Más caro que Mónaco

Las consecuencias son las previsibles: San Sebastián se ha configurado ya como una ciudad de elite, prohibitiva para amplias capas de la población. La marea especulativa ha empezado a extenderse a la periferia, expulsando de la ciudad a muchas jóvenes parejas donostiarras y desalojando de la zona centro y de los barrios mejor situados a los sectores de la clase media que no disponen de vivienda en propiedad. Un proceso desarrollado de manera sostenida ante la inhibición de un Ayuntamiento que abandonó el problema al libre juego de una oferta y una demanda dirigidas, empeñado en la idea de convertir a San Sebastián en una segunda Mónaco. Ahora, la nueva corporación declara la guerra abierta a los especuladores y vaticina el descenso de los precios de los pisos. Su beligerancia, todavía puramente verbal, ha conseguido frenar momentáneamente la vertiginosa subida de los precios y obligado a los especuladores a tentarse la ropa antes de iniciar una nueva operación.

Los efectos del proceso especulativo van más allá del encarecimiento del suelo urbano y de los inmuebles, y condicionan el coste de vida, ya extraordinariamente alto, de la ciudad. Proliferan los comercios y establecimientos diminutos, y los precios de los productos a la venta reflejan en demasiadas ocasiones la necesidad de amortizar el alquiler o la compra de los locales. En estos años, la reventa de pisos y solares se ha convertido en un negocio redondo que ha absorbido parte del dinero negro que fluctúa en Euskadi, especialmente tras la supresión de la desgravación fiscal a las inversiones de renta fija.

Xabier Olaberri, el concejal donostiarra que ha asumido la cartera de Urbanismo, asegura que ese dinero pertenece en buena medida a industriales vascos que renuncian a invertir en sus empresas. "El dinero que debería ir a las actividades productivas, está siendo desviado a la especulación en forma de dinero negro. "La sociedad vasca", afirma Olaberri, "se está haciendo el harakiri, porque, aunque no lo parezca, hay mucha gente en Euskadi a la que le sobra el dinero".

Un asesor de inversiones ilustra con su experiencia lo engañosas que pueden ser las apariencias en Euskadi. "Sí, mucha gente que tiene dinero procura desprenderse de los signos exteriores de ostentación de riqueza, ya sea el coche, la casa o la forma de vestir; el otro día sin ir más lejos, vino por aquí un señor, ya mayor, vestido de lo más sencillo, y nos pidió que le asesoráramos para invertir 200 millones de pesetas que tenía inmovilizados desde el cierre de uno de sus talleres".

Xabier Olaberri y con él profesionales vinculados al sector inmobiliario creen que el fraude fiscal es moneda corriente entre los expertos que participan en el mercado de reventa. Alguno apunta incluso, con evidente ironía, que el único impuesto que pagan religiosamente estas personas es el que cobra la hacienda de ETA Militar.

"Mire usted", señala un conocido promotor guipuzcoano, "todo el que mueve capital en Euskadi está tocado por ETA, y el que no ha pasado por el aro ha tenido que irse de aquí".

100 millones en La Concha

Portavoces de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de San Sebastián indican que en los últimos tres años los pisos de la ciudad, ya bastante caros en esa fecha, se han incrementado anualmente en un 50%. Hay solares adquiridos hace año y medio cuyo precio se ha multiplicado por dos y por tres en este tiempo, y pisos comprados en construcción y vendidos un año y pico más tarde, al término de las obras, por casi el doble de su primer valor. Un piso en los modernos edificios levantados en torno a la bahía de La Concha, frente al mar, cuesta 60, 80 o 100 millones de pesetas, a razón de medio millón el metro cuadrado. La noticia, difundida por las agencias internacionales de prensa, de que un avispado neoyorquino había conseguido vender a millón y medio de pesetas aparcamientos habilitados en el puerto de esta ciudad suscitó comentarios sarcásticos entre quienes saben que aquí se ha llegado a pagar hasta tres millones y medio por un hueco de aparcamiento en el centro.

En esa zona, los precios de mercado de las viviendas de construcción inmediata se sitúan entre las 350.000 y las 400.000 pesetas el metro cuadrado, según portavoces de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. En los barrios de Gros, El Antiguo y Amara (la primera zona), el metro cuadrado se cotiza entre las 250.000 y las 300.000 pesetas. Los locales comerciales tienen precios que van desde las 400.000 pesetas, en los barrios de Gros y El Antiguo, hasta 1.200.000 en la zona centro, pasando por las 500.000 de Amara. Los solares de edificación inmediata no van a la zaga.

