El ladrillo abandona Barcelona... y se muda a Madrid

“Es una suma: cambios legislativos en Cataluña y en Barcelona, planeamientos urbanísticos que no avanzan, falta de funcionarios que retrasa las licencias… y allí otro mundo, la gestión es mucho más rápida”. El veterano promotor y constructor Lluís Marsà, presidente de La Llave de Oro, enumera las razones por las que la empresa ha decidido abrir mercado en Madrid. Tienen tres proyectos: 260 viviendas en el futuro barrio de Las Sedas, en Alcalá de Henares; viviendas unifamiliares en Villanueva de la Cañada; y un gran suelo para 1.300 viviendas en Los Ahijones, en el sureste de la capital. Esta empresa familiar de 75 años, una de las catalanas que sobrevivió al estallido de la burbuja del ladrillo en 2008, es de las que, sin abandonar el mercado local, ha visto en Madrid una oportunidad.

La alerta sobre la fuga, comentario en los últimos tiempos en el sector, pero que nadie había expresado tan claramente en público, la lanzó hace dos semanas el decano del Colegio de Arquitectos de Catalunya, Guim Costa. “Hay muchos constructores que se marchan de Barcelona, a Madrid, donde están creciendo mucho”, alertó y situó entre las causas la falta de suelo en la ciudad, los siete meses de espera media para una licencia y la normativa aprobada por el gobierno de la alcaldesa Ada Colau que obliga a los promotores a destinar un 30% de los pisos de los edificios que construyen a vivienda social. El Ayuntamiento de Barcelona defiende que los promotores se “corresponsabilicen” en materia de vivienda, mientras el de Madrid explica la situación por “decisiones políticas concretas de cada uno de los gobiernos municipales”.

Los datos del colegio indican que la construcción de vivienda en Barcelona reculó en 2022 a niveles de 2015. Los pisos de obra nueva visados fueron 1.454, un 48% menos que en 2021 y un 38% menos que en 2019, el último ejercicio normal antes de la pandemia. En parte el desplome se debe a que en 2021 hubo proyectos muy grandes que sumaban casi mil pisos, pero es llamativo porque rompe la recuperación del sector iniciada en 2013. En Madrid, los datos del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) también muestran una caída respecto a los prepandémicos, pero no tan brusca: en 2022 los pisos de obra nueva visados fueron 6.596, un 29,38% menos que en 2021 (9.340) y un 29,45% menos que en 2019 (9.349). Si se comparan las dos comunidades, en Madrid en 2022 se visaron 20.520, un 12,9% menos que en 2019 (23.554). Con una realidad territorial muy distinta, los datos del conjunto de Cataluña indican una caída muy inferior en obra nueva entre 2022 y antes de la pandemia (15.358 viviendas frente a 15.546, un -1,2%). Otro dato relevantes son las viviendas visadas por habitante, la proporción es notablemente mayor en Madrid (una por cada 303 habitantes) que en Cataluña (una por cada 505).

En estas circunstancias también hay despachos o arquitectos barceloneses que abren oficina o se trasladan a Madrid. Uno de los grandes que lo ha hecho es Batlle i Roig. El arquitecto Enric Batlle, explica que fue un cúmulo de circunstancias: “Llevábamos tiempo contemplándolo, y teníamos algunos proyectos allí, nos entró otro de un gran cliente, una empresa catalana ganó un concurso público, teníamos también a la persona adecuada para llevar el despacho, y clientes de aquí, promotoras catalanas que están invirtiendo en Madrid y otras ciudades a los que podremos acompañar”.

“No solo es la vivienda con el 30%. Es el plan de hoteles que expulsa nuevos establecimientos a la periferia, la nueva norma del distrito tecnológico 22@ que obliga a hacer más vivienda y social… Si le sumas que venimos del procés y hay inversores internacionales que todavía recelan, y la política de moratorias en planes urbanísticos por toda Cataluña… en Madrid no hay color: hay suelo, dinero de inversores de Latinoamérica y los trámites son muy rápidos, incluso demasiado. Lo del ‘ancha es castilla’, literal”, apunta un arquitecto barcelonés que prepara la mudanza hacia la capital. El despacho para el que trabaja se dedica sobre todo a hoteles y oficinas.

Desde la Asociación de Constructores Promotores de Edificios de Cataluña (APCE), su presidente, Xavier Vilajoana, confirma que tienen “muchos asociados trabajando en Madrid”. “En un mercado y un sector donde la seguridad jurídica es primordial, porque los afectados son las empresas pero también los ciudadanos, no puede ser que la administración ponga palos en las ruedas, de ahí que las empresas busquen desarrollar su actividad”. Sobre Barcelona, lamenta la falta de criterio único entre los 10 distritos a la hora de dar las licencias. Otra cuestión que entorpece proyectos, señala Vilajoana, es la nueva ordenanza de derribos (conocida como ORPIMO): hasta ahora valía un comunicado diferido para derribar un edificio no protegido, y ahora es preciso tramitar una licencia y presentar un informe vinculado a la memoria histórica para evaluar si el elemento a derribar tiene valor patrimonial. En Madrid, compara, el Ayuntamiento “concede la licencia urbanística básica con el proyecto básico. Lo tramitan en máximo dos meses y puedes comenzar a construir”. Mientras, el consistorio valida otros aspectos del proyecto en la licencia general.

