El arte de ponerle precio a tu casa en Internet

A los propietarios que ponen su casa en alquiler a través de Airbnb les gustaría dominar la ciencia secreta de subir y bajar los precios. Un arte que sirve para justificar la montaña rusa de alzas y caídas de tarifas de los billetes de avión y las noches de hotel.

Clarisa, una propietaria que comenzó a alquilar su segunda residencia en una zona de costa recuerda que su método para poner precio a su vivienda no fue nada sofisticado. "Todo mi algoritmo consistió en mirar cómo ponían los precios los vecinos que también tenían su casa en Airbnb, con esa referencia marqué mis tarifas. En temporada bajo lo pongo todo casi a la mitad".

Cada vez un mayor número de viviendas son gestionadas por menos personas. El alquiler de estancias cortas en casas particulares se profesionaliza y con ello surgen servicios que ponen en manos de los propietarios particulares unas herramientas similares a las que emplean los hoteles o las aerolíneas para jugar con los precios —ellos lo llaman optimizar— y así sacar más partido a las habitaciones de su vivienda.   

Beyond Pricing, una start up con sede en San Francisco, acaba de lanzar sus servicios en Madrid. En Barcelona, donde la oferta de Airbnb es el doble, ya estaba desde principios de año. Su misión es ofrecer a los prioritarios de las viviendas en alquiler en el portal el mismo "software sofisticado que disfrutan los hoteles para manejar los precios según sus necesidades. De esta manera, los pequeños propietarios estarán en mejores condiciones para competir con las grandes corporaciones".

Los alquileres de corta estancia en apartamentos crecerán a buen ritmo

Cuenta su fundador, Ian McHenry, que pueden hacerlo porque "cruzan datos de múltiples fuentes, como la ocupación hotelera, el clima, las llegadas de vuelos a la ciudad en cuestión, los días de la semana, los eventos, que les permiten predecir la demanda y optimizar los precios". Por ejemplo, sus datos avisan de que agosto en Madrid es temporada baja. Toca bajar precios en Airbnb".

Beyond Pricing calculó, por ejemplo, que durante la Maratón de Boston se podían subir los precios de Airbnb un 300% y aún así garantizar la ocupación. Al principio habían calculado un 250% pero luego recomendaron a los anfitriones un precio más alto. Las cifras de Beyond Pricing indican que sus clientes pueden ver incrementados sus beneficios desde un 26% hasta un 40%.

El ecosistema de Airbnb en Madrid se compone de alrededor de 6.000 unidades, según las cifras de Beyond Pricing (en Barcelona, son unas 15.000). Este número se duplicó en 2014 y en la capital se espera un patrón similar de crecimiento para este 2015.

La aplicación cruza datos de la ocupación hotelera, el clima, las llegadas de vuelos a la ciudad en cuestión, los días de la semana, los eventos, que les permite predecir la demanda y optimizar los precios

Propietarios de apartamentos en alquiler, tomen nota: según el algoritmo de Beyond Pricing, los precios más altos de Airbnb en Madrid deberían ser entre abril y junio, unos meses en los que la ocupación es extremadamente alta. En julio y agosto con las subidas de las temperaturas llegaría la temporada baja y el momento de reducir el precio. En esa época, la demanda se dispararía en la costa, en Barcelona y en Lisboa. "Si hay algo peculiar en Madrid es que mantiene una alta demanda durante los fines de semana, está entre las más altas del mundo tanto en hoteles convencionales como en Airbnb", informa McHenry. Durante las Navidades la ocupación de Madrid es alta como en la mayoría de las grandes capitales del mundo. Sin embargo, la nochevieja no es el momento de mayor demanda (en 2014 se alcanzó un 74% en Madrid), los días de mayor ocupación fueron los coincidentes con el Puente de la Constitución, en la primera semana de diciembre, y el puente del Día de la Hispanidad, en octubre.

Con estos datos el software de Beyond Pricing actualiza los precios automáticamente y el anfitrión no se tiene que romper la cabeza ni espiar las cuentas del vecino. Si usted está en el lado de los visitantes no tendrá acceso a esta información pero también se beneficiará de unos precios más ajustados. "Estamos equilibrando el mercado para que los pequeños propietarios tengan las mismas herramientas que los grandes hoteles, y ajusten sus precios de un modo más sofisticado y disponiendo de más datos. Como tenemos cientos de usuarios en todas las ciudades del mundo usamos el machine learning (aprendizaje automático) para refinar constantemente nuestro modelo y ayudar a poner precios cada vez más justos", explica Ian McHenry.

Los pronósticos de Beyond Pricing apuntan que dada que la recuperación del turismo tras las crisis está siendo muy rápida, los alquileres de corta estancia en apartamentos crecerán a buen ritmo. "Creo que tenemos una oportunidad interesante de arbitraje para que los dueños de pisos que alquilan en Airbnb puedan sacar más partido a su inversión y puedan garantizar una buena ocupación todo el año jugando con precios, tal y como hacen los profesionales del sector".