El proceso especulativo, que todas las partes implicadas se apresuran ahora a reconocer como escandaloso, se ha desarrollado de manera sostenida sin que la mayoría municipal de la anterior corporación se sintiera siquiera aludida. El papel del Ayuntamiento puede resumirse en un férreo control de la concesión de licencias de construcción, por un lado, y en los planteamientos de un alcalde que abordaba la cuestión adelantando que los monegascos viven de hecho en las afueras de la ciudad y reservan el centro de su ciudad a los adinerados visitantes. Un proyecto de ciudad que se ha resquebrajado con la pérdida de la mayoría que ostentaba el PNV.

En los seis años anteriores, el total del suelo preparado para la construcción fue inferior a las 200 viviendas. Más recientemente, cuando los agentes inmobiliarios auguraban larga vida al proceso sostenido de encarecimiento de los pisos, el Ayuntamiento se decidió a tramitar la habilitación de suelo capaz de albergar hasta 3.000 viviendas.

El primer conflicto ha surgido con el anuncio de que la nueva corporación va a estudiar la posibilidad de expropiar una serie de terrenos en la zona de Venta Berri para edificar pisos a precios asequibles. Ignacio Javier Iturzaeta, el presidente de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, duda de que la expropiación pueda llevarse a cabo, técnicamente, y sostiene que, en el caso de que se construyan finalmente esos pisos de siete u ocho millones de pesetas, se produciría un agravio comparativo muy grave". "¿Qué pensaran entonces", se pregunta, "los vecinos de esa zona que han pagado por sus pisos más de 20 millones de pesetas? Yo creo", añade, "que se produciría un choque sociológico, algo así como una lucha de clases".

Iturzaeta propone que la Administración utilice el suelo de las zonas del extrarradio, "Martutene por ejemplo", para sus proyectos de construcción de viviendas a precios más asequibles y que deje las zonas más céntricas a la iniciativa privada. Cree que las viviendas de apoyo oficial construidas en el Polígono de Intxaurrondo han fracasado, y afirma que el frenazo del encarecimiento de los pisos que atribuye a "las falsas expectativas creadas por el Ayuntamiento" puede tener "un efecto bumerán". A su juicio, la expectacular subida de los precios es en buena medida consecuencia fundamentalmente de la ausencia de planificación y del asentamiento de personas procedentes de la provincia. "No ha habido suelo ordenado por falta de un plan general, y, en un mercado como el de San Sebastián, el tema de la vivienda social no interesa a los inversores. Además", indica, "aquí confluye no sólo la demanda de San Sebastián, sino también la de la provincia. Admite la poderosa influencia que ha tenido en este proceso la entrada de dinero negro y la existencia de un gran mercado de reventa, y subraya que el precio del suelo incide en un 40% en el de la vivienda. "Esta situación favorece a los especuladores del suelo, pero", afirma, "no nos beneficia a los profesionales; nosotros", añade, "preferimos hacer 100 operaciones a hacer 10 y ganar lo mismo". Iturzaeta admite, eso sí, que, tras la crisis de los años 1975-1980, el mercado de la construcción ha quedado en muchas menos manos.

EE y HB

El concejal de Urbanismo, Xabier Olaberri, de Euskadiko Ezkerra, relativiza el efecto provocado por el afincamiento de personas procedentes de la provinca. "En cinco años, la ciudad", afirma, "ha crecido sólo en 1.500 personas, y Guipúzcoa se encuentra estancada demográficamente; las razones fundamentales se encuentran en la especulación provocada por la baja demanda y en el hecho de que el dinero negro ha encontrado refugio en ese negocio". Coincide con Iturzaeta en que el suelo incide en un 40% en el precio final de la vivienda, pero indica que, según sus cifras, del otro 60% restante, únicamente el 20% corresponde al coste real de la obra. En su opinión, el estricto control de la concesión de licencias de construcción desarrollada por su antecesor en el puesto, el concejal de Herri Batasuna Félix Soto, contribuyó indirectamente a extender la sensación de escasez de suelo, al no existir una oferta alternativa de terrenos por parte del Ayuntamiento. "Los constructores podrán quejarse individualmente de que no se les han concedido determinadas licencias, pero como grupo han salido muy beneficiados. Unos pocos han impuesto su ley de mercado y la ciudad ha quedado en manos de una banda de especuladores", indica el concejal de Urbanismo.