europa están subiendo animados por el posible cambio en 2018 y 2019 de la política monetaria, para los bancos cada vez es más complicado obtener ellos mismos financiación barata para dar hipotecas fijas también a precios asequibles. De hecho, para plazos de amortización de estos créditos de entre 10 y 15 años, aún se ofrecen tipos fijos de entre el 2% y el 3% pero para periodos más largos, éstos ya se acercan en muchos casos al 3,5% o incluso al 4%. Y éstos son ya precios "caros" para muchos posibles futuros hipotecados.

Las previsiones para el mercado inmobiliario auguran otro buen año para el sector. En concreto, señalan que el precio de la vivienda podría subir entre un 5% y un 10%; de que la compraventa podría aumentar un 15%; y de que la concesión de hipotecas subirá en torno al 10%. En este contexto las entidades financieras no pueden dejar pasar la oportunidad de recuperar parte de su negocio tradicional, el de las hipotecas, que les asegura clientes muy vinculados y a largo plazo.

Conviene recordar que el negocio hipotecario de los grupos financieros durante los últimos diez años ha caído más que significativamente. El último dato del Banco de España, por ejemplo, subraya que en 2017 se concedieron 38.862 millones de euros en préstamos hipotecarios frente a los más de 168.000 millones de 2007. Así que los bancos se han puesto manos a la obra. Para empezar, tal y como corrobora el organismo regulador en su última Encuesta sobre Préstamos Bancarios, han vuelto a relajar sus criterios de aprobación de los créditos a los hogares para adquisición de vivienda movidos por "el aumento de la competencia entre las entidades, las mejores perspectivas económicas generales (en particular, en el mercado de la vivienda) y la mayor solvencia percibida de los prestatarios".

En segundo lugar, y ya en materia de hipotecas a tipo variable, Banco Santander, Openbank, Bankinter, Coinc, Banco Popular, ING, BBVA y Liberbank, entre otros bancos, han decidido —en busca de esa potencial nueva cartera de prestamos inmobiliarios— rebajar los diferenciales que aplican sobre el euríbor (tipo de interés que sirve de referencia para fijar el coste definitivo de los créditos) hasta 0,99 puntos. Eso sí, algunas firmas como Bankinter, BBVA e ING y Liberbank establecen tipos de interés para el primer año de vida del crédito del 1,5% en el primer caso; de 1,99%, en los otros dos y del 1,95% en 18 meses en el último. Y no son los únicos: entre otros, Kutxabank ofrece a partir del segundo año un 0,9% de diferencial sobre el euríbor (1,4% a tipo fijo el primer año) y Banco Mediolanum llega a aplicar hasta el 0,89% de diferencial a partir del segundo año (1,4%, el primero) pero solo a los clientes VIP, es decir, los que tienen un patrimonio en la entidad de al menos 350.000 euros.

El euribor cerró enero de 2018 en el -0,189%; en general, un 0% a efectos de los cálculos de los tipos de interés definitivos de las hipotecas. Un diferencial de un punto se queda exactamente en un 1% de interés final (al margen del posible coste de seguros y varios que suelen exigir las entidades financieras) y éste precio es imbatible por parte de las hipotecas fijas. Las previsiones no apuntan además a que la situación vaya a cambiar a corto plazo: por ejemplo, desde Bankinter se señala que este año el euribor se moverá en un rango de -0,30% y 0,20% y en 2019, entre un mínimo del 0,00% y un máximo del 0,40%, con un escenario central del 0,19%.

El nuevo y penúltimo envite de la banca en las hipotecas a tipo variable se centra por ahora tan solo en los diferenciales que se aplican sobre el euribor. En estas semanas, las vinculaciones que las entidades exigen a sus clientes siguen siendo las mismas: domiciliaciones de nóminas, de recibos, contratación de seguros, suscripción de fondos de inversión o planes de pensiones. Sin embargo, en un tiempo no demasiado largo esta situación pueden también cambiar. Y es que llega la nueva Ley Hipotecaria.

Nuevas reglas

El Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de noviembre el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva Ley Hipotecaria. Aunque aún está pendiente de votación en el Congreso, se adivinan cambios importantes en materia de transparencia, de protección al consumidor, de plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca...y también en materia de comisiones y de contratación de paquetes de productos vinculados a las hipotecas.

Según explicó el futuro vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE) y hasta ahora ministro de Economía, Luis de Guindos, con la próxima regulación será mucho más barato convertir las hipotecas de tipo variable que hoy por hoy se puedan firmar (y también las ya suscritas, ya que la medida tiene carácter retroactivo) en hipotecas de tipo fijo: se reducirán los aranceles notariales y registrales, y se limitará su coste al 0,25 % durante los primeros tres años del préstamo hipotecario y desaparecerá posteriormente.

Además, y es aquí por donde pueden producirse más cambios en las actuales hipotecas, las entidades solo podrán vincular determinados productos como los seguros, las nóminas a la contratación de estos préstamos si "acarrean un claro beneficio a los prestatarios", algo que deberán demostrar. No quiere esto decir que no puedan exigir seguros del hogar o de protección de pagos, sino que si lo hacen solo podrán vincularlos a la hipoteca si son positivos para el consumidor; de lo contrario, el cliente podrá suscribirlos con la aseguradora que prefiera.