Si estás negociando una hipoteca ¿mejor el tipo fijo o el variable?

“Me sorprende que la opinión pública luche tanto (y tan lógicamente) en contra de las cláusulas suelo y a la vez defienda las hipotecas a tipos de interés fijos”. Así responde el director de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias, a la pregunta sobre cómo se puede explicar, desde el punto de vista del cliente, el éxito que está teniendo las hipotecas con intereses fijos. “Está claro que la banca está marcando un techo –o un suelo, según se mire– a los tipos de interés en los próximos años”. Según advierte este asesor, “en las últimas fechas los tipos fijos han ido subiendo”. Sin embargo, otros expertos defienden que los créditos con intereses fijos tienen un atractivo imbatible para muchas familias que pueden compensar el mayor coste: seguridad y estabilidad. ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada modalidad para los clientes?

Las hipotecas, por regla general, pueden tener un tipo de interés variable o fijo.

En el variable, en su inmensa mayoría, se vinculan al euríbor. Este indicador fluctúa. Y los clientes pagarán el interés que marque sumado a un diferencial que les imponga el banco. Es decir: quien contrata una hipoteca a euríbor +1, pagará de intereses el 1% más lo que indique el euríbor. Normalmente, (esto se fija por contrato) la entidad revisa cada año los intereses del préstamo, y usará como referencia el nivel al que el euríbor esté en el mes de la revisión. Así, el cliente solo sabe cuánto pagará con exactitud cada mes en el horizonte de un año y a lo largo de la vida de la hipoteca, los intereses van cambiando.

“El proceso de reducción de los costes de financiación se puede dar por concluido”

En las hipotecas fijas, el cliente y el banco acuerdan un interés estable para toda la vida del crédito. A cambio de esa seguridad en las cuotas, en general los intereses aplicados son superiores a los que en ese momento indica el euríbor.

Auge de las hipotecas fijas

Los bancos se mueven en un entorno de préstamos con intereses muy bajos, debido a que el tipo de interés europeo, el euríbor cerró en enero su duodécimo mes en negativo. Es decir, sobre el diferencial establecido por cada banco, el euríbor no suma nada. Así, la necesidad de las entidades financieras de proteger sus márgenes las empuja a apostar por las hipotecas a tipos fijos, que no se ven afectadas por lo que haga el índice europeo.

La oferta encontró la demanda y las cifras en este sentido son meridianas: si el 76,6% de las hipotecas que se constituyeron en junio del año pasado utilizaban un tipo de interés variable, frente al 23,4% de tipo fijo, apenas cinco meses después, en noviembre, esta segunda modalidad ya caracterizaba el 31,8%, según los últimos datos disponibles del INE.

“Mi hipoteca la haría a tipo variable, buscando el mejor diferencial y las mínimas vinculaciones”

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) maneja estadísticas muy parecidas: “En noviembre de 2016, las hipotecas concedidas sobre tipo fijo situaron su tasa en el 30,2%, lo que contrasta significativamente con el 5,7% de 2015”, reza su último informe. “La mayor contratación de tipo fijo hace disminuir la cuota de las variables, pero aun así estas últimas siguen siendo las hipotecas más contratadas, contando con un 42,8% de cuota”. El 27% del crédito restante corresponde a hipotecas mixtas, con un tipo fijo inicial durante un plazo de entre 1 y 10 años y un tipo variable el resto del tiempo.

El tipo fijo, más caro pero estable

“Aunque los números digan que es posible que con una hipoteca a tipo variable al final de los 30 años el cliente acabe pagando menos que con un tipo fijo, realmente, el que se endeude hoy a tipos fijos del 2% o 3% sabe que esa cuota va a ser estable”, subraya el economista de iAhorro Pau A. Montserrat, quien aconseja esta modalidad de préstamo hipotecario sobre todo a las familias cuyas expectativas de ingresos no son muy altas y que no están acostumbradas a ahorrar. “Son una gran mayoría”, asegura. Cuando firman el crédito, saben cuál será la cuota mensual que pagrán por su casa dentro de 10 o 15 años.