El consistorio madrileño, explica, ha aprobado una nueva ordenanza de de licencias y declaraciones responsables que entró en vigor en junio pasado y la mitad se conceden en 30 días. “En obras pequeñas y residenciales, con una declaración responsable puedes empezar obras: entras expediente con el proyecto básico y la declaración en la que te responsabilizas si incumples alguna regulación urbanística puedes comenzar”, celebra un promotor catalán, que como otros dos que hablan en este texto no quiere revelar su nombre ni el de su empresa en un sector donde manda la discreción, hasta que todo va muy bien o muy mal. La misma voz cuenta una anécdota sobre la agilidad en los trámites: “Un compañero al que la semana pasada le llamaron de un Ayuntamiento preguntándole por qué no comenzaba las obras… y es que todavía estaba redactando el proyecto ejecutivo”.

“Es cierto, se ha generalizado mucho la sensación de que en Cataluña cuesta mucho”, admite un alto cargo de una administración pública catalana, que no quiere que aparezca su nombre. Y añade: “Barreras en el planeamiento, informes de Acción Climática, de protección civil…”. Las citas telemáticas con las áreas de urbanismo, que se normalizaron con la pandemia, son todavía habituales, se quejan los promotores, que también alertan de la falta de funcionarios y temen por la avalancha de jubilaciones prevista para los próximos años: “Cuando no es el técnico, es el secretario, y cuando no, el ingeniero o la jurista”, apunta una de las voces citadas que narra la “locura” de compartir y comentar planos de edificios a través de una pantalla.

Otra consecuencia de las novedades normativas es que los promotores optan por solicitar cambios de uso del suelo: de residencial a oficinas. Lo que, si la situación no cambia, mantendrá la caída de construcción de vivienda a la que apuntan los datos de visados. Es lo que apunta una fuente del sector inmobiliario: “Promotores y arquitectos buscan actividad donde hay demanda. La hay en Barcelona y en Madrid, pero como en Madrid les resulta más fácil trabajar, se está produciendo traslación de actividad. Y por el camino no se está generando la vivienda necesaria en Barcelona: al final es un problema para la sociedad, es necesario entendimiento para construir, se ha calculado que solo en alquileres asequibles faltan 200.000 en el área de Barcelona”.

“En Barcelona, si no te llega un proyecto envuelto y con un lacito, lo descartamos porque no sabes cuánto tardarás. Si compras y se retrasa, con la deuda y la subida del precio de los materiales las cuentas no salen”, se desespera otro promotor que tiene un edificio de 13 pisos, la mitad protegidos, pendiente de licencia desde hace dos años: “Son calendarios infernales. Cuando no es un huevo, es una castaña y no sabes qué pasará”.

Políticamente, los Ayuntamientos de las dos ciudades leen así la situación. Desde Barcelona, la teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz, apunta que en la ciudad “los promotores quieren hacer operaciones lo más rentables posibles y la vivienda a precio de mercado libre ha sido históricamente la gallina de los huevos de oro”. Y defiende las políticas de los comunes: “Hemos puesto condiciones para que se corresponsabilicen, todas las operaciones son viables pero no se puede especular con el suelo y la vivienda”. Y añade que Barcelona está haciendo un esfuerzo en generar vivienda asequible que entre promoción, compras o fórmulas como los contenedores marítimos habrán doblado el parque de alquiler público en dos mandatos.

En Madrid, su homólogo, el concejal del Área de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, defiende una “gestión revolucionaria urbanística” en el último mandato “que se resume en dos conceptos: dar seguridad jurídica y confiar en la ciudadanía”. “Hemos involucrado a la sociedad civil y a la iniciativa privada en el desarrollo de la ciudad, y hemos hecho del urbanismo una importante palanca para la reactivación económica”, presume y considera que “la diferencia entre Madrid y Barcelona es notable y responde a decisiones políticas de cada uno de los gobiernos municipales. Frente al intervencionismo y las medidas anti oferta, para nosotros es un honor recibir inversiones desde Barcelona, porque no solo repercute en el bienestar y prosperidad de Madrid sino del conjunto de España”.

Puedes seguir a EL PAÍS Catalunya en Facebook y Twitter, o apuntarte aquí para recibir nuestra newsletter semanal