Vivienda: foco de desigualdad

En el mercado de vivienda del siglo XXI, las condiciones de acceso están ilustrando varias dimensiones de desigualdad. El llamado boom inmobiliario que precedió a la crisis se suponía que vendría seguido de fuertes correcciones. Así fue pero, en paralelo, se observaron fenómenos que han generado nuevas distorsiones.

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En el prolongado entorno de tipos de interés reales negativos, los inversores internacionales han tenido dificultades para encontrar suficientes activos financieros atractivos y la vivienda se ha convertido en una clara alternativa. Más aún cuando, en casos como el español, muchos fondos han recogido los platos rotos del parque inmobiliario, a coste reducido, para devolverlos poco a poco a un mercado en el que los precios vuelven a mirar hacia arriba. Esto explica por qué el pinchazo de la burbuja tardó tan poco en parchearse en ciudades como Londres, Shanghái, o incluso Madrid o Barcelona. O por qué, ahora que suben los tipos en Estados Unidos, caen algo los precios de la vivienda en Manhattan.

Fondos soberanos y florecientes Socimis vuelven su mirada a las urbes globales y las convierten cada vez más prohibitivas para el ciudadano que vive en ellas. En este contexto, es ilustrativa la composición del número de transacciones. Los últimos datos del INE, por ejemplo, muestran que en enero hubo 94.060 compraventas de vivienda pero sólo 29.778 hipotecas. ¿Cuántas compran instituciones de inversión? ¿Cuántas se pagan al contado?

A esto hay que añadir las nuevas dinámicas de un mercado de alquiler con límites poco definidos entre el uso recreativo, turístico y residencial. En España, por ejemplo, a pesar de la llamativa y lamentable carencia de estadísticas oficiales de alquileres (que se une a las deficiencias de las de precios de venta) la ebullición de las rentas del alquiler es palpable. La gentrificación no es ya un aburguesamiento de determinados barrios sino una progresiva expulsión de buena parte de la clase media de las grandes ciudades.

En las últimas semanas se vienen conociendo las primeras estadísticas sobre la evolución de precios de la vivienda en los primeros meses de 2018. Corresponden fundamentalmente a empresas de tasación y portales inmobiliarios. Son ilustraciones parciales de estimaciones de valor y ofertas en Internet pero revelan que, efectivamente, las subidas se concentran en las ciudades más pobladas mientras que otras no sólo no registran aumentos sino caídas. Nunca el precio nacional medio dijo tan poco. Según los datos de TINSA, los precios bajaron interanualmente en el primer trimestre de 2018 en 23 capitales de provincia, lo que contrasta con subidas porcentuales de dos dígitos en Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca.

La desigualdad también es generacional. Según la Encuesta Financiera de las Familias, el 56,2% de los hogares cuyo cabeza de familia tiene más de 65 años dispone de, al menos, dos viviendas en propiedad. Una quimera para generaciones más jóvenes que, aunque formados y con empleo, deben además sostener un nivel de pensiones actuales al que ellos igual no pueden aspirar por la aplastante realidad del cambio demográfico y la ausencia de una reacción suficiente de la clase política al respecto.