El experto afirma que no solo el tipo de interés hace que una hipoteca sea buena o mala, sino que esta valoración depende de las características del deudor. “El tipo variable convendrá más a una familia que está acostumbrada a ahorrar, porque ahora paga menos que con una hipoteca a tipo fijo y, cuando los tipos suban, podrá utilizar el colchón que habrá constituido”, explica. Eso sí, la forma más prudente de contraer una hipoteca tipo variable es hacer que sea baja negociando a conciencia, para poder hacer frente al pago de las cuotas también en el peor de los escenarios. El euríbor ahora está en terreno negativo, pero en plena burbuja inmobiliaria llegó a superar el 5%.

Intereses en ascenso

“Los tipos de interés hipotecarios continúan siendo muy reducidos y los costes de financiación son un incentivo para la adquisición de vivienda”, se lee en el último informe semestral del mercado inmobiliario de Bankinter, publicado este mes. Los analistas de la entidad, sin embargo, consideran que “el proceso de reducción de los costes de financiación se puede dar por concluido”. Parece que la carrera de los bancos a quien ofrece el tipo fijo más bajo ya toca a su fin y que empieza la marcha atrás.

Así lo atestiguan los niveles alcanzados en algunos bancos por el Tipo Anual Equivalente (TAE) de las hipotecas fijas, es decir, el tipo efectivamente comparable, puesto que toma en cuenta tanto el tipo nominal como los gastos y las comisiones, que pueden variar mucho de un banco a otro.

Al cotejar los datos recopilados este miércoles por iAhorro –un comparador de productos financieros– con los que publicó el diario Cinco Días en noviembre, se encuentra que, por ejemplo, en estos cuatro meses el TAE de la Hipoteca Ahora Tipo Fijo de Liberbank para un préstamo de 10 años ha subido 4,1 décimas de punto, pasando del 2,76% al 3,17%. La Hipoteca Fija Expansión de Sabadell a 30 años, cuyo TAE se situaba en el 3,85% en noviembre, está ahora en el 4,2%, con un incremento de 3,5 décimas. La Hipoteca Mari Carmen, de Abanca, a 15 años registra un incremento de 2,9 décimas, desde el 3,65% hasta el 3,94%.

Una variación parecida a la que se registraba ayer en la hipoteca fija de BBVA a 15 años, cuyo TAE estaba ayer al 2,76%, 2,6 décimas más alto que en noviembre. Si el tipo de Bankinter para hipotecas a 10 años, que era del 2,82%, está ahora en el 2,96%, ninguna variación se señala el tipo de Kutxabank a 30 años que sigue al 3,05%. Bajan Ibercaja a 15 años, del 3,49% al 3,31%; y Santander, del 3,12% de noviembre al 3,07% actual.

El factor psicológico

Se trata de un “endurecimiento” de la financiación a las familias para adquisición de vivienda que ya constató para el cuarto trimestre de 2016 el Banco de España, en una encuesta publicada el mes pasado. La banca achaca los encarecimientos, entre otras razones, a las previsiones que hace sobre las devoluciones de los montos cobrados por las cláusulas suelo abusivas, y de los gastos pagados por los clientes en notarios y registros y en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados en el momento de constituir una hipoteca. El Banco de España para el trimestre en curso augura otra subida.

“Mi hipoteca, si puedo, la haría a tipo variable, buscando el mejor diferencial y las mínimas vinculaciones”, es decir, entre otros, los productos asociados como el seguro de vida, de hogar, la domiciliación de ingresos, los planes de pensiones, afirma Gulias. “Pero en la cuota hipotecaria entran otros factores, como el psicológico, la seguridad, la certeza de poder pagarla, o el miedo”, matiza.