La regulación inmobiliaria ahuyenta a los inversores de Barcelona

El sector inmobiliario hace más de dos años que lo advierte: “En Barcelona ya no se hacen promociones de viviendas”. Pero ese parón ha llegado también al mercado inversor, el formado por los fondos, los family offices y otras compañías que adquirían inmuebles enteros para reformarlos y reintroducirlos en el mercado de alquiler. Regulaciones municipales, como la obligación de reservar un 30% de cada promoción para vivienda social, o autonómicas, como el índice para regular los precios de las rentas, han acabado con ese apetito, que se ha trasladado sobre todo a Madrid, que como consecuencia acusa una subida de los precios. La tensión del mercado se sigue percibiendo en la capital española, donde adquirir un inmueble entero es un 15% más barato que lo que supondría hacerlo vivienda por vivienda. En Barcelona, en cambio, el desinterés inversor y las dificultades para rentabilizar operaciones ha provocado que ese diferencial se haya situado en el 32%, según un informe elaborado por la consultora 3 Capital sobre la base de 550 edificios en venta en ambas ciudades.

Por lo que respecta al mercado inmobiliario, Barcelona y Madrid viven de espaldas. La primera aplica normativas que reducen las posibilidades de sacar rentabilidades a nuevas promociones de alquiler, a lo que se suman gravámenes superiores en determinados impuestos: el de Transmisiones Patrimoniales o el de Actos Jurídicos Documentados. Y, además, se añade otro factor de espacio: limitada por el mar y por una densa conurbación, apenas tiene espacio para crecer. Madrid, por su parte, está en las antípodas: terrenos para promover a espuertas, una fiscalidad comparativamente favorable y el efecto capital para unos inversores que consideran el inmobiliario un valor refugio para su dinero. Incluso juega en contra de Barcelona el auge de las ocupaciones irregulares de pisos.

“La conclusión es clara: Barcelona tiene mucho producto que no se vende y, a causa de la caída de grandes operaciones, ha visto cómo los precios del edificio medio se han desplomado. La inseguridad normativa está haciendo mucho daño”, señala Tomás Marc García Permanyer, socio y consejero delegado de 3 Capital. El precio medio de salida de un edificio en venta en Barcelona se sitúa en los 3.202 euros por metro cuadrado, con máximos de 4.700 euros en el barrio de Les Corts y mínimos de 1.715 euros en Navas. En Madrid, ese precio medio asciende a 4.282 euros (un 34% más), aunque la horquilla va desde los 7.180 euros de Recoletos y hasta un mínimo de 2.105 en Simancas.

García Permanyer asegura que el descuento del 32% que sufre Barcelona, basado en los precios de salida al mercado, se puede llegar a agravar cuando el inmueble se acaba vendiendo. La negociación, señala, acostumbra a acabar con una reducción de entre el 10% y el 15%, si es que el vendedor no se acaba retirando del mercado ante la caída de la rentabilidad. En Madrid, en cambio, la fuerte presencia de potenciales inversores está provocando que esos descuentos fruto de la negociación no sean superiores al 8%. “Antes, el Eixample barcelonés era apreciadísimo ―explica García Permanyer―, pero el miedo que se ha ido generando le ha restado interés”.

Normativa

Uno de los interrogantes es si se producirá un cambio de dirección en las normativas que acucian al sector inmobiliario, sobre todo por la judicialización en la que se encuentran los dos focos de conflicto catalanes. La obligación de reservar un 30% de espacio a vivienda social en cada promoción de más de 600 metros cuadrados está recurrida por los promotores y la ley que limita el precio de los alquileres fijado por la Generalitat ha quedado en el limbo legal después de que el Tribunal Constitucional considerara fuera de ley parte de su articulado.

Esa “inseguridad jurídica”, considera el economista José García Montalvo, catedrático de la Universitat Pompeu Fabra, “está forzando a que los potenciales inversores estén demandando una rentabilidad más alta” por sus proyectos. Al final, señala, es una situación equivalente a una subida de la prima de riesgo: “más arriesgas, más quieres sacar”. Según 3 Capital, la rentabilidad media del alquiler residencial en Barcelona sería del 6,1%, mientras que en Madrid es del 4,7%, teniendo en cuenta su muestra de edificios.

“La medida del 30% ha venido para quedarse”, señala convencido Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), quien considera que se extenderá a otros municipios de su área de influencia. Los promotores lo fían todo a que esta medida, impulsada por la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, evolucione con un matiz importante: que el umbral para tener que reservar el 30% de la superficie pase de los 600 metros actuales a los 2.500 metros cuadrados. Sobre la efectividad para reducir los precios de los alquileres, Vilajoana es escéptico. “No hay efecto. En Madrid cayeron un 9% y aquí un 3%, pero están volviendo a subir, porque la presión sobre el mercado de alquiler es muy alta”. Según los datos de la Generalitat, teniendo en cuenta las fianzas, en Barcelona el precio medio de las rentas se redujo el pasado año un 4,91%, pero esa evolución negativa, que se empezó a notar un año antes, se levanta sobre la duda de un mercado que también estaba impactado por los efectos económicos de la covid.

El presidente de los promotores, tal y como defienden otros expertos consultados, señala que, ante la incerteza, muchos particulares que ponían en alquiler su vivienda están optando por deshacerse de la inversión y vender directamente. “El mercado se está empequeñeciendo”, dice Vilajoana, que lo interpreta como más presión para la ciudad. Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de la consultora Colliers, describe la regla del 30% como un “caso paradigmático” del daño que puede provocar una normativa que, en este caso y según su opinión, es un bloqueo de las promociones. “Imagina que quieres rehabilitar un edificio en paseo de Gràcia [la zona más cara de Barcelona]; reservar para vivienda de protección no tiene ningún tipo de sentido y los inversores tienen muchas otras alternativas de inversión en el mundo”, señala.

Mientras tanto, los tradicionales promotores catalanes, que se centraban en Barcelona por su conocimiento del mercado, están buscando oportunidades en otros lares y Madrid es una nueva plaza esencial para ellos. La Llave de Oro y Núñez i Navarro son dos de las marcas que se han trasladado a la capital ante la falta de expectativas en Barcelona. Otras aprovechan ciudades de su alrededor para poner en marcha promociones. “Barcelona ha dejado de ser business friendly y no hay inversor español que quiera venir”, sostiene Jaume Enric Hugas, coconsejero delegado de Conren Tramway.